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欧米の中古不動産がお得な理由とは

2018-04-11 コラム・ニュース


不動産投資を行う上で、多くのサラリーマン大家はマンションやアパートを購入した場合、減価償却できるシステムを利用して節税を行っているでしょう。

しかし実は、海外の中古不動産投資による減価償却を活用した節税術が一部不動産投資家の中で人気を集めています。

人気の理由はいたってシンプルで、より大きな節税効果を上げやすいからです。

ちなみに海外の不動産といっても、対象になるのはアメリカやイギリスの住宅が中心。
これらの国や地域では、日本と異なり築年数が古くなっても建物部分の資産価値がほとんど下がらないという特徴を持っており、賃貸アパートの需要も強いのが魅力になっています。

つまり、ニューヨークやハワイでは日本の法定耐用年数が過ぎても高い資産価値を保つ建物が多く存在しているんですね。

ではより大きな節税効果をあげるからくりとは、具体的にどのようなものなのでしょうか?

そもそも海外にある不動産でも、日本在住であれば、日本の税制に従わなければいけません。
減価償却の計算方法も、建物価格だけを日本の税制に則って減価償却していくことになるのです。
そして日本の税制の特徴として、件価格に占める建物価格が大きく、減価償却期間が短いほうが理論上は、節税効果が高くなることをまずは覚えておきましょう。

さて、まずは日本の建物についてですが、日本で減価償却が終了した建物は、たとえ十分使用できる状態でも、ほぼ建物の価値がないと見なされます。
例えば木造建築の場合だと、法定耐用年数は22年。この年数を超えしてしまうと減価償却がなくなり、実質価値を持つのは土地だけになります。

しかし、アメリカやイギリスなどではこのシステムが当てはまりません。

例えばアメリカでは1950年代の家でも現在流通しているほどで、日本のように22年を超えた木造建物の価値がなくなるようなことはないのです。
場合によっては、アメリカでは建物価格を評価する場合に、日本に比べて建物価格の比率が高く80%前後になるケースも珍しくありません。

日本の不動産投資家の一部はこの「ギャップ」を利用して、税対策のひとつとして減価償却を有効活用しているのです。

また、アメリカやイギリスの不動産(建物)は高い節税効果に期待できる以外のメリットも持ちます。

これら海外の不動産は築年数がある程度経過しても建物の評価がさほど下がらず、減価償却期間が終わっても高く売却できるのです。

それ故、運用中の節税効果が大きいだけでなく、ある程度運用した後に売却することで、更なる収益を獲得できる可能性が高くなります。

ただし、中古物件の資産価値の国内外差が大きいことは、喜ぶべき点ばかりではありません。

公平性を期すために、減価償却費のあり方を再検討するなど対策を立てなければ、日本の不動産投資市場が廃れていく可能性すら考えられるでしょう。

そうならない為に、基本となる税制の見直しを考えるべき時も、もう遠い未来ではなくなるのかもしれません。



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