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マンション投資で失敗しないために覚えておくべきポイントとは?

2017-06-06 マンション投資


現在、マンション投資は非常に人気の高い投資方法として注目を集めています。

新築、中古を問わずマンションの取引は活発で、マンション投資をされる方のなかでもワンルームや一棟でのマンション投資を実践している方が多くいらっしゃいます。

不動産保有時のサポートはもちろん金融機関と提携したローンプランなど、手軽に簡単に始められるサービスが充実しているのも増加の要因と言えるでしょう。

しかしながら、投資に100%はありません。リスクや必要事項をしっかりと確認しておくことが非常に重要です。

マンション投資で失敗してしまわないように、特徴や税金のことなどしっかりと理解していきましょう。

マンション投資のメリットとは?

マンション投資は間違いなく有効な資産運用です。

確かに株やFX(外国為替証拠金取引)は、時として大きな収益を生むことがあります。

しかし、株やFX取引で長期的かつ安定した収益を上げることは非常に難しいものです。

ITバブルの崩壊や為替相場の乱高下で大きな痛手を負った方も多かったはずです。

株やFXではリターンが大きい分、リスクも非常に大きいと言わざるをえません。

マンション投資は、株やFXのように目に見えて大きな収益を上げることはありません。

しかし、マンション投資ならば『長期的』『安定的』に収益を上げることが可能です。

将来に渡って人口の減ることのない確かな地域の確かな物件を購入すれば、不動産価格が半分になってしまうことや、賃料が半分になってしまうことはまずないのです。

また、空室や家賃下落、滞納、地震などのリスクに対しても、リスク対応策はいかようにでもあります。

株やFXは、自分ではどうすることもできない予測できない要因に、収益が左右されてしまいますが、マンション投資リスクは予想もでき、その対応策も講じることが十分可能なのです。

さらに、ローンで物件を購入すれば団体信用生命保険がつきますので、契約者の方に万が一のことがあったときにはローンの残債はなくなり、ご家族にローンのない収益物件を残すこともできます。

これは株にもFXにもないマンション投資だけの特徴であり、メリットであると言えるでしょう。

しかし、その分リスクが少なく、長期的に安定収入を得ることのできる確かな投資です。

つまり、長期にわたって安定的に収益を上げたい方にとっては最適な投資先であると言えるのです。

マンション投資における確定申告のギモン

不動産に投資をして家賃収入を得ている場合、1年間の家賃収入額とマンション投資にかかった経費を計算して、マンション投資による利益に応じた税金を納める必要があります。

これを確定申告といいます。

確定申告というと、難しく考える方もいらっしゃいますが、なにも難しいことではありません。

高いお金を支払って税理士さんにお願いする必要もないのです。

●確定申告するなら青色申告●

マンション投資の確定申告は青色申告が絶対におすすめです。

青色申告にするだけで、利益から10万円を差し引くことができ、納付する税金を少なくすることができます。

一方で、白色申告にはこうした特典はありません。青色申告にはその他のメリットもあるので、確定申告書を提出する場合には青色申告がおすすめです。

青色申告の注意点

青色申告をするにあたっては、取引の帳簿付けと領収書などの書類を保管しておくようにしましょう。

ただし、投資の規模が戸建5棟またはマンション・アパート10室に満たない場合には、現金の出入りを記録する帳簿(簡易帳簿)でも構いません。

白色申告の場合でも、平成26年1月からこの帳簿記帳と資料の保管が必要となっています。同じ手間をかけても白色申告の場合、各種特典がないのであえて白色申告を選ぶ必要はまったくありません。

青色申告のメリット

青色申告は、マンション投資における物件の種類や数によって2つに分けることができます。

規模が大きく、所有している不動産が戸建なら5棟、アパートやマンションなら10室(5棟10室)の場合のメリットは次の通りです。

●65万円を利益から差し引きすることができる

●家族に給料を支払うことができる

所有している不動産の規模が小さい場合のメリットは以下の通りです。

●10万円を利益から差し引きすることができる。

●利益から10万円差し引くことで、利益に応じて計算される税金を少なくできる。

●赤字を3年間繰り越すことができる

●赤字を翌年度以降に繰り越すことで、翌年の黒字を圧縮することができる。

上記のようなメリットを理解しておくことで、税金の額も少なくなります。

マンション投資で節税できる仕組みとは

マンション投資をはじめれば税金が安くなる!マンション投資といえば税金が安くなるというイメージを持っている方も多いですが、実際になぜマンション投資は節税になるのでしょうか。

マンション投資を行うことで得られる節税効果というのは、不動産に投資をすれば、毎年多額の税金が戻ってくる、支払う税金が大幅に安くなるといった話ではありません。

それどころか、マンション投資と節税の関係性をしっかりと理解しておかなければ、マンション投資で失敗してしまう可能性もあります。

マンション投資と節税の関係性をしっかりと確認しておきましょう。

マンション投資で節税できるのは誰で、どの税金か?

マンション投資はやり方次第で、節税効果を見込むことができます。

ただ、だれが節税するのか、どの税金を節税するかによって、その効果や節税の仕組みが大きく異なります。

具体的には、不動産の所有者が『個人なのか法人なのか』、

そして節税する税金の種類が『所得税なのか相続税』ということです。

ここでは個人の方向けに解説していきます。

不動産の所有者が個人の場合の所得税

個人が行うマンション投資であっても、一定の節税効果を見込むことが可能です。

たとえば、所有している不動産が1戸しかなかったとしても、そのマンション投資で赤字が計上されていれば、給料から天引きされていた所得税を赤字の分だけ取り戻すことができます。

つまり、投資額は少なくても、節税効果の大小はさておき、ある程度の効果は見込むことができるのです。

もちろん、その節税効果は永続的に続くものではなく、ある程度時間が経過すると、効果はなくなってしまいます。

個人の相続税

マンション投資によって節税効果を受けられる相続税とはどういったものなのでしょうか。

個人の相続税の場合、現金を投資用動産に組み替えることによって、相続税の計算の基準となる財産の評価額を約3分の1にまで圧縮することができます。

具体的には、土地は時価のおよそ8割の「路線価」×「借地権割合」で計算され、そして、建物は「固定資産税評価額×(1-借家権割合×借地権割合)」で計算されます。

これによって、投資用不動産の評価額は圧縮され、この圧縮された評価額に基づいて、相続税が計算されるので相続税を軽減することになるのです。

1,500万円のワンルームマンションであれば、およそ3分の1程度の500万円まで相続税評価額を圧縮することができます。

マンション投資のポイントまとめ

マンション投資で失敗しないための最大のポイントを挙げるとしたらまずは信頼できるパートナー会社を選ぶことです。

初心者の方でも安心して、マンション投資ができる環境づくりが非常に重要です。

また、物件選びの際にリスクが低い物件を選ぶようにすることやリスクを下げられる制度をフル活用することも重要です。

他にも物件選びの際に気を付けるべきポイントについての情報やマンション投資を考える時にぜひ活用してほしいリスク低減のための制度など、マンション投資に関するあらゆるご相談を受け付けています。

サブリース、家賃保証といった専門用語、利回りの考え方、新築・中古のメリット・デメリットなど分からないことがあれば、不動産コンサルタントFP事務所まで是非一度ご相談ください。



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