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不動産投資の裏ワザ?「一物件一法人」の秘密

2018-05-07 コラム・ニュース


マンション経営・アパート経営を既に行っている人の中には、更に新たな物件を所有して投資の手を広げようと考えている方も少なくないでしょう。

ただし、「新しい物件を購入したいが、融資が下りない…」などというケースに陥る方も多くいらっしゃるはずです。

ちなみに融資が下りない大きな理由としては、以下のような要因が挙げられます。

・簿価が減るスピードに対して、キャッシュフローが追いついていない
・フルローンなどで借入金の残高が多いのに対し、資産の減りの方が早い

 

このような状況に陥っている場合は、債務超過の状態となっている可能性が高いと言えるでしょう。

金融機関としても債務超過状態の法人に融資できないのは至極当然の話ですが、いっぽうで物件を数十棟所持している「メガ大家」が存在しているのも事実です。

膨大な数の物件購入を可能に出来るのはなぜ?

決して全ての物件をキャッシュで購入している訳ではなく…

実は、「一物件一法人」と呼ばれる手法で所有物件を増やしているのです。

一物件一法人とは、その言葉通り、「物件を買う際に新しい法人を立ち上げ、新法人の「1棟目」として、新しい銀行で融資をつけようと考える」方法です。

この方法であれば、法人で複数の物件を所持していたとしても、個人と法人は別人格のため、個人には資産・負債がなく、銀行の融資審査ではマイナス査定を食らいにくくなるという訳ですね。

ただし、一見「賢い裏ワザ」に見えるこの「一物件一法人」システムもメリットばかりではありません。

時間を削減し、短期間でスピーディに事業拡大を進められる反面、「銀行に対して他の法人を隠し、債務がない(個人としての)状態を装う」ことも意味しています。

銀行側からすれば、

■何も債務がないから安心して融資

■実は「一物件一法人」によって積み上がった多額の借入や債務超過の状態が判明

 

というような事態にでも発展すれば、「騙された!」と判断しても不思議ではありません。

一物件一法人のリスク

「一物件一法人」については極論、実質的に個人の属性によって借入をしている法人の負債を隠すことを意味します。

つまりこの行為は、銀行への「信義則違反」となり、取引停止、即時一括返済を求められる可能性すら出てくることを覚えておきましょう。

その為、あくまで「グレー」な一物件一法人システムに頼るのがベストではなく、時間をかけてひとつの法人を優良法人として育てていくことが、安全かつ成功への近道だと考えられます。

急がば回れ、ではないですが、目先の利益ばかり追い求めていては思わぬトラブルを招きかねません。

様々な事態を想定し、自分なりの運用計画に沿って、不動産投資は進めていきたいものですね。



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