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アパート経営で資産運用するために覚えておくべきこと

2017-06-26 コラム・ニュース


hudousanntoushi

昨今、国内景気に対する不安がますます広がっていますが、ペイオフ解禁、401K導入など、資産運用には今後自己責任がさらに問われていくことになるでしょう。

そんな中、アパート経営が高い注目を集めています。

アパート経営とはアパート1棟を購入し、購入した物件を他人に賃貸することによって収益を得る投資手法です。

大きくマンション投資には以下のような種類があります。

・土地を購入してアパート経営やマンション経営を行い、賃貸する方法

・中古物件を購入しリフォームして、賃貸する方法など

・ワンルームマンションなど、投資に向いていて安価な物件を購入し賃貸する方法

こういたった投資手法を持つマンション投資(アパート経営など)は、長期的に安定収入を得る事ができる、堅実な投資先として現在、非常に注目を集めているのです。

アパート経営とは?

これまでは区分マンションと比較して、アパートは購入金額が高額になる傾向があることから、アパート経営はハードルの高い投資とされてきました。

しかし、近年の金融緩和によりマンション投資についても融資を受けやすくなったこともあり、サラリーマンの方でも融資を利用してアパート経営に乗り出している方が多くなってきています。

こういった要因からアパート経営の人気が高まってきているのです。

具体的にアパート経営とは、アパートを一棟購入し、所有者(賃貸人)として各部屋を入居者に貸すことによって、毎月賃料収入を得るというマンション投資の手法です。

経費は何がかかるの?

hudousanntoushi

アパート経営などの不動産所得を節税するポイントの一つに、経費を上手に活用するという点が挙げられます。

そこで疑問点として多く質問されるのが、アパート経営における必要経費の判断基準です。

経費における基本的な考え方としては、アパート経営をするうえで必要な経費だと合理的に説明できるもの、となります。

つまり、会計帳簿を作成するために購入したパソコン代(購入金額により減価償却の対象となる場合があります。)や、ご自宅から離れた場所にアパートがあり、管理清掃などのために自動車を使用している場合のガソリン代は必要経費に含めることができるのです。

また、賃貸経営に関する情報を収集するために購入した書籍や新聞代、インターネット使用料なども経費として扱うことができます。

飲食費や交際接待に要する費用については、賃借人や管理会社とのお付き合いなど賃貸経営に関するものであれば経費計上が可能です。

しかしながら、購入したパソコンや自動車をアパート経営だけではなく、個人の趣味や生活用などにも使用していた場合には、その全額を必要経費にすることはできません。

事業用と私用との両方で使うものに関する経費については、その使用頻度に応じた経費按分をしていかなければいけないのです。

アパート経営のメリットって?

まず、ワンルームマンション投資もアパート経営も含めたマンション投資自体のメリットについてみてみましょう。

大きく以下のようなメリットがあります。

①不動産資産が残る

②相続・贈与税対策として有効

③融資により少ない自己資金で大きな投資が可能

④生命保険の代わりになる

⑤私的年金の確保ができる

⑥節税効果がある

上記について具体的に解説していきます。 ①不動産資産が残る

株式や債券などの投資商品は、会社の倒産などにより資産がゼロになる可能性があるのに対して、マンション投資は購入した物件その実物の資産を残すことができることが大きなメリットの一つと言えるでしょう。

また、一棟マンション、一棟アパートなどを購入した場合、たとえ建物が老朽化により価値がなくなっても、土地はなくなりません。

つまり、購入したもの(不動産)の価値がゼロになることはまずありません。この点が他の投資商品にない最大のメリットと言えるでしょう。 ②相続・贈与税対策として有効である

不動産を相続する場合、時価ではなく、固定資産台帳や路線価などから算出した評価にて課税額が決まることから、現金資産と比較して納める税金の額を少なくすることが出来ます。

例えばアパート経営した場合の課税額は、下記のように控除することができ、現金に比べ約1/3の評価となります。

建物:おおよそ50〜60%

土地:公示地価の80%

賃貸の場合:評価額から更に30%が控除される

税金を抑えた上に家賃収入も得られるのは、マンション投資の魅力のひとつです。

これは、相続した場合だけでなく、不動産を贈与した場合にも恩恵を受けることができます。 ③融資により少ない自己資金で大きな投資ができる

マンション投資は、数多い投資商品の中で、唯一その商品自体を担保にして金融機関から購入資金を借入れすることが可能な商品です。

融資を活用すれば、少ない自己資金で不動産を購入することができ、家賃収入を得る事ができます。

現状では、金融緩和により、マンション投資ローンの金利もだいぶ下がり、借入れする人の属性や金融機関にもよりますが、融資を受けやすい状況であると言えるでしょう。 ④生命保険の代わりになる

不動産の購入資金を金融機関から融資を受ける場合、「団体信用生命保険」に加入することになります。

「団体信用生命保険」に加入すると、万が一ローンの返済期間中に契約者が死亡または高度障碍者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されます。

ご家族には、無借金のマンションを毎月安定した家賃収入つきで残すことができます。

つまり、マンション投資をすることで生命保険の代わりとすることができるのです。 ⑤私的年金の確保ができる

日本の公的年金は、少子高齢化により財源不足だけではなく、厚生年金も負担する保険料額だけ増大していき、年金の受給額は減少傾向にあります。

また、受給年齢も引き上げされて、年金に対する不安が高まる一方です。

今のうちからマンション投資を始めれば、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができます。

マンション投資をすることが私的年金の確保になるのです。退職後もゆとりあるセカンドライフを楽しむことが出来るでしょう。 ⑥節税効果がある

マンション投資による収支が黒字であるに越したことはありませんが、もし仮に赤字になったとしてもメリットがあります。

給与収入と損益通算することで、節税することができるメリットです。

具体的には、確定申告することによって納めすぎた「所得税」の還付を受けることが出来ます。

また、所得税に加えて、納税額をもとに算出する「住民税」も節税する事が可能になるのです。

ワンルームマンション投資と比較したアパート経営のメリット

hudousantoushi

ワンルームマンション投資と比較して、アパート経営のメリットは何なのでしょうか。

メリットは大きく分けて以下の4つです。

①建物の価値が無くなっても土地の資産価値が残る

②部屋数が複数あることで、家賃収入がゼロ円になる可能性を下げることができる

③相続・贈与税対策の効果が高い

④高利回りが期待できる ①建物の価値が無くなっても土地の価値が残る

アパート経営の場合、たとえ建物は老朽化により価値が無くなっても、土地の価値が残ります。ワンルームマンション投資の場合、火事や地震などで建物がなくなってしまった場合、価値がゼロになってしまいます。建物がなくなっても土地の価値は残るということがアパート経営の最も大きなメリットと言えるでしょう。

なお、一般的に木造の建物は築15年前後で評価額はほぼゼロになると言われています。 ②部屋数が複数あることで、家賃収入がゼロ円になる可能性を下げることができる

ワンルームマンションの場合、部屋数1つしかないため、空室になったら家賃収入がゼロになります。

一方、アパート経営では、複数の部屋があるため、例え1つや2つの部屋が空室であっても、家賃収入がゼロになるわけではありません。

つまり、アパート経営の方がワンルームマンション投資に比較して家賃収入がゼロ円になる可能性を下げることができます。空室リスクを分散することができるのです。 ③相続税対策の効果が高い

区分マンションと比較して、一棟アパートの方は土地の割合が大きいため、不動産の相続税を計算する際に、

土地:公示地価の80%

と土地の評価額を大きく下げることができます。

この評価額に対して相続税率が掛け合わされるので、結果として支払うべき相続税額を抑えることができます。

ワンルームマンション投資と比較してアパート経営はより相続税対策としての効果が高いと言えます。



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