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賃貸物件審査後の重要事項説明書及び賃貸借契約書で確認すること

2016-06-28 コラム・ニュース


賃貸物件の申し込み後、審査が通れば、あとは契約に。

不利な条件はないか十分気をつけて確認しよう。

難しい不動産用語にとまどってしまうけれど、必ず確認すべき要注意事項について説明していきます。

■重要事項説明と契約書の違いは?

重要事項説明とは、「こんな部屋で、こんな条件で契約しますよ。いいですか?」と不動産会社の宅建取引主任者が説明し、最終確認をするもの。

大家とかわす契約書とは、内容は似ているものの、本来の意味合いは違う。

本来なら重要事項説明で納得してから、契約という流れになり、「重要事項で説明された内容が納得できないから契約はできない」という判断もアリなのだが、実際は同日に行われるのでその場で判断するのは難しい。

可能なら事前に目を通すために、重要事項説明の書類をもらえないかお願いしてみるのもアリだ。

■敷金トラブルになりやすい「特約」は必ず確認

重要事項説明や契約書は文字も多く、聞きなれない不動産用語に、ついつい「面倒」「読んでいられない」という気分になってしまうもの。

しかしここで「借り手に不利な条件になっている契約書」に署名・押印すれば、のちのちトラブルのもとになることもあるので要注意だ。

最低限チェックしなければならないのは、「敷金返還に関わる特約がどうなっているのか」ということ。

通常、入居者は退去時に原状回復が義務づけられているが、これは「入居前の部屋の状態に戻す」というわけではなく、普通に暮らしていれば生じる程度の汚れは大家さんが負担するのが原則と、国土交通省のガイドラインにも定められている。

しかしなかには、原則以上の負担を入居者に求めた「特約」を設けているケースも多く、「退去時のハウスクリーニング代は敷金から補てんする」などの記載がされている。

ここの特約が納得できる内容になっているか必ず確認し、疑問点は営業担当者に質問しよう。

■コラム 原状回復のガイドラインって何?

入居者が義務づけられた「原状回復」とは、「明らかに入居者の不注意や過失によって生じた傷や汚れは借主が負担しなければいけない」というもの。

そこで、国土交通省のガイドラインをもとに東京都が作成した「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」をもとに、「貸し手(大家さん)負担」と「借り手(入居者)負担」の境界線をまとめてみた。

・お風呂

<大家負担>

古くなった給湯器を、壊れてはいないが次の入居者確保のために交換

<入居者負担>

空焚きしてしまって壊れたお風呂

・キッチン

<大家負担>

冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ

<入居者負担>

通常の使用を超える、台所の油汚れ(使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している)

・床

<大家負担>

家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡

<入居者負担>

飲み物等をこぼしたことによるシミ・カビ(手入れ不足で生じたもの)

・壁

<大家負担>

クロスの変色(日照など自然現象によるもの)

画鋲やピン等の穴(下地ボードの張り替えは不要な程度)

<入居者負担>

結露を放置したことで拡大したカビ、シミ(通常の使用を超える)

クギ穴・ネジ穴(下地ボードの張り替えが必要な程度)

■その他、重要事項説明や契約で確認するべきポイント7

原状回復の次に確認すべきなのは「ルール」について。禁止事項や更新・退去時のルール、支払うお金については必ず確認したい。

また設備についても、思い違いは無いか確認しよう。

例えば「見学時にエアコンがあったけれど、重要事項説明書には記載がない」なら、前の入居者が残したものの可能性も。

こうした設備に関しては大家に修繕の義務はないので、要注意だ。

ここでは確認すべきポイントについてまとめてみました。

・更新料・・・更新時には更新料として家賃1カ月分を支払うケースがある。ない地域も多い

・更新手数料・・・大家に払う更新料とは別に、更新時に不動産会社に支払うお金が明記されている場合も

・保証料・・・契約内容、保証会社に支払う金額は更新時にはどうなっているか? 保証会社によってシステムはいろいろなので、必ず説明を受けよう

・退去予告は○カ月前か・・・通常、契約期間は2年の場合が多い。中途解約の場合退去予告は1カ月~2カ月前とされている。例えば「2カ月前」とある場合、急な転勤で引越しても、退去を連絡してから2カ月間は家賃を払い続けなければいけない

・禁止事項・・・ペット、楽器演奏がOKなケースは少ない。その他、石油ストーブ利用、事務所利用、ルームシェアなど不可なケースがある

・設備について・・・エアコンやガスコンロ、温水洗浄便座など後付けできる設備は前の入居者が置いていった設備の場合もそのまま使ってもいいが、故障した場合大家に修繕の義務はない。もちろん不要な場合は処分してもらうこともできる

・いざというときの連絡先・・・設備の故障など何かあった場合の連絡先。お部屋を紹介してくれた不動産会社と思いがちだが、別の管理会社が入っていたり、大家さんが連絡先になっている場合も多い。



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