緊急!新築シェアハウス問題でお困りの方はこちら

お急ぎの方はお電話で(平日10:00~20:00)0120-719-444

メールでお問い合わせ

情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加

  • 不動産コンサルタントFP事務所
  • 緊急!新築シェアハウス問題でお困りの方はこちら
  • 情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加
  • お急ぎの方はお電話で(平日10:00~20:00)0120-719-444
  • メールでお問い合わせ

マンション投資のデメリットについて

2016-10-10 マンション投資


マンション投資は、毎月安定した家賃収入により、「長期的」、「安定的」に収益を上げ資産形成していく投資商品です。

2015年の相続税法改正以降は相続税などの税金対策にも有効な投資商品としても人気を集めています。

株やFXなどの投資商品と比較して、ローリスクな商品とはいえますが、投資である以上、危険性がない、デメリットがない訳ではありません。 マンション投資は、物件購入時、所有時、売却時によってリスクが異なります。マンション投資で失敗しないためには事前にきちんと把握することが大切です。 そこで今回は、事前に知っておくべきリスクと回避策について記載しました。 これからマンション投資を始めようとしている方に、少しでもご参考になれば幸いです

1.不動産の瑕疵リスク

不動産の瑕疵は3種類

不動産の瑕疵は主に3つに分けることができます。物理的瑕疵、心理的瑕疵、環境瑕疵です。なお瑕疵とは欠陥があることを示しています。

物理的瑕疵は雨漏り・シロアリ被害・建物の傾き・配水管の破損などです。建物自体に問題があるため、専門家に診断してもらえばリスクを減らすことができます。中古住宅の場合は物件状況確認書を付けてもらい、今後大規模なリフォームが必要か知る必要があります。

心理的瑕疵とはいわゆる事故物件のことです。

自殺や高齢者の孤独死なども当てはまります。

これらの情報は事前に買い手に告知する義務があります。

それを怠った場合契約を解除できる場合があります。

ただし何年前のものを告知するかは明確な規定はありません。

また、孤独死といってもどのようなケースで告知するかは業者により異なります。

環境瑕疵は近隣住宅の騒音や異臭・日照の問題や暴力団の影響などが考えられます。

これらの問題は書類のみだとわかりにくいことが多いため、実際に現地に足を運び確認することが大切です。

例えば管理会社に入居者の様子を聞いてみる、また近隣住民への聞き取りなどでもわかることです。

ちなみに暴力団は法律上で告知する義務があります。

新築と中古の場合の対処法

民法での瑕疵担保責任では物件の引渡し後は何年たっていても、発見してから1年以内であれば損害賠償の請求をしてみる、また売買契約を解除できる法律があります。

しかし、実際には法律上では任意規定をして特約を設け、軽減や免除することができるようになっていることがあります。

そのため正確な内容は事前に契約書などで確認する必要があります。

実際に現場では新築と中古で多少取り扱いが異なるため注意してみましょう。

新築の場合は宅地建物取引業者が売主の場合、引渡し2年後まで責任を負う必要があります。

さらに平成12年4月1日以降の契約では、すべての新築物件において10年の瑕疵担保期間が義務付けられています。

新築物件の場合では同時に住宅性能表示制度により、住宅の性能を評価してもらうことができます。

実際には受けるかは自由となっているため、気になる方は依頼すると良いでしょう。

住宅性能評価書を添付して契約を交わした場合、その内容に基づき保証制度が設けられます。

中古物件の場合は建築から年数が経っていることから、ある程度の瑕疵は許容されており、契約にて免除されていることもあるため注意が必要です。

免除されている書類があれば責任の請求をすることはできません。

そのため購入者は事前に詳細を確認することが大切です。

欠陥住宅の見分け方

契約する前に建物検査のプロに依頼する方法があります。5万円~10万円と費用は高額になりますが、購入後に欠陥が見つかるほうが損害は大きくなります。

新築住宅でも建売の場合は中身まではわかりにくいため、プロに依頼したほうが安心です。

欠陥住宅に当たらないためには自分自身がきちんと目で確認すること、そして不安があれば建物の評価をプロにお願いすることです。

建物は外観ではわかりにくい欠陥もありますから、床下や小屋裏を覘いたり、建具の不具合は手で触れてみて、裸足で歩いて床の歪み具合をチェックしたりしましょう。

それでも気になる箇所があるならプロにお願いすべきだといえます。

特に中古物件の場合は見えない問題が、経年とともに発生していることがあるため注意してみましょう。

2. 不動産所有時のリスク

マンション投資物件の購入後、不動産所有時にも様々なリスクがあります。

以下にてそれぞれのリスクについて詳しく説明していきます。

① 空室リスク

マンション投資は、安定した家賃収入が魅力の一つとして挙げられます。

しかし、物件の立地が悪いなどの理由から空室になるリスクも考えられます。

もし空室になってしまうと、家賃収入がない月でもローンの返済をしなければならなくなります。

このようなリスクが「空室リスク」です。通常空室になる周期というのが約5年に一回といわれています。

弊社の場合ですが、賃借人の方がお部屋を出られるときには前もって一か月前から申告していただくという取り決めをさせ

ていただいておりまして、その間に入居者様を募集させておりまして、さらに2年間の更新ごとに家賃の2か月分の更新料を賃借人の方からいただいております。

その更新料を弊社とオーナー様とで折半させていただいています。

空室が出た場合でもなるべくオーナー様にご負担はかからないようにさせていただいています。

② 金利上昇リスク

日本人は借金を嫌う傾向があります。

「借金をする」というと嫌なイメージを持つ方もいらっしゃるでしょう。

しかし、不動産を購入するにあたっては、多くの場合借金をします。

不動産を買うために十分な貯金がなくとも、借金をすることで不動産を購入できるのです。

その意味で、借金をするメリットがあるといえるでしょう。

そして借金をする場合、毎月の安定した家賃収入で、ローンの返済をしていくやり方が一般的です。

もっとも、変動金利型を選択した場合、返済期間中に金利が上がって返済金額が増える可能性があります。

ですが、金利が上がるということは同時に景気も上昇傾向にあるともいえ、景気が上がれば不動産の価値も上がっています。

そうなると、売却という手段も取れますので、大きなリスクとも言えません。

③ 火災リスク

マンション投資におけるリスクとして、確率比較的低いとは言えますが、火災によって建物が焼失してしまうこともリスクの一つとして挙げられます。

火災については入居者の不注意による出火の場合もありますが、近隣建物からの類焼など、オーナー様ご自身で回避しきれないものもあるので、そのリスクヘッジは積極的に検討した方がよいでしょう。

火災リスクを回避する方法としては、大きく以下の4つの方法があります。

・建物に対する火災保険に加入する

・入居者の火災保険加入状況を確認する

・信頼できる建物管理会社に任せ、防火管理を徹底する

・火災に強いコンクリート造のマンションを選ぶ

・無料の火災保険の一括請求を利用する

④ 天災リスク(地震、津波など)

地震大国の日本において、 ほかの国に比べて建物の耐震技術はかなり優れているとは言え、地震や津波などの天災リスクはないとは言えないでしょう。

もし、地震によって建物が破損、倒壊すれば家賃収入が得られなくなります。

天災である以上、完全に防ぐことは難しいですが、被害を軽減する方法があります。

具体的には以下の通りです。 

地震保険に加入する 

地震に強い物件を購入する

⑤ 賃貸管理会社倒産リスク

初めてマンション投資をされる方や、本業が忙しい方の中には、不動産賃貸管理会社に賃貸管理を依頼しようと思われている方もいらっしゃるでしょう。

一般的に管理会社が倒産することは考えにくいのですが、しかし、そのような事態が起きないわけではありません。

ですが、管理をしたいという会社は、他にもたくさんありますから、万が一は他の管理会社を探せばよいでしょう。

まとめ

今回はマンション投資のリスクについて書きましたがいかがでしたでしょうか。

投資である以上マンション投資にもリスクがあります。

しかし、株やFXは自分では予測ができない要因に収益が左右されることが多いことに対して、マンション投資は、リスクの予想ができ、またそのリスクの回避策も事前に講じる事が可能なのです。

きちんとリスクを理解し、失敗しないマンション投資をしましょう。



物件情報

  • 情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加
  • 今すぐ電話で相談!(営業時間:10:00〜20:00)0120-719-444
  • まずはご相談ください!メールでお問い合せ

不動産投資関連カテゴリー

成功事例一覧

  • 他社で新築マンション経営の提案を受けていた大場様は他社で新築マンション経営の提案を受けていた大場様は

    >続きを読む

  • もともとマンション経営に興味があった、山口様はご年収の…

    >続きを読む

  • 佐藤さんは毎月の返済額が10万円で、支払だけの生活…

    >続きを読む

  • 鈴木さんはカード会社で延滞していてローンが組める状…

    >続きを読む