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都内中古ワンルームマンション投資Q&A2

2016-12-11 マンション投資


【質問】 建物の老朽化が心配です。丈夫で長持ちする物件選びのポイントは?

(回答)大手の開発会社と建設会社が手がけ、信頼できる建物管理会社がマンションの管理を 請け負っている物件を選ぶことです。そして管理組合の「重要事項調査報告書」をあなた自 身の目でチェックしてください。

解説

マンション投資をする際に、丈夫で長持ちする物件選びのポイントはつぎの3つです。

①大手ディベロッパーの分譲、大手ゼネコン施工の良質な物件を選ぶ

②大手建物管理会社が管理している物件を選ぶ

③「重要事項調査報告書」をチェックし、実際に自分の目で物件をたしかめる「重要事項調査報告書」とは、管理組合から委

託を受けた建物管理会社が物件の管理状況を まとめた報告書のことです。

現在の修繕積立金の総額、過去の修繕履歴、今後の修繕計画、管理費、積立金の改定有無 金融機関からの借入状況、管理形態、アスベスト使用の有無、耐震診断の有無など、あなたの投資する物件の管理状況をカルテのようにまとめたものです。

「マンションは管理を買え」といわれるように、管理業務の良し悪しで建物の寿命は大きく違ってくるのです。

【質問】 地震が心配です。地震で倒壊しにくい物件選びのポイントを教えてください。

(回答)昭和58年以降に完成した建物で、しっかりした地盤をもつ地域に建てられている物件を選んでください。

解説

建物の地震に対する強さを耐震性能といい、おもに建物の構造と地盤によって強さがかわるといわれています。最近建てられた建物は、法律によってある程度の強い地震が発生しても耐えられる構造にしてありますし、地震の力をコントロールする制震技術もかなり導入されていますので、まず問題ないと思って安心してください。 ただし、実際の地震波は予測がつかないこともあるし、中古マンションの場合は完成年によっては、現在の建物のような耐震性能をもっていないことがありますので、つぎにあげるポイントにそって物件を選んでみてください。

昭和58年以降の物件を選ぶ…建物の構造について法律で定められた耐震設計法は、昭和56年を境に旧耐震法と新耐震法にわかれます。 新耐震法は、昭和53年の「宮城県沖地震」(死者16名)を機に、昭和56年「震度6強以上の地震で倒壊しない住宅で建物内の人間の生命安全を確保する」ことに主眼を置いて施行されました。 したがって、旧耐震法の建物と新耐震法の建物では、鉄筋の数や、梁や柱の強度が大きく違います。 また、マンションの場合は設計から完成までに2年はかかりますので、施行2年後の昭和58年以降に完成した物件をお薦めします。

液状化現象の不安がない地盤のしっかりした地域を選ぶ…地盤が悪ければ基礎をより深く打ち込む事が義務づけられていますので、極度に心配する必要はありません。 ただし、地盤の悪い地域では予想を超える揺れに見舞われる可能性がありますし、地盤の液状化現象が起きれば、建物外に出ることが容易ではなくなります。 こうしたことを考えると、埋立地ではなく、昔から地盤のしっかりした地域の建物を選ぶのが賢明だと思います。

信用のおける大手ディベローバーが計画し大手ゼネコンが施工した物件を選ぶ…完成した建物の実際の構造をたしかめることはまずできません。 こうした理由からも、やはり信頼のできる大手のディベロッパーが開発し、大手ゼネコンが施工した物件を選ぶほうが安心できます。

【質問】 建物が古くなると、家賃も必ず下げなければいけないというのは本当ですか?

(回答)そんなことはありません。家賃は建物が古くなっても「利用価値」で決まります。

解説

バブル期は不動産の場所だけで価値が決まるような時代でしたが、最近の不動産はむしろ、土地や建物の「利用価値」がどれだけあるかで決まる時代になってきました。 同様に家賃も、場所だけでなく利用価値で決まるので、建物が古くなったからといっていちがいに家賃を下げなければいけないなどということはありません。 たしかに、一般的には建物が古くなり陳腐化してくれば、家賃は下がるといわれています。 しかし、それは建物が陳腐化して人気がなくなり、利用価値そのものがさがるからです。 最近の傾向をみると、都内の中古ワンルームマンションは、学生やサラリーマンの住居以外にも、使い勝手や利便性のよさから法人社宅、設計·デザイン事務所、会計事務所などの事務所としての需要が急増しています。 また、古い建物に住みたがる若い人たちも増えています。さらに、都心の人気地区は「地価上昇」「建築価格上昇」「ワンルームマンション開発規制」によって、新規物件の供給が期待できない状況です。 ということは、東京都内の人気地区の中古ワンルームマンションは、今後ますます希少価値となり、利用価値が高まるはずです。 建物が古くなることを気にするよりも、より多くの付加価値、利用価値を生み出す物件を早く手にすることが大切だと思います。

【質問】 「ファミリータイプ」と「ワンルームタイプ」投資にはどちらが有利ですか?

(回答)ワンルームタイプのほうが、投資対象としてすぐれています。

解説 中古の「ワンルームタイプ」と「ファミリータイプ」を比較してみると、利回り、リフォーム費用と期間、設備、家賃相場、あらゆる点で中古ワンルームマンションのほうが、投資物件としてすぐれています。

【質問】 新築ワンルームマンションを購入してすぐに売るといくらになるのでしょうか?

(回答)新築と中古では価格が決まる仕組そのものが違います。

解説 新築価格には、広告宣伝費などの販売経費と販売会社の利益が含まれていて、あくまで販売会社の都合で価格が決まります。 しかし、いったんこの物件が中古になれば、当然「市場原理」が働くことになります。市場原理とは、まさに投資利回りから割り出す収益還元価格のことです。 このため一般に、新築価格に比べて築浅の物件は2割から3割以上割安になるといわれています。

【質問】 「バブル期物件」と「最近の築浅物件」ではどちらが最適ですか?

(回答)それぞれメリットがありますので、目的にあわせて選んでみてください。

解説 バブル期に建てられた物件と、最近 建てられた築浅物件には、それぞれ利点があり、いちがいにどちらがよい投資とはいいきれません。 あなたの投資プランや目的にあわせて選んでください。

【質問】 ワンルームマンション購入後に想定される費用を教えてください。

(回答)一般的には次のような費用が発生します。

解説 月経費……建物の「管理費·修繕積立金」 入居者の管理代行契約に基づく「管理委託費」 (一般的には3000円前後) 家賃送金時の各金融機関「振込手数料」 税金…「固定資産税および都市計画税」(毎年) 臨時経費…「不動産取得税」(購入時1回) 部屋の「設備·交換費用(エアコン·給湯器)」(引渡し後6カ月前後の修理交換費用は負担してもらえる場合もありますので相談してみましょう) 「入居者退却時の内装費用」 「空室時の電気·水道料金」 その他、マンションごとに経費がかかる場合があります。 マンション投資 マンション経営

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