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Air bnbの管理・運用を助けるサービスについて

2016-01-22 コラム・ニュース


最近、新しい不動産運用方法として、民泊が注目されています。

テレビやラジオで、「Air bnb」という言葉を耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか。

bnb(BandB)とは、旅行の際に宿(bed)と朝食(breakfast)を提供する場所という意味の言葉です。

Air bnbの場合は、こうしたサービスを運営したい人と利用したい人を、インターネットを介してつなぐサービスとなっています。

こうした流行を受けて、「Air bnbやゲストハウスの運営に興味はあるけど、管理方法や運用方法が分からない」、「なんだか面倒くさそう」 と思っている方は多いのではないでしょうか。

そこで今回は、管理・運営の悩みを解決するためのサービスについてまとめてみました。

★管理・運営の悩みを解決するサービス★

①開業準備を代行してくれるサービス

アカウントの登録、リスティング・マニュアル作成、家具の設置など、開業までの準備を代行してくれるサービスです。

②運営代行サービス

ゲストとの応対や、掃除を代行してくれるサービスです。

★管理・運営代行業者を選ぶ際のポイント

「Leeways Online」には、次のように書かれています。

①旅館業法に抵触しない形でサービスを提供できるか

現状、Airbnb利用による部屋の提供は、政府や規制諸官庁から確固たる法的な見解が示されている状況ではなく、旅館業法との兼ね合いから一般的には「グレーゾーン」とみられています。

旅館業法における旅館業とは、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されています。Airbnbを使って旅行者に部屋を貸して料金を受け取れば、特段の理由がなければ、「宿泊料を受けて」「人を宿泊させる営業」とみなされる可能性があります。

一方で、部屋を貸すことを「不動産賃貸業」として行えば、それは「賃料を受けて」「人に居住空間を提供する営業」となります。部屋を借りる人と賃貸借契約を結べば不動産賃貸借契約が成立します。不動産の賃貸借契約にもとづいて受け取る料金は、宿泊料ではなく、賃料ですので旅館業法に抵触しない形でのサービス提供となります。

現状では、Airbnbを利用しての部屋の提供はグレーゾーンとの見方が一般的ですので、Airbnbの運営代行サービスを選ぶときは、旅館業法に抵触しない形でのサービスを提供しているところを選ぶべきです。

②Airbnb運営のノウハウがあるか

訪日外国人が好むエリアは、日本人が住みたいと思うエリアとは異なる場合があります。また、物件固有の事情や近隣の状況によっても、Airbnbに向いている物件とそうでない物件に分かれます。Airbnbの代行を行っているサービス会社には、賃料設定やトラブル対応なども含めて物件を運営するノウハウが蓄積されています。

外国人を相手にする場合、文化や慣習の違いから思わぬ行き違いが生じやすいものです。部屋の利用では水回りやゴミ出しで問題が起きやすく、そのようなときでも、きちんとトラブルに対応できる運営代行会社を選ぶといいでしょう。

③Airbnb後のことも考えた提案ができるか

リスクとしては、新たな規制ができたり、旅館業法と不動産賃貸に関した法律の見直しが行われたりして、不動産賃貸契約にもとづく部屋貸しができなくなることや、東京五輪の後に訪日外国人が減少することが想定されます。また、近隣住民や管理組合からAirbnbを利用した部屋貸しを控えるように言われる可能性もあります。

投資用不動産がAirbnbで運用できないケースも想定して、Airbnb後のことも考えた提案ができることもAirbnbの運営代行サービスを選ぶときの重要なポイントになります。特に、これから物件を購入してAirbnbで運用を考えている方なら、Airbnbで運用する場合と通常の賃貸で運用する場合の2通りの収支シミュレーションは見たいところですし、Airbnbに適した物件であるかなどのアドバイスを受けられるところを選ぶべきです。

(参考:Leeways Online http://leewaysonline.com/archives/1349)

以上、今回はAir bnbの管理・運営の悩みを解決するサービスについてまとめました。

旅館業法との関係でまだまだ難しい部分も多いサービスではありますが、東京オリンピックに向けて規制が緩和されていくことも予想されるので、こういったサービスをうまく活用することも選択肢に入れて運営を検討してみるのも良いかもしれません。



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