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都内中古ワンルームマンション投資 Q&A

2016-12-11 マンション投資


今後、都内中古ワンルームマンションはますます認知度があがり、脚光を浴びるのは間違いありません。 そして、多くのサラリーマンの方たちが、都内中古ワンルームマンションを運営することで「老後の上乗せ年金」を手にし、ゆとりある生活を送ることになると確信しています。 あなたもこの絶好のチャンスを逃さないでください。 ただ、どんなにすぐれた投資でも、かならずリスクが伴うものです。 それには、あなた自身が都内中古ワンルームマンション投資のリスクをしっかりと理解し、これらのリスクをコントロールしていけばマンション投資はかならず成功します。

【質問】 ワンルームマンションの区分所有者は、満室になれば入居率100%だが、空室になれば入居率ゼロ。 だったら区分所有より木造アパートなどの1棟もののほうがリスクは少ないのでは?

(回答)ワンルームマンションを少しずつ増やして空室リスクを下げるほうが賢明です。

解説

1棟ものの投資で10室のアパートなら、1室空いていてもたしかに空室率は10 %です。でも、10室規模の木造アパートの寿命はせいぜい20年から30年です。 中古ならもっと短くなります。 しかも、郊外や地方都市の場合が多く、今後、度重なる修繕負担、賃料の大幅値下げ、そして絶えず空室をかかえていれば、間違いなく当初の利回りは実現できなくなります。 このような寿命の短い1棟ものを億単位で投資するよりも、丈夫で長持ちする都内中古ワンルームマンションを、1戸1000万円で10戸分散投資したほうがいいと思いませんか? 耐震性やセキュリティの面でも、アパートよりマンションのほうがはるかに賃貸需要は高く、安定した家賃が望めます。 中古ワンルームマンションを少しずつ増やしていって、全体の空室リスクを下げるほうが賢明だと思います。

【質問】 金融機関はワンルームマンションに対する融資に消極的と聞きますが?

(回答)まったく逆です。銀行をはじめ金融機関はワンルーム融資に積極的です。

解説

郊外の1棟もののアパートよりは、都内の中古ワンルームマンションの方が担保評価が高く、銀行をはじめ金融機関は積極的に融資をおこなっています。 最近は、金融機関の多くが、ワンルームマンション専門のローンを取り扱っています。

【質問】 新築ワンルーム販売業者は、最初サブリースで高い家賃保証をすることで、そのぶん物件価格を高めに設定して

販売し、後からガツンと賃料を引き下げてくるのでは?

(回答)中古ワンルームマンションなら適正な収益還元価格での投資ができます。

解説

たしかにそういった新築の販売業者もいますので、くれぐれも気をつけてください。 都内人気地区なら、適正な賃料で入居者を募集すれば、サブリースを結ばなくても入居者をつけられます。だからこそ、マンション投資には新築ではなく中古が最適なのです。 中古だからこそ、適正な賃料からランニングコストを差し引いた「手取り賃料」で利回りを計算する「収益還元価格」での投資が可能になるのです。

【質問】 ワンルームマンションは意図的に修繕積立金を安く設定したものが多く、大規模修繕の際に積立金不足で別途大きな費用負担を求められることが多いと聞いたことがありますが?

(回答)中古ワンルームマンションなら「重要事項調査報告書」で修繕積立金の状況も事前に 確認できます。

解説

分譲ワンルームマンションには、管理組合から委託を受けた建物管理会社が物件の管理状況をまとめた「重要事項調査報告書」が必ずあります。 この報告書をみれば、現在の修繕積立金の総額、過去の修繕履歴、今後の修繕計画、管理費、修繕積立金の改定の有無、金融機関からの借入状況、管理形態、アスベスト使用の有無、耐震診断の有無などを調べることができます。 したがって、新築とは違い中古物件だからこそ、管理状態の良し悪しを検討したうえで選ぶことができます。 また、中古物件は投資金額が手ごろで初期投資の利回りも高いので、購入後に大幅に修繕積立金が値上がりしたとしても、まだ十分利回りが見込めます。

【質問】 1棟ものだと更地にして宅地分譲してもいいし、建て替えする事もできる。 一方、マンションの区分所有は中古市場でも流動性に乏しいので、売却しようとした時に売れないのでは?

(回答)都内など人気地区の物件は数も少なく短期間での売却が可能です。

解説

中古ワンルームマンションは、マンション投資としての認知度が年々上昇し、金融機関の融資も拡大しています。しかし、良質物件の供給が少ないのが悩みのタネです。 したがって、価格も上昇していますので、いざ売りたいとなったときも短期間での売却が可能です。 一方、郊外型の1棟ものアパートは、老朽化にともない入居者の質が低下し、立ち退きに要する時間とコストは図り知れません。 また、周辺に空き地が多く、立地の不便な場所が多いため、いざ売却しようとしても、建物はもちろんタダ。土地代以下に下げてもなかなか売れないのが現状です。

【質問】 景気回復にともなって金利が上昇に向かいそうです。 金利上昇のリスクとその対処法を教えてください。

(回答)できるだけ借入金の一部繰上げ返済をしていくのが有効です。

解説

すでに借り入れを利用して物件を購入している場合は、金利上昇にともなってローンの返済額が上昇し、場合によっては月々の収支がマイナスになり、持ち出しが生じるリスクがあります。 このような金利上昇によるリスクへの対策としては、金利上昇を見込んだ資金計画をあらかじめシミュレーションしておく、借入金の一部繰上げ返済をおこなうことが有効な対処法になるでしょう。

【質問】 最大のリスクは空室と聞きますが、空室リスクを防ぐ物件選びのポイントは?

(回答)まず、東京都内か横浜地区で人気の高い地域から選んでください。

解説

マンション投資は入居者がいてはじめて成り立つビジネスモデルです。入居者がいなければ、利回りは計算だけの架空の話になります。 もしあなたの購入した物件が空室になってしまったら、手取り利回りがゼロか、ローンを組んだぶんもマイナスになります。 このような空室リスクを最大限回避するためには、 ①若者人口が増える東京都内を選ぶこと ②地価上昇やワンルーム開発規制条例のある、今後、新規の供給が少ないと思われる人気エリアを選ぶこと ③治安のいい地域を選ぶこと の3つのポイントで物件を選ぶといいでしょう。 ただし、これらの地域の優良物件は、今後はさらに手に入りにくい状況になると思っておいてください。

【質問】 マンションの寿命そのものは、どれくらいもつものなのでしょうか?

(回答)法定耐用年数は47年ですが、メンテナンスさえよければ90年は大丈夫です。

解説

鉄筋コンクリート(RC)造マンションの耐用年数は47年です。 この47年という法定耐用年数は、10年まえの税制改正で減価償却方法がすべて定額法になったのを機に、60年から47年に変更された経緯があります。 つまり、10年まえまでは法律上でも60年は大丈夫とされてきたわけです。 また、マンションを建設するゼネコンは、「RC造のマンションは60年どころか、理論値では90年はもちます」とコメントしていますので、投資対象としてのマンション自体の寿命はまず問題ないと考えていいでしょう。 ただし、日本ではヨーロッパなどのマンションとは違い、修繕コストや顧客需要、収益面などのおもに経済的理由からで、寿命がくるまえに新しく建て替えてしまう傾向があります。 たとえば、かつて「東洋一のアパート」といわれたRC造の同潤会アパート」をあなたもご存じではないでしょうか。 関東大震災後に都内を中心に15か所で建てられましたが、耐震性や老朽化などの理由から、つぎつぎに姿を消し高層建築に生まれ変わりました。 なかでも1927年に完成した東京·原宿の「同潤会青山アパート」は、建築後76年目に惜しまれながら取り壊され、現在、商業施設を中心にした「表参道ヒルズ」に生まれかわりにぎわいをみせています。 このように都心の投資物件では、耐用年数よりむしろ耐震性、外観、空間の快適性といった点に留意したほうがいいと思います。 マンション投資 マンション経営 class="alignleft

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