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マンション投資がしたいのに、年収が足りない!そんな時の対策とは

2018-09-10 コラム・ニュース


近年、サラリーマンなどの本業を持つ方の副業としても人気のマンション投資。

手間やリスクを抑えつつ、安定して収益をあげやすいことから最近では数ある投資、資産運用の中でも屈指の人気を集めるようになりました。

ただ、よほどの資金力がない限り、物件購入費用はローンでまかなうのが一般的です。

そのため、年収が低いなどの理由によりローン審査に通過できず、マンション投資を始められない人が一定数いらっしゃるのもまた事実でしょう。

では年収や資金が少ない場合、マンション投資はあきらめるしかないのでしょうか?

いいえ、実はやり方次第でローン審査に通過しマンション投資を行うことも可能です。

今回はそんな「マンション投資したいけど年収が足りない人の対策」について詳しく、そして分かりやすくご紹介しましょう。

マンション投資が最近人気なのはなぜ?

投資や資産運用と言えば、マンション投資をはじめとした不動産投資以外にも様々なものがありますよね。

ですがなぜマンション投資が最近これ程までに注目されているのでしょうか?

他の資産運用や投資商品との違いを比較しながら、その魅力を簡潔に解説したいと思います。

インカムゲインとキャピタルゲインの違いとは

インカムゲイン・キャピタルゲインとは、資産運用や投資における「利益の得方や方法」を意味する言葉です。

最近流行りのマンション投資はインカムゲインに分類されるのですが、これらはそれぞれどのような違いを持っているのでしょうか?

【インカムゲインとは】
資産を保有した状態で得る利益のこと。
資産を常に保持した状態で利子や配当金により利益を得るタイプが多いため、安定的、かつ長期的に利益を得られるものが多い。

【インカムゲインに分類される資産運用・商品の具体例】
・定期預金の利子
・株式保有時の配当金
・投資信託の分配金
・不動産投資の家賃収入

【キャピタルゲインとは】
資産の売買によって得る利益のこと。
「安く買って高く売る」が基本であるため利益も大きくなりやすいが、価格や相場変動の激しいものが多い。

【キャピタルゲインに分類される資産運用・商品の具体例】
・株式投資
・FX
・不動産の売買益

両者の違いを最もシンプルに表現すると「キャピタルゲインはハイリスク・ハイリターン」「インカムゲインはローリスク・ローリターン」になる傾向が高くなります。

両者は一概にどちらが優れていると言えるものでもなく、両方にメリット・デメリットがあると考えてください。

例えばキャピタルゲインの代表格である株式投資やFXなどでは、投入資金や投資の仕方次第で短期間に多額の利益をあげられることもありますが、その分短期間で多額の損失を被る可能性も同時にはらんでいます。

いっぽうインカムゲインの代表格である定期預金の利子などでは、損失を被る可能性が低い代わりに利益が少額かつ長期的な運用が必要とされるものがほとんどです。

つまりどちらも一長一短。

資産運用・投資に乗り出す際「何に手を付けるか多くの人が悩む」のは両方に良い点、悪い点が混在しているからだと言えるでしょう。

マンション投資は特殊だから人気

前述したインカムゲイン・キャピタルゲインのどちらかにマンション投資を分類するとすれば、回答としては「マンション投資はインカムゲイン」になります。

ただし、同じインカムゲインである定期預金や株式の配当金などとは性質が大きく異なるのも事実です。

最近人気のマンション投資の基本は「所持物件を第三者に貸し出し、家賃収入を得る方法」ですが、例えば定期預金の利子と比較すると収入量が比べ物になりません。

・マンション投資では家賃の設定が10万円だと毎月10万円の現金収入が入る
・定期預金では金利が年0.1%だと、1000万円預けていても年間でプラスになるのは1万円

あくまで一例ですが、両者を比較してみると違いは一目瞭然。

それでいてマンション投資は株式投資などと違い、収益源が「短期間で変動しない家賃」ですので、相場が変動して短期間で収入が激減したりゼロになることはありません。

このようにマンション投資はインカムゲイン・キャピタルゲイン、両方のメリットを兼ね備えた特殊な投資に分類できるのです。

近年人気が沸騰しているのも、マンション投資ならではの他とは違う特殊なメリットが認知されてきたからだと言えるでしょう。

マンション投資のローン審査と年収の関係について

投資や副業としていくら魅力的であっても、実現できなければ意味がないのは当然の話です。

というのもマンション投資は、収益を得るために「物件を購入する必要がある」からです。

例えば2,000万円のワンルームマンションを投資のために購入しようと考えたところで、現金一括で購入できる人は中々いません。

その為、物件購入のローンを金融機関で組みながら不動産投資を行っている人が近年では大多数を占めています。

ところがこのローンそのものについても、「全員がローン審査に通るとは限らない」ですよね。

事実、ローンが障害となりマンション投資をやりたくても出来ない人が一定数いらっしゃる点は無視できません。

では、不動産投資ローンでは審査で何が重視されるのでしょうか?

もちろん様々な要素が吟味されますが、「年収」は非常に大きな判断材料となります。

理由はご想像の通り。

ローンの支払いは毎月の給料から支払うと考えるのが基本だからです。

不動産投資ローンの年収目安

不動産投資ローンでは年収が重視されるのなら、気になるのは基準や年収の目安でしょう。

しかし、「〇〇万円以上ならOK!」と誰にでも当てはまる明確な年収の目安はありません。

なぜならマンション投資では「購入したい物件の価格や収益率」が異なるからです。

・年収1,000万円の人が3,000万円の物件購入のためにローンに申し込み
・年収400万円の人が3,000万円の物件購入のためにローンに申し込み

例えばこの2つを比較してみた時、貸す側からすれば前者と後者ではリスクが全く違います。

単純比較、年収1,000万円の人と年収400万円の人では、毎月自由に使えるお金の額が大違いだからです。

もちろん年収1,000万円の人でも、購入したい物件が1億円なら同じように貸付リスクは非常に高いと判断されるでしょう。

このように「収入と支出のバランス」を考慮したうえで、融資の可否を判断する年収額は異なってくるのです。

とはいえ、ある程度の基準や目安も少なからず存在します。

・融資額は最大で年収の5倍まで
・年収400万円未満は厳しい

つまり年収が400万円を切るようだと、一般的に金融機関で不動産投資ローンを組むのは難しくなります。

また、収入に見合っていない「高すぎる物件」に手を出した場合なども、同様にハイリスクとみなされローン審査で落ちる可能性は高まるでしょう。

年収が足りないとあきらめる前に!マンション投資の新しいローン対策

先に「不動産投資ローンと年収の目安」をお話ししてしまいましたから、この時点で「厳しいな…」と感じている方はマンション投資を諦めるしかないとお考えかもしれません。

ですがこれまでのお話はあくまで“一般的”な話です。

実は前述した以下の条件を満たしていなくても、ローンを組んだ状態でマンション投資を始める方法があります。

・融資額は最大で年収の5倍まで
・年収400万円未満は厳しい

ここからは頭を切り替えてください。

・年収が300万円前後ある
・職場が関東圏

上記2つの条件を満たしていれば、ローンを組んでマンション投資に乗り出せる可能性が十分にあります。

もちろん「どこでも出来る」わけではなく、私たち「『不動産コンサルタントFP事務所』独自のお話」です。

実は私たちはこれまで得た様々な経験やノウハウを活かし、年収が高くない人でもマンション投資を始められる独自スキームの開発に成功しました。

もちろん正当な方法で、堂々とローンを組んでマンション投資できるサービスです。

更に今では、改良に改良を加えた結果、「年収が低い」と感じている方だけでなく、以下のような条件に該当する方にも対応が可能に。

・過去に不動産投資ローンに落ちた方
・個人事業主、自営業の方
・一般的な金融機関の不動産投資ローン通過が難しいとお感じの方

つまり理由を問わず「マンション投資に興味はあるが、ローンが厳しい」と感じている方なら、弊社独自のサービスを提供し、マンション投資をはじめらる可能性があるということです。

本当に大丈夫なの…?
よく分からない…?
他所と何が違うの?

現時点では様々な疑問を感じるのもごもっともでしょう。

ですが投資やお金の悩みは人それぞれ。

だからこそ私たちはまずご質問やご相談をお伺いするところから始め、その上で一人一人に見合った提案やアドバイスを詳しくご説明しています。

一人であれこれ迷うぐらいなら、まずはお気軽にお問い合わせください!



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