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マンション投資を考えるとき固定資産税があることは忘れてはならない

2015-10-01 マンション投資


◆ ワンルームマンションの固定資産税

● 都内の新築ワンルームマンションの固定資産税は、もちろん場所や広さにもよりますが、大体年5万円程度と考えれば良いだろう。年間5万円なら大したことないと思う。でも、我々マンション投資家はキャッシュフローをきちんと見ていかないといけない。

年間5万円前後、つまり月々に直すと4000円程度だ。金利の欄ですでに収支はトントンなので、ワンルームマンション投資の広告のシュミレーションには書いてないことの多い固定資産税まで考えると、もう月々の収支は4000円のマイナスだ。

利益が出ないだけでなく、月々間違いなく損をする投資なんて、投資として成り立たないのはもうお分かりだろう。

金利と固定資産税を考えただけで、ワンルームマンション投資は失敗するのは明白だ。

マンション投資によって得られる収益の中心は、不動産を貸すことによって借主(入居者、テナント)から得られる毎月の賃料収入です。そのため、仮に借主が何らかの事情で退居した場合、新たな借主が見つかるまでの間、賃料収入を得ることができない。しかも不動産の特性として、借主がいようといまいと賃料収入があろうとなかろうと管理費、固定資産税、都市計画税などの経費が発生する。そのため、空室により家賃収入が入らない場合、収支は0ではなく、マイナスになってしまう。たとえば1年のうち6ヶ月が空室で賃料が得られなかった場合、当然、賃料収入は半分になりますが経費は1年を通じて発生しますので実際の収入、利回りは半分以下になってしまう。しかし、これを補うにはやはり利益を上げるしかないのが投資の目的です。マンション投資では立地がほとんど成功の鍵を握ります。駅近、都心部などそういうところを探してみてはどうだろう。

◆ そもそも固定資産税てどういうもの

● 固定資産税とは、現在の土地や家屋、償却資産といった「固定資産」を所有している人が、固定資産が所在している市町村に納める税金のことを固定資産税と言います。つまり、住宅を所有している方は毎年、固定資産税を支払っています。



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