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アジア新興国でのマンション投資事情をどうなってるの?

2018-03-06 コラム・ニュース


現在、日本人観光客に大人気の場所と言えば、フィリピンのセブ島と答える方も多いのではないでしょうか。

セブ島は成田空港から直行便で約5時間程です。

そんなセブ島に今、投資収益として年7~10%程度の利回りを目標として、マンション投資に励む方がいます。

昨今のフィリピンの年経済成長率は約7%と高く、外国人富裕層などの居住ニーズが拡大しているのが主な投資根拠で、そもそもの物件の値上がり益も視野に投資を始める方も多いようです。

もちろん、簡単に手を出せるものではなく、現地の不動産業者を発掘し、購入前に物件の品質や業者の実績を検討するなど、プロでも苦労するプロセスを踏まなくてはならない。

英語による一定程度の交渉力がないと、海外の不動産経営は非常に難しいことが方々から漏れ伝わってきているのが現状です。

マニラ金融街のコンドミニアムでさえ、破格の1000万円台

人口の増加を背景に、7%近くの高い経済成長率を誇るフィリピン。

同国でのマンション投資に関心を寄せる日本人投資家は多いです。

マニラ首都圏を中心に地下鉄やモノレールなどを含めたインフラ整備が急速に進展しつつあり、貧富の差は激しいものの、富裕層を中心に高級な住居に住もうというニーズが高まっています。

大都市圏で建設が相次ぐコンドミニアムが特に人気でフィリピン中央銀行の調べによると、マニラ首都圏の住居用不動産価格の前年同期比上昇率は2017年7~9月期で2.2%。

このうちコンドミニアムは同2.4%となっています。

世界のマンション投資に詳しい専門家によると、「外国企業の幹部や高所得者層らの流入が多い一方、供給が十分でないため、価格上昇はもっと持続するだろう」と述べています。

日本のマンション投資家によると、コンドミニアムの取得価格は例えばマニラの中心部でも1000万円台と、東京に比べれば非常に安い水準だと言われています。

ただし、フィリピンは1人当たり国内総生産(GDP)がまだ3000ドル弱の新興国であるため、不動産市場自体がまだまだ未熟な状況です。

そのため不動産の取引慣行も日本とは大きく異なります。

建物がいつまで待っても建たないので、予定していた投資利回りを得られなかったり、思うように投資効果が得られないために撤収するマンション投資家が多いのもまた事実です。

また国によっては外国人投資家が土地を買うことはできす、株式同様、政府が外国人による土地の売買を規制しているために日本などの先進国に比べ、不動産売買の自由度が少ない点には注意しておくべきかもしれません。

そして、新興国のマンション投資は、国家プロジェクトだからといって安心してはいけません。

例えばシンガポールに隣接するマレーシア南部の都市ジョホールバルで展開される「イスカンダル計画」。

2020年までに東京都に匹敵する2200平方キロメートルを開発する構想で、多くの投資用高層マンションが建設されていますが、細かく見ると供給過剰で空室が目立つのが実情で、日本のマンション投資家からは「投資案件として手掛けにくい」との声も多く聞かれます。

投資する前に現地に足を運ぶことも非常に重要で「マニラの新興都市から自転車で15分」とうたわれた物件が、実際は治安などの関係で入り込むのさえ難しい一角にあったという話もある程です。

アジア新興国の都市圏では、大通りを外れると貧困街が形成されているケースが多く、物件の場所と現地での利便性をしっかり聞いておく姿勢が大切だと言えます。

むろん現地の信頼できる不動産業者と人脈があり、現地人を動かせるコミュニケーション能力があるなら、投資の成功に近づく可能性はあるでしょう。

さらに、トラブル発生時に現場に飛んでいく行動力も併せ持つことが、アジア新興国でのマンション投資を成功させる鍵と言えるでしょう。



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