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マンション投資の設備と定率法について

2015-05-19 マンション投資


◆マンション投資とは

●マンションのワンルームを買うということは、そのワンルームに住む事じゃないかとお考えの方がいらっしゃることでしょう。しかしその発想を別の意味に置き換えてみてください。その答えはというと、マンション投資なんです。

マンション投資は、自分が住むのではなく第三者、つまり、入居される方に部屋を貸して賃料を通じて家賃収入を得ることを言いますが、マンションのワンルームを購入した時点からマンション投資がスタートします。 といっても、ワンルームを購入するとしてもかなりの金額となりますので、金融機関からローンを組んでから購入し、家賃収入をローン返済に割り当ててから返済し、ローン返済が終わったら家賃収入は手元に入る事が出来ます。

●最近は年金不安などの理由により、マンション投資の若年化が進み、20歳代からマンション投資をスタートしている方がいらっしゃるようで、私的年金確保や効率的な資産運営などを理由に、サラリーマンやOLさんなどが投資をしている傾向が強いようです。

しかしながら、マンション投資も投資関連になりますので、当然ながらリスクは生じてきます。マンション投資をスタートする際には、メリットだけでなくデメリット(いわゆるリスク)が生じる場合があることを理解してから投資をスタートすることが大事です。

◆マンション投資の設備について

●マンション投資用の設備、つまり、マンションに関してはバブル期に建築された物件と築浅物件の2つに分けられます。

まずは、バブル期に建築された物件です。80年代半ばから90年代初頭に建設された物件が該当し、バスルームとお手洗いが同時に設置されており、現在の入居者のニーズには心もとない設備が多く、家賃は築浅物件と比べて低めに設定されています。また、築浅物件と比べセキュリティ対策やインターネット回線等が無い事もバブル期に建築されたマンションの設備であることを物語っています。

●対照的に、築浅物件の設備はどうでしょうか。

築浅物件については、バブル期の設備と比べバス・トイレが独立しており、インターネット回線の環境が整備されており、セキュリティシステムなども整備されハイグレードな設備が魅力的ですが、家賃という意味ではバブル期の物件と比べ高めに設定されています。

◆ マンション投資と、設備と定率法について

●マンションも減価償却があり、その計算方法も2種類あります。一つは定額法で毎年必要な経費を計上するための計算法です。対する定率法は、毎年、年始の残存価格に同じ率の金額を償還する方法で、時の経過とともに、必要経費として償却できる額が少なくなっていきます。

●定率法の計算式については、以下の通りです。

(取得価格-前年までの償却費の累計額)×(耐用年数について定められている定率法の償却率)=その年の償却費の額 なお、この場合は償却費の額が償却保証額を下回るようになった時点で、その額は均等償却に切り替えて減価償却を行います。

設備については定率法で計算することになりますが、建物については定率法ではなく定額法での計算となりますが、付属設備(この場合はマンション設備)については定率法が認められます。  



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