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マンション投資の競売と入札について

2015-05-18 マンション投資


 

◆マンション投資とは

●マンションを購入したとしましょう。購入したマンションは実際に買ったお客さまが直接住む事も出来るのが居住用です。しかし、その居住用としてではなく別の用途で買う事が出来るのです。投資をするための購入が可能で、別のお客さまに居住させて家賃を徴収し、それを家賃収入として手元に入ります。そのための一室を購入しただけでも、マンション経営が成立します。

●マンション投資のスタートは部屋を一室購入することです。そのために必要なのが資金です。しかし、資金といっても貯金などで購入できる金額ではありません。そこで、銀行など各種金融機関からローンを組む事が出来ます。

銀行など各種金融機関からローンを組んだとしても、家賃収入で殆ど返済する事が出来、返済が完了したらお客さまの手元に家賃収入として入る事が出来ます。頭金が少なく、簡単にスタートする事が出来ますので、様々なメリットを享受する事が出来る投資方法と云えるでしょう。

◆競売について

●マンションなど、居住用のほか投資用として購入されたとしても、多額の資金が必要です。銀行など金融機関から借りたお金をマンションの購入に割り当てる事が出来ます。 これに伴い、お金の貸し借りの関係としては銀行は債権者となり、借りる側、いわゆる不動産全般を所有している人は債務者となります。

債務者はローンの返済がすべて終わるまで、不動産を債権者に担保として抵当権が設定されることが一般的です。

●しかし、諸事情でローンの返済が滞り最悪返済できない状態に陥った時、債権者は自己利益(つまり、金融機関の売り上げなど)を守るため、担保となってる不動産を差し押さえて債権回収に使われます。

その時点で差し押さえられた物件はどうなるのかというと、債権者は裁判所に競売の実施を申請し、裁判所は競売を開始します。物件が競売を通じて落札された場合、その落札金は全額、債権者に支払われ債権回収に使われます。

◆マンション投資における、競売物件の入札

●不動産全般における競売物件とは、債権者に差し押さえられた物件を全国の地方裁判所で競売できる物件のことを言います。 マンションだけでなく、一軒家や土地、商業地なども含まれており、一般取引で流通していない物件も含まれることがあります。

●競売物件を購入することを入札と云い、不動産物件の入札に関しては基本的にだれでも参加する事が出来ます。しかし、次の条件に該当する方の入札は制限されています。

①債務者であること ②過去にさかのぼって入札に参加しておきながら、最終的には売却代金の支払いをしなかったもの

以上の条件を満たしてしまうと、入札に参加するのが難しいものであるとお思いください。

●競売物件のメリットは、競売市場修正に伴う評価額が減額され、安く購入する場合がまず挙げられます。これは、一般的な不動産市場の取引価格と比べると三割安く購入する事が出来ることです。 次に、一般的な不動産取引でなかなか流通しない物件に巡り合えることがあり、店舗や事務所、公道に接していない土地など通常流通でめぐり合うことが難しい物件も競売の対象となり、物件購入を考えている人にとって、チャンスといってもいいでしょう。

デメリットを挙げるならば、住宅ローンを組むのが難しい事や前もって物件を見る事が出来ないこと、それに入札したとしても購入できるとは限らないことです。自分が入札した金額より上の金額で購入され、競売が終了したらそれまでで、簡単に言えばオークションとほぼ同じだといってもいいでしょう。  



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