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東京の不動産が海外投資家に大人気?

2018-03-11 コラム・ニュース


日本経済新聞電子版によると、2017年の海外からの国内不動産取得は1兆1000億円と前年の約3倍に増え、3年ぶりに最高を更新したそうです。

この中でも東京の不動産が海外投資家から人気を得ており、まさに「買いまくり」の状況にあるとのこと。
何故これほど東京の不動産が人気なのでしょうか?

まず、マンション投資で大きなポイントとなる利回りについて具体例を出しながら見てみましょう。

■表面利回り※賃料収入を取得価格で割ったもの
・概要:東京(大手町)のオフィス
・現状:3.55%
・経過:ここ15年で最低水準

上記を見てみると、利回りはここ15年で最低水準な為、何故人気なのか理由が分からないかもしれません。
しかし、マンション投資は現金購入ではなく、ローンで借り入れを行って資金調達をするのがスタンダードな方法です。この方法だと、賃料収入からローンの支払いを差し引いたものがリターンになるため、話が変わります。

例えば、賃貸利回りが8%あっても借入金利が5%なら金利差(イールドギャップ)は3%ですが、賃貸利回りが5%でも借入金利が2%なら、これまた金利差は3%のままで変わりません。
要するに、借入を使うケースの多いマンション投資では、賃貸利回りだけではなくイールドギャップにも注目すべきだということが分かります。

この点、東京は他の都市と比べてイールドギャップが高い水準となっているのが人気の秘密です。

例えば、東京の高級オフィスビルの投資利回りから長期金利(10年国債金利)を引いた利回り差は2.8%となっているそうですが、これはロンドン(2%台前半)やニューヨーク(1%台)などの大都市と比べて高い水準で、なおかつここ数年安定した水準にあるのも特徴です。

また、この利点は都心のオフィスビルなどの高額物件だけにとどまりません。
例えば、都心の中古・ワンルームの物件でも同様に表面利回りが5%前後で借入金利は1%台半となっているケースが多く、個人投資家全体を通して投資チャンスが巡って来ていると言えるでしょう。

少なくとも現状を見る限り、不動産が割高とは言い切れない状況ですので、マンション投資を検討している人にとっては注目すべきタイミングになると考えてください。



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