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シェアハウス投資に要注意?高収益に惑わされない

2018-05-17 コラム・ニュース


かねてから世間を賑わわせていた「かぼちゃの馬車問題」。
ついに運営概査が破産し、入居率の低迷でサブリースによる家賃の支払いができなくなり、オーナー(所有者)も銀行からの融資の返済が難しい状況に陥っているようです。

ここまで「かぼちゃの馬車問題」がクローズアップされと、やはりイメージの悪化にも歯止めが利かなくなってきているかもしれません。

ただし、シェアハウス投資自体が「悪」「危険」と決めつけるのは間違いです。

物件の選び方や運用次第で、効果的な投資を進めることも出来るでしょう。

シェアハウス投資の問題とは?

さて、では「かぼちゃの馬車問題」を振り返りながら、シェアハウス投資について考察してみましょう。

・シェアハウスは賃貸のアパートやマンションよりも高い賃料収入と収益が得られる
・サブリースだから家賃保証があって安心

かぼちゃの馬車ではこのような点が「メリット」として強く打ち出され、実際に億を超える物件が次々に売れていました。

ところでそもそも、シェアハウス自体が「賃貸アパート・マンションより収益性が高い」と一般的にも言われるのは本当なのでしょうか?

ある調査によると「シェアハウスの賃料単価は賃貸ワンルームマンションの1.56倍~2.01倍程度」とのことで、いわゆるこのデータに関しては業界で言われている倍率通りの数字でした。

しかし、話はそう単純ではありません。

例えば、1棟全体で見ても、部屋数や面積、立地などによっても賃料単価は大きく異なるでしょう。

更にシェアハウスならではの、入居者同士のコミュニケーションが行える間取りや動線が作られているか?も倍率には影響するはずです。

従ってシェアハウスに投資する場合は、単純に倍率だけで判断すべきではありません。

また、賃料単価が高く見えるのにはそれなりの訳があります。

以下、シェアハウスの賃料が割高に見える「秘密」をまとめました。

・シェアハウスの貸室面積にはバスやトイレ、キッチンなどが含まれていない(共用の扱いになるため。)
・ェアハウス賃料単価は個室部分のみの面積で計算している場合が多い

要するに契約の対象となる面積が小さい分、単価は高くなりやすいと言えるのです。

もちろんそうなれば、1棟全体の賃料収入で考えた場合、リビングなどの共用部分が多いほど収入は少なくなることを忘れてはいけません。

リスク回避が本末転倒な結果を招くことも

賃料収入のカラクリを知ってか、かぼちゃの馬車では共用部の面積を出来る限り小さくし、その代わりに賃料収入が得られる個室(7平方メートル程度)を少しでも多くすることで収益性を高めるようにしてきました。

ところがこれはこれで「本末転倒」な結果を生んでしまいます。

共用部が少ないと、シェアハウスの醍醐味である“シェア”の部分、つまりコミュニケーション空間が失われてしまうんですね。

結果的に最も重要な「高い入居率」に苦戦し、シェアハウス投資が成り立たなくなってしまったと考えられます。

ただ「それでもサブリースがあるから、家賃保証でまかなえるだろ?」と考えるかもしれません。

ところがサブリースはオーナーが抱える空室リスクを軽減する代わりに、その負担を不動産会社が負わなければならなくなります。

このシステムの影響で、シェアハウス投資が難航するオーナーが続出すると、不動産会社への負担が集中し、今回の「かぼちゃの馬車の破綻」のような、最悪のケースにまで発展してしまう場合があるのです。

シェアハウスで重要なのは、市場価格の調査・把握と、入居者目線での分析。

「シェアハウスとして魅力的」かつ「賃料収入におけるリスク回避」です。

目先の賃料単価やサブリースの存在だけで判断するのではなく、より「実用的」な目で投資計画を立てることを忘れないようにしましょう。



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