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マンション投資にかかる経費とは?

2017-06-27 コラム・ニュース


不動産所得を計算する際には、経費として計上できるものは何なのか、しっかりと把握しておかなればいけません。

実際にお金の支出があるといっても、必要経費として計上できない支出もあります。

一方で、お金の支出がなくても経費として計上できるものもあります。

それぞれの違いをきちんと把握しておかないと、必要経費として本来計上してはいけないものを計上してしまって、後で税金を追加で支払うことが求められるかもしれません。

また、必要経費として計上できるものを計上しないと、せっかくの節税のチャンスみすみす見逃してしまうことになります。

必要経費として認められるものを、計上しなかったとしても、そのことについて税務署は親切に指摘をしてくれません。

不動産所得を計算するにあたって、なにが必要経費として認められて、なにが認められないのか。しっかりと把握しておかないと、せっかくマンション投資で利益があがっても手元に現金を残すことはできません。

マンション投資の確定申告はどうするの?

不動産に投資をして家賃収入を得ている場合、1年間の家賃収入額とマンション投資にかかった経費を計算して、『マンション投資から得られたもうけ』に応じた税金を納める必要があります。これを確定申告といいます。

確定申告というと、むずかしいイメージをお持ちかもしれませんが、一度申告書を作るノウハウを学んでしまえば、簡単に申告書を作ることができます。

高いお金を支払って税理士さんにお願いする必要はありません。

確定申告書の提出期間は、毎年2月上旬から3月中旬です。2017年(2016年分)の確定申告期間は、2月16日(木)から3月15日(水)です。

不動産所得があると、税務署に所得を申請し、税金を納める必要があります。

税理士に依頼してもよいですが、税理士費用がもったいないとお考えであれば、ご自身でやることも可能です。 (1)不動産所得が赤字でも確定申告をしなければいけない?

家賃などの収入がある以上、確定申告をしなければなりません。これは、マンション投資の事業自体が赤字の場合でもです。

なお、不動産所得の他に所得がある方は、不動産所得と損益通算されますので、不動産所得自体が赤字の場合(赤字にならないにこしたことはありませんが)、合計所得が減り、納めすぎた税金が還付される可能性があるというメリットがあります。

確定申告するなら青色申告

マンション投資の確定申告は青色申告が絶対におすすめです。

青色申告にするだけで、利益から10万円を差し引くことができ、納付する税金を少なくすることができます。

一方で、白色申告にはこうした特典はありません。青色申告にはその他のメリットもあるので、確定申告書を提出する場合には青色申告を選びましょう。

確定申告手続きの流

下記の流れにて手続きを行います。

① 確定申告に必要な書類を準備する

② 決算書を作成する

③ 確定申告書を作成する

④ 申請手続きを行う

青色申告の注意点

青色申告をするにあたっては、取引の帳簿付けと領収書などの書類を保管する必要があります。

ただし、投資の規模が戸建5棟またはマンション・アパート10室に満たない場合には、現金の出入りを記録する帳簿(簡易帳簿)でも問題ありません。

*白色申告の場合でも、平成26年1月からこの帳簿記帳と資料の保管が必要になりました。同じ手間をかけても白色申告の場合、各種特典がないので青色申告を選びましょう。

不動産所得がある場合の税金の金額は、その一年中に不動産所得に関わる総収入金額から必要な経費を控除して計算します。

なお、青色申告をする方は、更に青色申告特別控除額も控除します。

具体的には下記計算式にて算出されます。

不動産所得の計算方法は?

「不動産所得の金額=総収入金額—必要経費—青色申告特別控除額」

不動産所得がある場合の税金の金額は?

不動産所得の税金の計算式

① 所得税額=(総収入金額—必要経費)×税率—控除額

② 住民税(※1)=(総収入金額—必要経費)×10%+4,000円

つまり、経費が大きければ大きいほど支払わなければならない税金の額は減ることになります。

確定申告できる経費の種類

不動産所得必要経費とすることができるものとしては、不動産収入を得るために必要な費用です。節税をするためには、経費を漏れなく適正に計上することがポイントとなります。

以下、一般的に不動産経営において認められている経費となります。

(1)租税公課

(2)損害保険料

(3)減価償却費

(4)修繕費

(5)借入金利息

(6)管理費

(7)交通費

(8)通信費

(9)新聞図書費

(10)接待交際費

(11)消耗品費

(12)その他税理士に依頼した費用

マンション投資の経費で節税が出来る

マンション投資において、下記の税金は節税することができます。

(1)所得税

(2)住民税

(3)相続税 所得税の仕組み

所得税は、所得金額に対して課税されます。所得金額が多ければ多いほど、税率が上がり、納める税金も高くなります。

サラリーマンの方などがマンション投資をした場合は、給与所得とマンション投資による「不動産所得」と損益通算をする事が可能です。

つまり、不動産所得が赤字になれば、合計所得が少なくなり、確定申告をすることで「所得税の還付」を受けることができるのです。 住民税の節税方法

住民税は、所得税の納税額を元に算出されるため、所得税が節税できれば、住民税も節税することができます。 相続税の節税方法

不動産の相続税評価額は、大体実勢価格の70〜80%で評価されます。さらに、不動産を他人に貸している場合は、貸家権の「自由に使えない割合」分を引くことができるため、さらに相続税評価額が下がります。

従って、現預金を不動産に変えることによって、相続税の対象金額が下がり、マンション投資は相続税対策になると言えるでしょう。



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