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東京の地域格差を利用した不動産投資の「2極化」とは?

2018-04-02 コラム・ニュース


国立社会保障・人口問題研究所がまとめた2045年までの地域別の推計人口予想にて、驚くべき結果が出ました。

これによると、まずすべての都道府県で2030年から人口が減ると試算。
2045年には、7割の市区町村で2015年と比べて20%以上の人口減少になるという結果が出たのです。

昨今、少子化が騒がれる日本においては、将来的な人口総数の減少はある意味想定の範囲内と言えるかもしれません。
しかし今回の推計予測を見ると、想像以上の地域格差が生まれる可能性が高いと予想しており、その減少率には驚きを隠せません。

中でも減少率において顕著なケースは東北地方です。

【2045年時点の人口減少割合予測】
・秋田:マイナス41.2%
・青森県:37.0%
・山形県:31.6%

これら東北三県がトップ3を独占しており、田舎での過疎化が危惧される結果となりました。
全国平均では同じ2045年時点でマイナス16.3%の予想となっていますから、いかに地域格差が大きいかお判りでしょう。

ところが大きく人口を減らすと予想された地域とは裏腹に、東京都では話が変わります。

例えば、東京の都心3区(千代田、中央、港)だけを見ると、2015年と比較して人口は3割以上増える予想とのこと。
2015年に約44万3000人の人口は、2045年には約59万5000人に増えるとされていますので、全国的な傾向とは全く異なる推移をたどると予想されているのです。

ただし、このケースはあくまで東京の中心部に限定され、同じ東京都でも、福生市は秋田県や青森県と同じくらいの減少率が予想されています。
東京都内でも、人口の増減が真逆の推移をたどり、人口格差の広がりが極端に広がると予想されているわけですね。

さて、ではこのデータを元にマンション投資ではどのような考え方が出来るでしょうか?

まず第一に、マンション投資では「人が住む・借りる」需要があってこそ成り立つものですので、大幅な人口減少が予測される地域への投資は簡単ではありません。

更に東京都を例に見た場合、前述の通り都心部だけは全国的な傾向とは異なり人口が増加すると予測されていますし、更に都心部(主に23区)では賃料の問題などから単身者の賃貸物件に対する需要が高まる(少なくとも維持)と予想できます。
ワンルームマンションはマンション投資の中でも手軽に運用しやすい部類に入りますし、今後さらなる人口増加が見込めるのであれば早めの運用が吉と出るかもしれません。

少なくとも、「少子化で人が減る」といった日本全体の未来予想だけにとらわれるのではなく、地域や街ごとの傾向を予測したうえで投資することが、「投資で勝つ」ためには重要であると言えるでしょう。

「良い意味での歪み」を見逃さないよう、興味のある対象の情報はこと細かにチェックしたいものです。



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