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■アパート経営とワンルームマンション投資

2016-10-26 コラム・ニュース


マンション投資の中でも『ワンルームマンション投資』という投資がサラリーマンなどに人気を博しています。ですが、同じマンション投資でも『アパート経営』というタイプの投資もあります。

『アパート投資』って何?と思う方もいらっしゃると思います。そこで、『アパート経営』と『ワンルームマンション投資』についてそれぞれの性質の違いを比較していきます。

特にアパート経営(アパート一棟投資)という非常に大きい投資で、一般の投資家には手が出せないと思われるかもしれません。ですが、それは大きな誤解です。

アパート経営はワンルームマンション投資を検討されている方にとって、 十分な検討材料となる投資の一つなのです。

■アパート経営とワンルームマンション投資を比較

アパート経営とワンルームマンション投資について5つの点からそれぞれを比較していきます。

① 「資産形成」

② 「収益性(利回り)」

③ 「節税対策(税金)」

④ 「投資金額」

⑤ 「空室リスク」

① 資産形式

アパート運営の場合、最終的に「土地」が残るというメリットがあります。アパートとしての建物価値が無くなった場合でも、残った土地は『実物資産』として残ります。その後の土地についても、更地にして別目的としても使用できます。例えば、人によってはご自宅として再利用する方、また貸しスペースや駐車場など、用途は様々です。一方、ワンルームマンション投資といった区分所有物件に対する投資の場合、投資に占める土地の割合はきわめて小さく、土地などはほとんど残りません。 この「土地が残る」という点が非常に大きなメリットで、オーナー様によっては複数棟のアパートを所有されて、億単位の資産形成ができている方もいらっしゃいます。

②収益性(利回り)

アパート経営の収益性(利回り)は高く、インターネットなどで見てみても利回りで10%を超えるような物件も多く見られます。一般に新築の場合で7~8%程度、中古の場合は9~10%程度が一般的といわれます。当然金額も大きいので月々の収益性も格段に上がります。それに対して、ワンルームマンション投資の場合、一般的に4~5%程度の利回りです。マイナス収支の物件も珍しくありません。この利回りの高さはアパート経営の大きなアドバンテージと言えるでしょう。

こうしたアパート経営やマンション投資における想定利回りは当然ですが、入居者がいる前提のお話です。アパート経営の場合1棟のアパートで複数の部屋が当然できますので、仮に1部屋の空きが出ても全部で8部屋あれば、12.5%の減収で済みます。一方、マンション投資の場合は一部屋所有の場合空きが出れば家賃収入は0円になります。要するにアパート経営はマンション投資と比較して「リスク分散」ができています。ですが、これだけ聞くと、アパート経営の方が優れていると思いますが、マンション投資にも当然優れている点はあります。マンション投資を行っている方に話しを聞いてみると「赤字でも節税できますよ」とおっしゃっていました。

③節税効果から比較

ワンルームマンション投資の話が出る際に利回りとならんで真っ先に出てくるのが「節税効果」が高いということです。たしかに、ワンルームマンション投資の場合は「資産形成」のところで述べたように価値のほとんどが建物の価値です。 そのため、建物の減価償却による節税効果が期待できます。(もちろん、アパート経営の場合も建物の減価償却は所得から控除可能です)ただし、よくよく考えてみると 「節税ができる」=「赤字が発生している」ということなのです。つまり、サラリーマンとして500万円の収入がある方が、マンション投資で100万円損をしたから、 サラリーマン収入の源泉徴収で500万円に税金がかかっていたのが、「500-100」 ×税率になるので節税効果があるという仕組みなのです。

マンションに投資して入居者がいなくてもその損は所得から差し引けて節税効果になるというのは、単に損が出ているわけです。そもそもアパート経営やマンション投資における節税を考える場合はキャッシュフローベースで考えるべきです。どういうことかというと、アパート経営で年300万円の家賃収入(キャッシュフロー)があった。そして、 実際の現金が増えたことになりますよね。しかし、減価償却費などを活用する事で 税務上の収入はゼロまたはマイナスといったようになり、税金を支払わなくて 済むというのが本来の節税対策です。 「ただの赤字とキャッシュフローベースの節税とを一緒に考えてはいけません」

④投資金額

アパート経営の場合、投資金額はどうしても「土地+建物」となるため、高額になります。東京23区の一等地であれば1億2億というのも珍しくありません。一方で、ワンルームマンション投資の場合は1000万円未満での投資も可能です。

⑤融資について

ワンルームマンション投資しか検討できない、土地付のアパート一棟はお金持ちしかできないと考える方も非常に多いと思います。しかし、アパート経営のようなマンション投資
の場合、銀行の融資も住宅ローンとは異なり、収益性が重要視されます。住宅ローンのように自分が住むための家ではなく、「投資としての事業」ですので、収支計画、資金計画さえしっかりとしていれば、ちゃんと銀行融資はおります。信頼できる不動産会社があれば一度相談してみると、もしかしたらアパート経営が検討出来る方も少なくはありません。

資産形成・資産運用(収益性、後にのこる資産)としてはアパート経営が優秀です。

アパート経営の最大の魅力は「土地が残る(資産形成になる)」ということと「収益性(利回り)が高い」という二点にあると考えています。

土地付きアパートなんて初期投資が高すぎると思われるかもしれませんが、地方都市であれば金額も抑えられますし入居率も立地さえ良ければそれなりの入居率も見込めます。特に福岡などは関東圏同様に今現在人口が増えていると言われており、アパート経営に有利に働いていると言えます。ただやはり自分で足を運びやすい場所がいいというオーナーさんもいますので、福岡となりますと日本列島でもかなり左寄りなので行きやすいとは言えませんね。関東圏でも立地の良い物件は多数あります。都内であれば土地を残せるのも大きなアドバンテージと言えます。

ワンルームマンション投資では節税という面で優れていると言えます。それと、リスクの分散という面で、地震や火災対策にも非常に優れています。なぜかというと、ワンルームマンションでは1981年以降に建てられた建物に新耐震基準という方法で建てられており地震に対して非常に強い作りになっています。阪神大震災当時、他の建物は倒壊しているのに対して、新耐震の建物は一棟も倒壊していませんでした。ワンルームマンションは他のファミリータイプに比べて構造上柱が多いため、さらに倒壊しにくいと言われています。昨今さらに地震に対して強い建築法が考え出され、日本のマンションは地震に強いと世界から認められるまでになりました。火災に対しても鉄筋コンクリート造りのため火災保険も木造に比べてつても安価になっています。つまりワンルームマンションは地震や火災などの災害に強いといえます。

■まとめ

ワンルームマンション投資とアパート経営について比較してみて、どちらも素晴らしいメリットがあるのがわかったと思われます。こちらを踏まえて自身に合った方を選択していただければと思います。 キャッシュバック、おまとめ、借金、ローン、マンション投資

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