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資産運用で不動産投資を行うタイミング

2017-10-12 マンション投資


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マンション投資と聞いて何を想像するでしょうか。

元手がないと出来ないとかリスクがありそうで怖いなどのイメージを持たれている方が多いのではないかと思います。

それは半分正解で半分間違っています。

当然、投資なのでリスクは伴いますが元手がないと出来ないということは決してありません。

銀行から融資を受けて、その利息返済と家賃収入を相殺しつつ、減価償却費などをうまく利用して節税対策をしていくというのが基本的なマンション投資の方法です。

このマンション投資のメリットとして、さきに挙げた節税対策の他にも生命保険の代わりとして、実物資産として、相続対策としてマンション投資を行う方がいらっしゃるのではないでしょうか。

現状、都心部のマンションをはじめとする不動産価格は上昇傾向にあり、少なくとも東京オリンピックまでは続くと言われています。

ここでマンション投資に踏み切らないのは大損だと言っても言い過ぎではないでしょう。

これまでマンション投資のメリットばかり挙げてきましたが、当然デメリットもあります。

特に大きいデメリットは、空室リスクだと思います。

ただこのリスクも当然最小化出来ます。

まず、自分が購入した物件を貸し出したとしても借り手がつかなければ家賃収入は途絶えるということはどなたでもご理解いただけると思います。

これではただ単に住宅ローンの金利返済をするばかりになってしまうので大きなマイナスが出てしまいます。

では、このリスクを避けるためにどうすればよいか、それは好立地の住宅を選ぶことです。

当然だと思われるかもしれませんが、マンション投資をする方の多くは家の間取りに固執する傾向があります。

自分がこういう家に住みたいと妄想するあまり、理想の間取りを追い求めてしまい、周辺環境は2の次になりがちです。

この点を押さえて投資する不動産を選ぶようにすることが成功への近道と言えるでしょう。

マンション投資のREITとは?

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マンション投資をするなら、オフィス物件という選択肢があります。

何もアパート物件だけが、唯一の選択肢ではないのです。

現にマンション投資の中には、REITというタイプがあります。

いわゆる商業物件やオフィス物件などに投資をする事が多く、専門家に資産運用を任せる商品です。

マンションやアパート経営だけが、マンション投資ではありません。

ところで昨今では、上記のオフィス物件に対する需要が明らかに増加傾向にあります。

しかもその増加の数字が、REITの利回りと連動しているのです。

東京23区では、明らかにオフィス物件に対する需要が高まっています。

というのも2,010年の段階では、オフィス物件の需要は620万坪という状況でした。

しばらくその数字で推移していましたが、2,012年から徐々に数字が高まっているのです。

2,014年には650万坪を超えていますし、2,015年には6,800万坪も超過している状況です。

つまりオフィス物件に対するニーズが、増えている事になります。

それで上述の通り、REITの利回り数字も、それと一緒に増加している訳です。

少なくとも2,010年の段階と比べれば、利回りの数字は数倍以上になっています。

2,010年は1%台でしたが、今やそれは3%台を超えている状況なのです。

すなわちオフィス物件の需要に応じて、REITの利回りも高まっている事になります。

今後その数字が高まるか否かは、現時点では不明ですが、少なくともここ数年で数字が伸びていた事だけは間違いありません。

マンション投資を行う層は確実に広がっている

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近年、誰でも始めることが出来る投資として人気となっているのがマンション投資です。

マンション投資はその名の通り、不動産に投資をすることで、家賃収入などで利益を得ることができるものであり、病気などで働くことが出来なくなったとしても、投資している不動産に借り手がいる限り収入を得ることができるとして、安定した収入を目指している方に高い注目をされています。

マンション投資というと、高収入のいわゆる成功者しか出来ないものだと考えている方も多いのですが、実は一般的な会社員でも始めることが出来る投資であり、二十代のOLなどもマンション投資を行っている方も多いのです。

働いている職場がいつ経営危機になるか予想できない時代ですので、多くの方が本業以外で収入を得ることを考えられます。

そのなかでマンション投資というのは不労所得であるため、本業に影響を与え難いとされており、多くの方が取り組まれているのです。

マンション投資には知識が必要だから自分には無理だと思われている方も、近年ではマンション投資にまつわるセミナーなども頻繁に行われていますので、安心して始めることが出来ます。

セミナーではマンション投資について、どのように収入を得ることが出来るのかなどの基本的なものから教えてもらうことが出来ますので、これまで不動産に携わったことがないという人でもマンション投資についての知識を得ることができ、本業以外の収入を目指している方や不労所得を目指している方などはマンション投資に目を向けられています。

近年のマンション物件の成約件数とは

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マンション投資の選択肢の1つに、マンション物件があります。

資産運用の一環として、マンション物件による家賃収入に魅力を感じている方々も多いです。

ところで昨今のマンション投資では、成約数に関する低調傾向が見られます。

首都圏では、成約件数が若干低下しているからです。

つい最近の数字ですが、首都圏における集合住宅の成約件数は、18,000件前後というデータがあるのです。

それは前年と比べると、8%以上は下がっている事になります。

しかし、それは「全て」の物件を対象にした時の話です。

そもそも集合住宅という物件は、大きく分けると2種類あります。

シングル向けとカップル向けという2種類なのです。

それでここ最近の数字を見る限りでは、シングル向けの物件の伸びが目立ちます。

というのも首都圏では、シングルタイプの成約数は前年より1%以上は増加しているからです。

少なくともカップルタイプは8%以上は減少していますから、明らかにシングルに関する需要が増えています。

それだけでなく、マンション投資において重要な賃料も増加傾向にあります。

現にシングルタイプの場合は、23区では全体的に2%ほどは賃料が増加傾向にあるからです。

また東京の西部エリアでも、0.2%程の増加傾向があります。

このようにシングルタイプの成約数や賃料の数字は、ここ最近は伸びてきているのが実情です。

逆に、その他のカップルタイプなどの物件ですと、数字の伸び悩みや減少傾向が見られます。

民泊とairbnbとは?

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民泊新法が制定されたことにより、簡易宿泊にある制限が撤廃されたために、これまでよりも簡易宿泊や特区民泊に関して着目されつつあります。

殊に簡易宿泊に至っては、立地などの諸条件につき適法であるならば、日本国内であればどのような地であろうともairbnbとして開業し得るのです。

さらに、改正旅館業法によれば、より狭い居室でも簡易宿泊所としての利用が可能となったために、ワンルームマンションのような部屋であろうとも簡易宿所としての営業もできるようになったのです。

半永住的な賃貸物件としての利用ではなく、簡易的な宿泊所としての利用が主眼となったために、さらなる着目を浴びることを予見し、より多くの利回りを期待できることからマンション投資として注目する人が増加の一途を辿っているようです。

このような状況のなか、東京都北区において、延床面積が35.7平方メートルのワンルームマンションをベースとした簡易宿所が開設されました。

子細を述べれば、管理会社が旅館業法によって認可を得ることにより、本来は賃貸物件であるワンルームマンションを簡易宿所としての利用を行ったというのです。

なお、宿泊料金については、1泊あたり1万4000円とされ、収容できる人数は4人とのことです。

東京都北区エリアでの賃料は12万円相当であるために、9日間の利用があると1ヶ月相当の賃料はまかなえます。

旅館業法によれば、1人あたりの専有面積は3.3平方メートルであるために、さらに狭い居室であっても簡易宿泊となり得るものの、北区に所在する保健所によれば、33平方メートル以上のものを想定しているために、上記ワンルームマンションはこれに追従したものといえます。

マンション投資のリスクとその対策

マンション投資に対しては、戦略性が求められる場合が大半を占めているのではないかと考えられています。

闇雲なマンション投資は、リスクの増大を招く可能性があるとされ、計画的でなおかつ投資を行う物件の絞り込みに着手する必要があると捉えられています。

投資に慣れている人、初心者に関係なく、常に戦略的なマンション投資を展開することが、資産を増やすことにも繋がるとみられていることから、重要な考え方の一部として取り上げられています。

ここ数年は、戦略性を見出だしながらマンション投資を継続的に展開する投資家が増加し、随所で良い傾向として認識されています。

従来に比べても、このような傾向は大変強いものとして見受けられつつあります。

投資の初心者は、専門家や金融機関からのアドバイスを受けることで、戦略的なマンション投資を実現できる可能性はアップすると一般的に考えられています。

適切なタイミングで物件の購入を行うことや、手持ちの物件にメンテナンスを加えて価値を高めることなど、いくつかのマンション投資があるため、どの方法が望ましいのか検討することなどにも繋がるのではないでしょうか。

また、不動産への投資を頻繁に行ってきている人も、新たな物件の購入や売却などを、専門家から客観的にチェックしてもらう流れが形成されています。

戦略性のある不動産の物件や土地への投資については、このような専門的な知識を持つ人からの助言を得ることも、大切になっていきます。



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