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資産運用と不動産投資の豆知識

2017-09-19 マンション投資


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マンション投資ローンの金利と返済期間の関連性を解説!

マンションなどの不動産を運用し、家賃収入を得ようという考えを持つ人が増えてきています。

そして、これを実現するために「マンション投資ローン」を利用することがほとんどです。

しかし、自己資金を出して家賃などのキャッシュフローによって回収しようとすると長期的に自己資金が減ってしまうことになります。

マンション投資ローンでは、毎月の返済額を家賃収入が上回ることができればすぐに自分の収入になるということが魅力的な点と言えます。

マンション投資ローンを利用するにあたって、金利は低いほうがいいのは当然ではありますが融資期間も考えなければいけません。

この点が、住宅ローンとは考え方が異なってきます。

住宅ローンでは返済期間を短くすることで、総返済額を下げるという考え方が一般的です。

一方でマンション投資ローンにおいては、できるだけ長期間のローンを組むことで毎月の返済額を下げ、多くのキャッシュフローを得るという戦略があります。

自分自身が保有している持ち家は不動産収入を生み出すわけではありません。

そのため一度保有したら、あとは住宅ローンの返済を行うだけです。

そのため、住宅ローンの総返済額を減らすことは将来的な家計への影響を最小限とすることが可能になります。

しかしマンション投資においては、家賃収入やテナント料などの利益を生み出します。

ローンの毎月の返済額を抑えることができれば、不動産から得る利益は返済額を上回り、さらなる資産拡大への道筋が作れるでしょう。

つまり、マンション投資ローンの場合は「金利をいかに低く抑えられるか、融資期間をいかに延ばせるか」ということが検討する際の最重要ポイントとなるのです。

副業でできる資産運用の種類とは?

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将来が不安定だと言われている日本の経済において、老後の蓄えは自分達で行うのが基本となっています。

しかし、税金などが増加しており、昇給もなかなか望むことが出来ないこのご時世で将来に向けての蓄えが出来ている人はどれ程いるでしょうか。

通常の会社員をしているだけでは十分な蓄えを得ることは、実際問題難しいのが現状です。そのため近年では資産運用のために副業を行っている方が増えています。

副業といっても内職などではなく、株などを扱ういわゆる不労所得です。

特に近年注目されているのが、FXです。FXは日本円と外国通貨を取引することで利益を出すという投資であり、不労所得を目指す多くの方が始められています。

FXの利点は準備資金が安いことです。不動産などは言うまでもなく膨大な準備資金がかかりますが、FXの場合は五千円程度で始めることができるため、会社員などだけではなく主婦の方なども取り組んでいる資金運用として注目されています。

FXは口座を作ってやり取りをしなくてはならないのですが、近年ではパソコンがなくても、スマホなどのインターネット環境さえあれば誰でもどこでもFXのやり取りをすることができるようになっています。

つまり、外周先でも隙間時間を利用してFXでのやり取りをすることが可能となっているのです。

近年では無料のFXセミナーなども開かれていますので、初心者でも始めやすい資産運用として需要が高まっていますが非常にリスクが高いため、長期的な資産運用としては向いていません。

不動産経営って副業でできるの?

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不動産経営とは、土地や建物を賃貸運用して収益を得る事業活動を意味します。

そのスタイルは色々とありますが、サラリーマンでも副業として行うことができます。

例えば多くのサラリーマンに人気のあるマンション経営の場合、ひと部屋を区分所有し賃借人に貸し出す形となります。

その運営は不動産管理会社に委託するので、オーナー自身が賃借人と直接やり取りをしたり、建物の手入れをする必要はありません。

購入においても、事業用ローンとして借りることができるので、自己資金をあまり使うことなく始めることができます。

マンションによる不動産経営の場合、ローン返済や区分所有する部分の補修やメンテナンス、設備の入れ替えなどが主な出費となります。

それに対して得られる収入源は家賃収入と、確定申告によって還付される税金です。

その収入を支払いに充てることで、負担なく保有することができるというわけです。

賃借人が退去した場合にも、管理会社の手配によって室内のクリーニングや次の賃借人募集が行われることになります。

また土地を保有している場合には、アパートを一棟建設して賃貸運用する方法もあります。

この場合も建設費用は融資を受けることでまかなうことができます。

マンション経営もアパート経営も、家賃保障を活用すれば空室リスクを回避することが可能です。

基本的にこのような不動産経営は、オーナーとして行うことはほとんど無いので副業として運用することができるというわけです。

資産運用の種類の中でお得な保険って?

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保険の中には掛け捨てではなく、満期による払い戻しが発生するものもあります。

貯蓄型の保険とも言われ、自分のライフスタイルや人生設計にそった保険を選ぶことは重要な役割を担っています。

中には銀行金利よりもはるかに利回りが高い貯蓄型保険も存在します。

子供を育てているなら学資保険がおすすめです。

保険に支払った料金の一部は所得の控除に仕えるため、節税にも役立ちます。子供が育った頃に満期でお金が戻ってくるだけでなく、健康リスクなどに備えられるのが魅力です。

老後の年金などが気になる場合は年金保険がおすすめです。

個人年金とも言われ、満期を迎えると所定の利回りを加えたお金を受け取ることができます。生命保険とは別枠で所得控除に使えるのも魅力になっています。

また、生きている限りお金を受け取れる終身タイプの年金保険も誕生しています。

生命保険も貯蓄型のものがありますが、割戻し率をしっかりと確認する必要があります。

毎月の積み立てを別なほうにまわした方がいい場合や、ローンの返済にまわした方がプラスになることがあるからです。

所得の金額に応じて無理のない範囲で入るのが基本になります。養老保険も同様です。

貯蓄型の保険の中には、積立金の一部を低金利で借りられるものも存在します。年利は数%程度のため、車や住宅の購入の頭金や、急な出費が発生した際の穴埋めにも利用できます。

借金ができた場合でも保険を解約せず、保険を原資に借り入れを行い、支払いを行った方がお得なケースもあるのです。

銀行で行っている資産運用の種類って?

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銀行で行われる資産運用は、国債、外貨、株式、社債、投資信託などがあげられます。

預金や貸付も資産運用の一つで、お金を貸し借りすることで利息を得る仕組みになっています。

これらの金融商品のバランスを入れ替えながら資産運用を行い、預金者などに金利を払う仕組みになっているのです。

最も安全なのは国債で、日本政府がなくならない限りは元本割れのリスクがないのが魅力です。

ただし、金利も低いため、銀行の収入の柱にするには不十分です。

そのため、外国債や外国通貨を利用した運用、株式などのより利回りが高い商品を組み合わせていく形になります。

投資信託は金融商品を組み合わせ、利回りとリスクのバランスを整えたものです。

株式や外貨の場合は価値が急落した場合のリスクが大きくなります。

様々な商品を組み合わせることで、リスクを減らしつつ安定した利回りを目指せるようになっているのです。

ただし、投資信託の中にも利回り重視でリスクが高いもの、リスクが低く、利回りが低いものがあります。

社会状況や経済環境の変化で予算の配分や、組み合わせを変えられるかで大きく利益が変わってきます。

定期預金の感覚で、外貨預金や投資信託の積み立てを行う人もいます。定期預金は元本割れのリスクがありませんが、超低金利のためあまり金額が増えないのがデメリットです。

外貨預金や投資信託は大きく利益が出せる可能性があるため、銀行預金とその他の金融商品を組み合わせて資産運用をする人が多いのです。



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