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マンション投資で銀行は融資可能額はどのように決めているか

2018-04-20 コラム・ニュース


マンション投資をはじめとした不動産投資において、多くの方はローンを組んだうえで投資を進めていることでしょう。

このローンについて金融機関から融資を受ける際の基準やシステムについて気になったことはありませんか?

金融機関による担保評価法の解説、更には「どのような物件が融資を受けやすいか」ご紹介したいと思います。

不動産の評価方法について

不動産の評価方法には、「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」の3種類があります。

まずはその3つをご紹介しましょう。

■原価法(積算評価)
対象となる建物と同じ建物を建築したと仮定し、それに必要となる費用(再調達価格)から、経年による劣化分の価値を差し引いて(減価修正)不動産の価値を求める方法が原価法です。

この原価法を用いて試算した建物の評価と、また別に路線価をもとに試算した土地の評価を合わせたものが積算評価だと考えてください。

■取引事例比較法
過去の取引の中から、類似している不動産の取引価格と比較することで価格を試算する方法が取引事例比較法です。

この際、あくまで取引した時期や条件の違いを踏まえて評価するために、適宜時点修正や比較要素に対する重みづけを行いながら、不動産価値の資産が行われます。

■収益還元法
将来的に見込める純収益の総和を求めて対象不動産の価値を評価するのが収益還元法です。
この方法は主に賃貸アパートなどの収益物件に用いられるのが特徴でもあります。

また、賃貸に出したと仮定した場合の家賃収入をシミュレーションすることで、自宅の評価に対して適用することも出来ます。

融資を受けやすい物件の特徴とは

さて、前述した3つのいずれかで不動産の評価はなされる訳ですが、融資を受ける際には金融機関から担保を求められるのはなぜでしょうか?

もちろん理由はいたって単純で、「金融機関としては万が一ローンの返済が見込めなくなった際に債権を回収する手立てを残しておく」べきだからです。

つまり、担保を求めるのは、金融機関が最悪のケースを想定していることを示すものであり、担保となる不動産には融資額と同等の評価が求められることを覚えておきましょう。

「売るといくらになるのか?」

担保について、銀行はこれを気にしている訳ですね。

この担保としての価値が高い不動産にこそ、金融機関はより多くのお金を融資しやすくなると考えてください。

そして担保の価値を決めるうえで重要なのが「積算評価」です。

積算評価とは、「金融機関ごとに独自に定められた再調達価格から経年劣化分を控除した建物の価値と、取引価格の8割程度になるように決定される路線価から算出された土地の評価を足したもの」を示しており、更に「掛け目」というものを入れて金融機関独自の評価額が算出されます。

これらのシステムによると、最終的に建物は原価法で算出した評価額の8割程度、土地に関しては取引価格の8割程度の路線価ベースでの評価に掛け目が入るため、取引価格の6割程度の評価額になってしまうと覚えておきましょう。

つまり、物件購入費用を金融機関からの融資でまかなうと考えているなら、積算評価の高い物件を選ぶのがベストだと言えます。



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