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中心市街地が空洞化?マンション投資を行う際に気を付けたいこと

2018-03-29 コラム・ニュース


限界集落をはじめとして、地方での過疎化が日本において長らく問題視されているのは多くの方がご存知でしょう。
ところが実は地方都市を中心に今、中心市街地の空洞化に懸念が集まっているというのです。

例えば代表的な例でいうと、地方の市街地などにおいて商店や商業施設がさびれてきているようなパターン。
駅前や観光地であるのに、商店街のシャッターが下りっぱなし…などという光景はきっと多くの方にとって心当たりのある風景でしょう。
ただこのようなケースは該当の街や地域全体の過疎化が進んでいる傾向が高く、そのあおりを受けて商業的な落ち込みを呼び込んでいるパターンに分類できます。
ただでさえ少ない顧客を獲得するのに奮闘するも、チェーン店や大型商業施設にお客が流れて首が回らなくなるようなパターンは想像に難しくないでしょう。

ところが最近では、東京近郊の比較的人口の多いエリアにも「中心市街地の空洞化」が拡大しているとのことですから、これはもうただ事ではありません。

では何故、比較的人口が多い首都圏の中心地でも空洞化が進んでいるのでしょうか?

その要因を探ってみると、地方の市街地空洞化とは全く異なる傾向が見えてきました。

・道路や区画の整備が進んでいる
・大型店が相次いで郊外に進出

首都圏の中心部空洞化の要因においては、代表して上記のようなケースが挙げられます。

道路や区画の整備は確かに、日々の暮らしを便利にし、商業施設や建物を密集させる上ではメリットも多いでしょう。
しかしながら整備が整いすぎると、一転して「車移動の利用者」にとっては訪れにくい場所となってしまいます。
特に首都圏ではいざ駐車場を探そうにも一苦労ですし、区画整備がなされ過ぎて自由に車を行き来させるのも難しくなります。

さらにそんな中、地方都市に大型店や商業施設ができると、「車移動の利用者」はこぞってそちらへ流れ込んでします。
結果として、場所によってはかつて賑わっていた中心市街地の人通りが減り、商店街なども衰退の一途をたどってしまうことになるわけです。

もちろん空洞化に悩む人たちもこの状況をただ指をくわえてみているだけではありません。

「空洞化した市街地に活気を取り戻したい!」

そんな思いを胸に、全国津々浦々の自治体が立ち上がり始めているのです。

中でも様々な取り組みにおいて、ここ最近注目を集めているのが「リノベーションまちづくり」という手法。

遊休不動産をリノベーションし再生することをテーマに、

・ 産業振興
・ 雇用創出
・ コミュニティ再生

と、様々な部分から該当地域の活性化を図ろうとしている取り組みです。

このような取り組みの典型的な成功例としては、以下のようなケースが挙げられます。

・JR小倉駅から徒歩10分ほどの場所
・「九州の台所」旦過市場からほど近い場所の放置ビルを利用
・ゲストハウス兼ダイニングの充実した施設に変身させる

このプロジェクトは、「ビジネスホテルはあれど小倉らしい宿がない」「旦過市場の「おいしい」を味わえる宿があったらいいな」などといった利用者の声がダイレクトに反映されており、結果的に大成功を遂げました。

ではこの都市部の空洞化再生計画から、マンション投資を行う上でどのようなヒントを得れば良いのでしょうか?

何より、マンション投資を行う上では、「地域が活性していることが非常に重要」であるという点がポイントになります。
アパートやマンションなどの不動産は、「そこに住みたい」という人が多いほど必要とされるものです。
そしてそういった地域であるための大きな要因として、地域の活性化、魅力ある街であることなどが挙げられるでしょう。

従ってマンション投資をする際にも、自ら進んで地域活性化に拍車をかけるアプローチをとるのもひとつの選択肢でしょう。

例えば、「シェアアトリエ」「カフェ併設のチャレンジショップ」「キッチンスタジオ」など、人が集まりやすい施設の提供などが具体例として挙げられます。

常に受け身に考えるだけでなく、自ら地域を巻き込んで人を呼び込む工夫を行う。
時代の流れに合わせて、マンション投資を行う際にも場所にあった「ニーズ作り」に取り組む段階に入ってきたのかもしれません。



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