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契約までにチェックしておくべき書類

2016-11-29 コラム・ニュース


重要事項説明書

重要事項説明書は、宅地·建物の売買契約を行う場合、宅地建物取引士が不動産物件と取引について説明しなければならない重要事項が記載されたものです。重要事項の説明の項目のうち大切な事項は次の7つです。

・登記された権利の種類·内容

・法令上の制限

・敷地と道路との関係、私道負担の有無

・飲用水·ガス·電気の供給施設および排水施設の整備状況

・1棟の建物またはその敷地の管理、使用に関する事項(区分所有マンションの場合)

・代金、交換差金以外に売主、買主で授受される金銭

・契約の解除に関する事項

登記された権利の種類、内容には登配された権利の種類と内容が記載されています。 法令上の制限

法令上の制限というのは都市計画法や建築基準法、そのほかの法令に基づく権利の制限のことです。

都市計画法·土地区画整理法に基づく制限

市街化調整区域には原則として建物は建てられません。現在建物が建っていても建て替えができない場合があるので、「区域区分”が”市街化調整区域“になっている場合は注意が必要」です。 都市計画道路の有無

1棟のアパートやマンションを購入する場合は特に注意が必要です。「計画道路がある場合は建築が制限されます」。 建築基準法に基づく制限

商業地域、準住居地域などの用途地域、建ぺい率,容積率や防火地域準防火地域、景観地区などは建物を建てるときの制約になる事項を確認しておく必要があります。 既存不適格建築物

既存不適格建築物というのは、古いアパートやマンションで今の建築基準法や都市計画法では違法となってしまう建物のことです。建て替えの場合は今の法律の適用を受けるので、同じ大きさの建物を建てられなくなってしまうので要チェックです。 敷地と道路との関係、私道負担の有無

ここには「道路の種類、幅員、接道幅」などが記載されています。 ·私道負担の有無

私道負担というのは、個人の私有地でありながら、道路として提供する必要がある土地のことです。私道負担の有無および面積、負担金額などが記載されています。

私道は単独で所有している場合だけではなく、分割して所有している場合、共有している場合などがあり、権利関係が複雑です。そのため発生する負担も、維持管理のための負担金が必要な場合、ガス管や水道管の整備や修理のために道路を掘削する際に所有者の承諾が必要な場合、通航料の負担が必要な場合など、物件によりさまざまなのでよく確認しておきましょう。 道路と通路

「道路は魔物」と不動産業界の人たちはいいます。道路はプロでも難しいということです。

一見道路のように見えても実は「道路ではなくて通路だった」ということもままあります。

道路だと思って購入したのに、いざ建て替えをしようとしたときに、実は通路だったために、道路に面していない土地とされ、建て替えができないということはよくあります。 道路の種類(建築基準法による道路)

建物を建てることができる敷地が備えるべき前面の道路の条件は、建築基準法第42条に規定されているもののみです。一見

道路のように見えるものでも、建築基準法第42条に規定されている道路でない場合には、建物は建てられません。 飲用水·ガス·電気の供給施設および排水施設

の整備状況これらのインフラは生活に不可欠なものなので、その整備状況を重要事項説明書を読んで確認しておきます。また負担金などが発生することもあるので、あわせて確認しておきます。 1棟の建物またはその敷地の管理·使用に関する事項(区分所有マンションの場合)

購入物件の管理費が滞納されていないかチェックします。滞納している場合は契約までに解消するようお願いしましょう。 計画修繕積立金に関する事項

ここではすでに積み立てられている金額をチェックしてください「修繕履歴と照らしあわせて、修繕が行われていないのに

積み立てられている金額があまりにも低い場合は要注意」です。

代金、交換差金以外に売主、買主で授受される金銭

ここには、次の5つの明細が載っています。 ・手付金の額 ・固定資産税などの清算金 ・管理費·修繕積立金などの清算金 ・賃料清算金 ・敷金

固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金などを売主がすでに支払っている場合には、日割り計算で売主に支払うのが原則です。また入居者がいる不動産物件の場合は、買主が入居者(賃借人)に敷金を返還する義務を負うことになるので、敷金の金額を売買代金から引くのが原則です。 契約の解除に関する事項

不動産売買契約書と重なる部分がありますが簡単にお話しします。

手付契約をしている場合の解除 売主も買主も、相手方が履行に着手するまでは(たとえば代金の支払い、物件の引き渡しなど)売買契約を解除することができます。解除するには、「売主であれば、買主に対して受け取りずみの手付金の倍額を支払う」「買主であれば、売主に対して支払いずみの手付金を放棄する」ことが必要です。 引き渡し前に不動産物件が滅失してしまった場合

不動産の取引では、契約締結と不動産物件引き渡しが同時に行われることはほとんどなく、契約締結から引き渡しまでに数週間から数カ月かかるのが普通です。したがって、その間に不動産物件が火事や地震などにより滅失する可能性もないとはいえません。 対象不動産の引き渡し前に天災地変、そのほか売主の責任ではない理由により、対象不動産が滅失したときであっても、民法上買主は売買代金を支払わなければなりません。そのため、このようなときには契約の解除を認めるといった特約がなされることが多いです。ただし、契約金額が200万〜300万円くらいのものだと、契約締結、代金決済、不動産物件の引き渡しが同時に行われる場合もあります。 契約違反による解除

こちらがきちんと義務を果たしているにもかかわらず、売主が不動産物件の引き渡しや抵当権の抹消、所有権移転登記への協力など、やるべき基本的な義務について行わないといった契約違反があったときは、通常3カ月程度の期間を定めて売主に義務を果たすように内容証明を送り、その期間が経過したら契約を解除できます。 不動産売買契約では、損害賠償の予定額(違約金の額)をあらかじめ定めておくのが一般的です。違約金は売買代金の20 %程度の契約が多いです。 融資利用の特約による解除

売買契約締結後に、予定していたとおりの融資の承認が得られない場合、買主は売買代金の支払いができなくなります。

その結果、買主は債務不履行(契約違反) の責任を負うことになりますが、それではあまりに買主が不利なので、不動産売買契約において、「万一買主が融資の承認を得られなかったときには売買契約を解除することができる」「売買契約が解除された場合、売主は買主に受領ずみの金銭(手付金を含む)を無利息で速やかに返還しなければならない」といった規定を設けて買主を保護するようにしています。その代わり、買主に対して「契約締結後速やかに申し込み手続きをすること」「融資条件などを明確にすること」「融資利用の特約の期限」を義務づけています。

重要事項説明書についてですが宅地建物取引士のかたに必ず説明してもらえますのでわからない事があったら積極的に質問しましょう。その際にどこをチェックするべきかきちんと理解しておくようにしましょう。 マンション投資 マンション経営 

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