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欠陥・瑕疵物件購入リスクとは

2016-05-23 コラム・ニュース


テレビなどで欠陥住宅の被害が増えている!などのニュースを見たことがあるのではないでしょうか。

投資不動産を購入する時にも、けして高い確率ではないですが、欠陥物件を購入してしまうリスクがあります。

欠陥があると、その物件自体の価値も下がってしまう上、入居率が下がるなどで家賃収入も十分に得られない可能性があります。

今回は、欠陥物件のリスクとそのように問題がある物件の購入を回避する方法について書いていきます。

そもそも、欠陥物件のリスクには大きく分けて以下の通り3種類あります。

なお、これから「瑕疵」という言葉が出てきますが、これは「欠陥があること」をいいます。

1 – 2 -1. 物理的瑕疵とは?

建物について雨漏りする、シロアリが発生する、耐震強度が不足しているなどです。

1 – 2 – 2. 心理的瑕疵とは?

例えば、取引物件で過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合などです。

1 – 2 – 3. 環境瑕疵とは?

物件自体に問題はなくとも物件の周辺環境に問題があるような場合にも欠陥物件であるとされます。

例えば、近くに暴力団事務所があって安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合などです。

以下、それぞれ具体的にみていきましょう。

1 – 2 -1. 物理的瑕疵について

(1)瑕疵の内容について

物理的瑕疵としては以下のようなものがあります。

雨漏り

シロアリ被害

建物の傾き・不具合

排水管の故障

(2)物理的瑕疵ある物件を買わないようにする方法

不動産購入時、契約書の付属書類として「物件状況確認書」があります。

下記の項目の現状について記載している書類です。

それを確認し、物理瑕疵があるかどうかを判断します。

なお、「物件状況確認書」の項目は以下の通りです。

雨漏り

シロアリ被害

建物の瑕疵(傾き・腐食・不具合など)

石綿使用調査結果の記録

給排水施設の故障・漏水

新築時の建築確認通知書・設計図書

住宅性能評価

耐震診断

増改築・修繕・リフォームの履歴

1 – 2 -2. 心理的瑕疵について

(1)瑕疵の内容について

心理的瑕疵物件は、一般的に「事故物件」と呼ばれており、具体的には以下のような物件をいいます。

建物内での自殺や他殺

建物の火災による焼死

建物内での不審死

その他、建物内での事故死など

詳細については、「事故物件リスク」をご参照ください。

(2)心理的瑕疵ある物件によって受ける損害を回避する方法は?

保険の加入

損害賠償請求

万が一入居者が部屋中で自殺した場合は、自殺した入居者の遺族と連帯保証人に対し、賠償請求訴訟を起こすことも可能です。

判例からみると、認められるのは自殺がなければ得られた家賃分の損害金額と部屋の改修費用になります。

※1、告知事項とは、買い手や借り手に必ず伝えておくべき情報のことをいいます。

1 – 2 -3. 環境瑕疵について

(1)瑕疵の内容について

環境瑕疵としては以下のようなものがあります。

近隣からの騒音

近隣からの振動

異臭

日照障害や

近くに暴力団が住んでいる

(2)環境瑕疵ある物件を買わないようにする方法

全て確認するのは難しいですが、購入前に現地に行って、周辺環境を確認したり、管理会社に入居者から騒音、振動、異臭などのクレームがあったかどうかの確認をすることができます。

同じマンション内に暴力団事務所が入っている場合は、法律上「告知事項」とされているので、売主は買主に知らせる義務があります。



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