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マンション購入~中古で買った場合のリスク~

2015-07-31 コラム・ニュース


◆マンション購入を中古で

●マンションを購入する、と云うと、居住用と投資用の目的で買うとお思いでしょうが、新築マンションと中古マンションのいずれかを選ぶことになります。新築マンションも確かに魅力的ですが、中古マンションもまた、立地条件などを問わず魅力的な物件がそろっていることでしょう。

不動産でマンションの物件案内を見ると、中古や新築問わずいろいろな物件がそろっていることでしょう。

●中古マンションの購入についてリスクも伴いますが、それ以外にもメリットについて触れておきましょう。 まずは、価格面においても安い事です。と云うのも、新築のマンションを購入した場合と比べおよそ7~8割の値段で購入する事が出来るからです。しかしながら、これもマンションの部屋を買うことになりますので、銀行からのローン融資を受けて購入するのが一般的でしょう。 それを差し引いてでも、新築マンションと比べて利回りが高く、購入価格が安くても家賃が高ければ高いほど、その分投資利回りが高くなるわけです。

管理条件についても、中古マンションはすでに住民が居る物件がありますので管理状態の確認がしやすいからです。まずは必要なメンテナンスがしっかり行き届いているか、一部のオーナーが管理費などの滞納をしていないか、最後に、毎日きれいに掃除され、郵便受けなどにチラシが散乱していないかの3点を確認する必要があります。

◆マンションを中古で購入した時のリスク

●マンションを中古で購入し、入居者がいない物件なら新たに入居者を募ってから経営をスタートする事が出来ました。しかし、購入したマンションが中古ですので築年数が大きくかかわってきます。

マンションの寿命は約60年と云われているように、購入したマンションが築年数の経過によっては利用可能年数が限られてしまう事もあります。 利用可能年数が短いと、家賃収入を得る期間がその分短くなります。価格が安いと思って買ったら築年数が高いこともあるので、投資用として購入した場合家賃回収期間が短くなることがあります。

●設備も当然ながら、老朽化が進んでいきます。投資用に購入したマンションの一室も、場合によってはエアコンなどと云った各種設備の更新がされていない事があります。物件によっては、設備の故障やその交換に投資をする必要が生じることになります。

設備だけでなく、間取りが古くなることもあります。分譲開始の年代の関係でそうなることもありますし、一昔前に分譲を開始した物件と今の物件を比べてみると、築年数にもよりますが今の流行設備などに差が出る事があります。

その他地震リスクが高くなる物件も少なからず存在し、新耐震基準法(昭和56(1981)年に施工)に準拠したもの(昭和58(1983)年分譲開始以降)を基準に選ぶといいでしょう。

●注意点としては以下の通りです。

①需要が将来をも見込める場所を選ぶ 長期的に安定した家賃収入を得るには、大都市圏のワンルームを選ぶといいでしょう。需要と云う意味でも、数字的にも見込みが高い事です。

②新耐震基準法に準拠したもの 前述した新耐震基準法に準拠したもの、つまり、昭和58(1983)年以降に分譲を開始した物件を選ぶといいでしょう。

③入居されている方がいるかいないか 中古の投資物件については、入居者がいらっしゃる時点での販売となるので、入居期間が長期にわたる方がいるかもしれませんし、相場家賃よりも高い家賃を払いながら住んでいる方になります。

その方が退室されると、相場家賃よりも高い家賃収入を得る事が出来なくなり(つまり、相場家賃まで下がる)、その分利回りも下がってしまいます。入居されている方の期間や相場家賃と現在の家賃との間はどのくらい離れているか、これらについても確認をすることも大事です。



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