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「民泊」を副業とするには注意が必要?他のマンション投資の違い

2018-04-12 コラム・ニュース


マンション投資、駐車場経営など、不動産投資のパターンはいくつか存在しますが、最近の不動産投資ブームの影響で、一定の収益をあげ続けるにはある程度の工夫が必要ともなってきました。

中でも、以前まではグレーゾーンとして、一部で人気を博していた「民泊」に関する法整備が整い、平成30年3月15日より、住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づく民泊事業の申請・登録の受付が開始となったのはご存知の方も多いでしょう。

とはいえ、ハードルが大きく上がったという訳でもなく、年間営業日数180日までなどの条件を満たせば、この新法に基づく届出により民泊を行うことができるため、これから新たに民泊経営に乗り出そうと考えている方もいらっしゃるかと思います。

では他の不動産投資と比較した際の民泊の特徴や注意点とはどのようなものなのでしょうか?

まず第一に、民泊事業を行うには、いわゆる不動産貸付のように人を住まわせるのではなく、外国人観光客などを宿泊させるスタイルになりますから、マンション経営などとは異なる「事業」としての側面があります。

そのため、国税庁も民泊による所得は不動産所得ではなく雑所得と明言しており、理由付けとして、

「一般的に、利用者の安全管理や衛生管理、また、一定程度の観光サービスの提供等を伴うもの」

という事業としての側面を説明しています。

つまり民泊は、本業として行っているのであれば事業所得に該当し、副業として行うのであれば雑所得に該当するのです。

「副業として雑所得に該当」する場合の注意点

特にサラリーマンなどが、民泊を副業として運用する場合にはデメリットも出てくるでしょう。

まず、マンション経営などの不動産貸付の場合、運用面での大きなメリットとして、所得計算した結果、損失を出した場合は、他の所得と相殺(損益通算)でき所得税・住民税の軽減となる点が挙げられます。
つまり本業を持っていると、給与所得からは通常所得税が徴収されているため、不動産損失と相殺すると還付が見込める訳です。

ただし、給与所得などと損益通算できる対象は以下のもの限定されています。

・不動産所得
・事業所得
・山林所得
・譲渡所得(居住用財産の譲渡損失)

お察しの通り、雑所得は損失が出ても給与所得との相殺はできません。

以上の点を踏まえ、一般的な不動産投資貸付と異なり、副業として営む民泊で出した損益分をカバーするのが難しいのはイメージできるでしょうか?

もちろんだからと言って、一概に「民泊を副業にするべきではない」という訳ではありません。

様々なリスク、損失の可能性がどんな投資方法にも存在しているからこそ、マネジメントのしやすさも副業では重視すべきと考えるようにしましょう。

民泊新法が施行され、今後民泊がどのような広がりを見せていくのか。

引き続き注目したいものです。



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