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★区分マンションの特徴とは★

2016-05-25 コラム・ニュース


★区分マンション!!現地でのチェックポイント!

現地で行うことは、「騒音、日当たり、臭気など、ネットや紙の情報ではわからない項目のチェック」「物件の入居率調査」です。

上述したように、区分マンションは一棟もののアパート・マンションに比べて、駅に近い良い立地に建物を構えていることが多いです。

そのため、すぐ近くに日照を遮る高い建物がある確率も高く、いわゆる「日当たりが悪い物件」である確率が高くなります。

しっかりと南からの日当たりが確保されているのがベストですが、そうでない場合に、日当たりの悪さが入居の妨げになるかどうかを、入居者属性から判断することになります。

同じ理由で、電車や人混みによる騒音の影響を受ける可能性も高いので、その点は現地でしっかり確認するようにしてみましょう!

また、入居率の調査は一棟ものと違って、「購入しようとする物件の他の部屋」を重点的にチェックするようにします。

区分は自分でコントロールできる範囲が少なく独自性を発揮しにくいので、同じマンション内の他の部屋が空きだらけなのに、自分が所有する部屋だけは入居に困らないということは考えにくいものです。

一棟もののアパートやマンションの場合は、購入予定物件の「周辺の入居率」を重視して周りのチェックをしますが、区分マンションの場合は同じマンションの入居率が判断の最重要基準です。

同じ理由で、管理についても「今の管理が良ければ今後も良い」「今の管理状態が悪ければ、これからも良くならない」と判断して、まず間違いありません。

管理の悪い区分マンションを改善するには、管理組合の理事に立候補して議題として新しい管理体制の提案を行い、総会の過半数の賛成を得なければなりません。

そんな悠長で大変なことに取り組むよりも、はじめから管理状態の良いマンションを買うべきです。

ちなみに、管理状態を把握するにはエントランスのチェックが効果的です。

郵便受けに不要なチラシが溜まっていないか。

そういうチラシやDMを捨てるゴミ箱が設置されているか。

掲示板に、期限の切れた案内が放置されていないか。

エントランスだけでも、管理状態をかなり把握することができます。

可能であれば、ゴミの収集場所も見ておくべきです。

以上、区分所有物件のチェックポイントについて一通りお話してきました。

ぼくは、前回書いた物件以外にも良い条件の区分所有をいくつか所有していますが、区分を持って感じることは「売りやすい。

出口戦略が立てやすい」ということです。

他の金融商品に比べると換金がしにくい不動産ですが、区分マンションであれば購入できる投資家層も広いですし、ファミリー向けの場合はマイホームを探している人たちも購入対象になります。

事業的な要素が強い一棟ものに比べて、本来の「マンション投資」に近いのが区分投資ではないかなと思います。



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