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資産運用と不動産投資の豆知識②

2017-09-20 マンション投資


不労所得の種類には何がある?

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不労所得とは、楽して稼ぐことでも何ら動きもせずに稼ぐということではなく、あくまで受動的な所得ということであり、そのキッカケを生むためにはもちろん「労働」があります。

また、キッカケを生む際のみならず、維持のために労働せざるを得ない場合もあります。

不労所得の種類には、多くのものが存在しますが、マンション投資やアフィリエイトや株、それにFXなどといったものが該当します。

不労所得のなかでも、容易に開始できるものとある程度の資金を要するものとに大別されます。

従来は、土地の所有者くらいしか不労所得で生活できないとされていたようですが、近時ではインターネットや経済情勢が先行き見通し困難になってきたために、本業を持ちながら不労所得に興味を持つ人が増加傾向にあります。

本業を持つサラリーマンでも、容易に開始できる不労所得を得られるように実践している方が非常に多くなっています。

不労所得の代表格といえばマンション投資となっています。

土地や物件を有していなければマンション投資は不可能であるために、なかなか手軽に開始できるものではありませんが、いったん購入しさえすれば、自己が入居することも可能です。

マンション投資の場合は、安定して稼げるところに優位点があります。

そのために、マンション投資は非常に人気を博しています。

マンション投資で得た不労所得の税金はどうなるの?

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マンション投資によって不労所得を得た際には、どの程度の税金が生じるかは、個人名義にしておくか法人名義にしておくかによって異なります。

個人であれば、もしマンション投資によって損益が出れば、これが本業である会社の給与から差し引かれた所得税が還付されます。

そのために、多少なりとも節税効果を望むこともできないではないです。

他方、法人の場合であれば、給与と賃料での収入が合算して1300万円を超過するようであれば、個人のままでいるよりもより多くの節税効果が見込めるのです。

なぜなら、法人税率と所得税率とでは、1300万円を分水嶺として7〜17パーセント程度も法人税率が低下するのです。

そればかりでなく相続税の場合であれば、マンション投資での節税効果がさらに望めます。

個人の相続税の場合であれば、財産評価額の観点から現金よりも不動産として相続したほうがおよそ3分の1まで減少させることが可能です。

あくまでも評価額に根ざしたものが基準となるために、不動産にしておいたほうが節税効果が望めるのです。

法人の場合には、株式の価値が低いうちに譲渡しておけば、贈与税を節税することが可能です。

要するに、個人名義のままであれば、減価償却費などといった赤字を用いて所得税の節税に資するということですが、小規模の運営であれば優勢といえます。

他方、法人名義を得ていれば、1300万円以上もの収益が期待される場合に、相続するに際しても早期であれば相続税が必要ない場合もあるのです。

サラリーマンが不動産経営を副業でできるの?

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サラリーマンのなかには、副業として不動産経営を考えている人もいることだと思いますが、サラリーマンであればこそ、不動産経営に際して優位な状況があるのです。

また、サラリーマンであるにも関わらず、不動産経営に適している場面が存在しているというのです。

その理由は、不動産経営に際しては、当初の資金が必要になってきます。

この点、サラリーマンであれば融資に通過する可能性が飛躍的に向上します。

融資機関はまず、借入しようとする人がどの程度の年収であるか、勤務先や当該勤務先での勤続年数、それに役職などを重要視します。

そのような次第で、現在の企業が長期間勤務していたものであればあるほど、融資の可決を得られやすいのです。

人によっては、自己資金が潤沢にあるために即時不動産経営を実施できるという人もいるかもしれませんが、そのようなケースは僅少です。

また、融資に頼らず自己資金がたまるまで不動産経営を躊躇するとなると、相当の期間を要しますから、投資用のローンを用いることがオススメです。

また、サラリーマンをしつつ、副業に不動産経営をしていれば、時間に追われるものと考えられがちですが、マンション投資の場合は物件探しや購入に至るまでが時間を要するのに対して、管理さえ任せておけば、入居者に対する対応や賃料の管理などは管理会社が実施してくれるのです。

そのような次第で、本業に影響を及ぼし難い面が長所として挙げられます。

この点、ほかの投資では、情報収集に汲々とせざるを得ないことが多いために、どちらが本業であるかが判然としないこともままあり得るようです。

公務員が不動産経営を副業でできるの?

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公務員であることを理由に不動産経営ができないと思っている人もいるのではないでしょうか。

公務員は副業が禁じられているのは事実ですが、投資は副業に該当しないために公務員であろうともマンション投資をすることは可能です。

不動産経営のうちの投資に関しては副業にはあたりません。

そして、公務員はその収入の安定性から一般の人よりも自己資金という点で優位性があります。

そのために公務員の方でマンション投資に多少なりとも興味があるのであれば、マンション投資を開始してみてはいかがでしょうか。

ただ、不動産経営をするに際して、マンション投資であれば、投資には該当するものの、自己で管理を行ってしまえば、それが副業に該当する可能性もあります。

もし副業をしているものとみなされれば、懲戒処分の対象をなり得ますから、この点に留意した上で不動産経営を行うべきでしょう。

具体的に、身内から賃貸物件を譲渡され結果として物件を持っていたり、転勤するに際して家を貸与したり、家を売却しようにも不可能であったために貸家にした、などという事例で公務員の副業に該当するものとすれば、懲戒処分を受け入れるか、あるいは物件を手放すほかなくなります。

公務員の所属する自治体に応じて違ってくるようですが、所定の条件さえ満たしていれば、賃貸を行うことによって賃料を得たとしても副業には該当しないようです。

しかし、5棟10室以内でなければ、副業に該当するようですから、人事院規則に照らして物件を選定していきましょう。

無論のこと、不動産経営の管理業務は、いずれも管理会社へ任せる必要性があります。

管理まで行うとなれば副業に該当することとなります。

不動産経営にはどんな経費がかかるの?

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不動産経営では、不動産を所有し、他の人(会社)に貸して毎月賃料を得ます。では、逆に毎月出ていくお金にはどのような費用があるでしょうか?

まずは金融機関への返済です。

土地を購入し建物を建築する場合には、金融機関から借り入れを起こしますが、利息も含めて返済が必要です。

これは、みなさんご存知なのではないでしょうか。

それでは、不動産経営において掛かってくる、その他の費用をお伝えします。

まずは管理会社への管理費の支払いです。

これは賃料の5%くらいが目安と考えていただければ結構です。

これを支払うことで、賃料の入金確認や、滞納時の回収の手伝い。

入居者との連絡などをしてくれます。

管理費を支払いたくなければ、入居者から直接オーナーへ連絡があり、自分で対応しなければいけません。

次に建物にかける火災保険料です。入居者も基本的に借家人賠償責任保険に加入してもらうケースが多いですが、建物の火災保険はオーナー負担となります。

10年一括や年払いなどを選ぶことが出来ますが、これも忘れてはいけない費用です。

毎年やってくる税金が、固定資産税と都市計画税です。これは春に自治体から納付書が届き、年一括払い、もしくは四期に分けて支払うことが出来ます。

設備の修繕費用もあります。

管理費と混同しがちですが、建物の設備に不具合が出た場合はオーナーが負担しなければいけません。

建物が新しいときはメンテナンスも少ないと思いますが、築年数が経ってくると、急な出費にも注意したいものです。

最後に忘れてはいけないのが、将来のメンテナンス費用です。

マンションなどを購入すると修繕積立金という仕組みがありますが、不動産経営でも将来の大きなメンテナンスの為に、修繕費を考えて置かなければいけません。

屋根・外壁の塗装などは大きなお金がかかります。

以上が、不動産経営にかかってくる主な経費です。



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