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不動産投資で欠かせない「空室対策」のコツとは?

2018-05-28 コラム・ニュース


マンション投資をはじめとした不動産投資では、「家賃収入」が収益の柱となります。

つまり、「自分の所有物件に人が住んでいないと収入がゼロ」になってしまうわけですね。

多くの人は物件購入費用をローンでまかなっているでしょうから、空室が出て家賃収入がゼロになってしまうと、ローンの支払い費用の分だけマイナスを被ることになります。

そのため空室期間が長引くとローンの支払い費用がかさみ、資金ショートに陥るケースも…。

そうならないよう、賢く「空室対策」する方法を今回はご紹介しましょう。

①空室時に備える対策を用意しておく

「空室対策」と言っても、タイプ別には2種類の方法を取ることが出来ます。

1.空室になることを予想したうえでの準備、事前対策
2.実際に空室が出た時の対応

つまり、空室が「出る前」と「出た後」の2種類の対策を取ることが出来るわけですね。

その中における前者、「空室が出る前の対策」についてですが、やはりおすすめは管理会社への委託です。

空室が出た際、知識や経験の少ないオーナーが独自の考えで効果的な空室対策を打つことは簡単ではありません。

「家賃を下げれば大丈夫だろう」
「広告費を出して宣伝してもらおう」

などなど、自分のアイデアだけで勝負しても、その対策が効果的に働くかどうかは分からない訳ですね。

そこで空室時が出た時のことを考慮して、「管理会社に委託」してしまう方法を取ってみるとどうでしょうか?

管理会社はそれこそ“専門家”ですので、「どうすれば早期に入居者を見つけられるか?」「どうすれば魅力的な物件としてアピール出来るか?」などの具体的な対策を、物件や部屋、そのあたりの地域性などを考慮して打ち出すことが出来ます。

要するに、「物件一つ一つにフィットした対策」を立てることで、なるべく空室期間を少なくできる可能性があるわけですね。

知識の少ないオーナー一人の力と、専門家である管理会社を比較すれば、どちらが効率的な空室対策を実施できやすいかは明白でしょう。

②空室が出た時の対応を工夫する

もうひとつは実際に空室が出て、自分で対策する場合の対応法に関してです。

ご自身で空室対策をされているオーナーさんは少なくないでしょうが、実は「効果的でない方法を実施してしまっている」方が少なくなりません。

例えば空室を少しでも埋めたい時。

よく知られる対策としては「家賃の値下げ」が挙げられます。

「近隣物件の相場と比較して家賃を下げてしまえば、それだけ注目されやすいだろう」という考えですね。

確かにその発想は間違っていないかもしれません。

ところが家賃を下げて早期に入居者を確保したところで、「唯一の収益源である家賃がダウンしてしまえば、継続的に収入もダウンしてしまう」ことを忘れてはいけません。

空室時の収益ダウンを回避するために家賃を下げた結果、回りまわって家賃収入が少なくなり収益がダウンすると、本末転倒になってしまうわけです。

そのようなあらゆる方面における影響を考慮し、空室対策時には一味違った工夫を凝らすことも検討すると良いでしょう

・入居者の属性を変える(対象者に外国人を加える、高齢者向けに展開する、など)
・家賃は下げず、フリーレント期間を設ける
・家賃の代わりに礼金を下げる

例えば上記のような対策ですね。

これらの対策ですと、実質的な収益源である家賃額自体は下げずとも、部屋を探している人たちにアピールできるため、空室対策としての効果もアップしつつ、収益確保も維持しやすくなるのです。

以上が不動産投資における空室対策の基本的なコツになります。

不動産投資は長期的な資産運用ですから、目先の対策・対応だけでなく、長い目で見た影響を考慮したうえで対応していくようにしましょう。



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