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供給<賃貸需要で長期安定収入

2016-05-24 コラム・ニュース


■東京はこれからも人口が増加傾向にあります

人口が集中している東京の1Rマンションの賃貸需要は高く、マンション投資の商品として注目されています。

ちなみに全国で見ると、住宅総数が総世帯数を上回っている状態で、地方都市の一部では、人口減少の影響からマンション投資が成立しないケースも多く見られます。

しかし東京においては、1977年から人口が増加しつづけ、2030年まで人口増加傾向が見込まれています。

特にオフィスや大学の都心回帰から、東京における単身世帯は増加の一途をたどり、23区の人口1200万人のうち199万人を占めています。

これらの背景には、近年の晩婚化によるシングル(単身世帯)層の増加、さらには、世界各国からの留学生などが単身世帯の増加に拍車をかけていると言われています。

■マンション投資のポイントは、需要と供給のバランスを見極めること!

単身者が住む東京の1Rマンションは、「ワンルームマンション規制条約」の影響で、都心部での新規供給が難しく慢性的な供給不足に陥る可能性が高いといわれていて、すでに「需要の割に供給が不足」しています。

さらに、好立地の「よい物件」を探すと数が限られているのが現状です。

長期安定収入を狙いとするマンション投資は、供給を上回る賃貸需要があり続ける地域で成り立つため、所有物件の今後の需要と供給についてよく理解することが重要です。

※「ワンルームマンション規制条例」…ワンルームマンションの建設を抑制するなどの目的で、東京都23区それぞれがが独自に制定する住宅指導要綱や条例。

代表的な規制は、「最低専有面積の規定」や「ワンルームマンション税」があります。

■中古マンションは、築年数に応じたマンションの実績があります。

これらの理由から都内人気エリアの1Rマンション需要はますます高まり、特に「中古」の1Rマンションが果たす役割は、今後もますます大きくなることが予想されます。

また、東京の中古マンションは、価格が下落しにくく長期的に空室率を低く抑えることができるから賃料も安定。希少性が高い優良な物件は特に人気です。

■目に見える実績

物件の経歴や状況を見ることができるのは、中古マンションならではの魅力です。

投資用に新築マンションを購入する場合にはその物件の状況は予測で判断するしかありませんが、すでに稼動している中古マンションなら建物や管理状態、利用状況、空室率などを実際に確認してから判断することが可能になります。

「しっかりと賃貸がついていた!安定した賃料が確保できていた。

管理状況・修繕・修繕費の積み立て状況の把握ができた。地震に耐えてきた。」

そんな、過去の状況を実績として見ることができる中古マンションは、賢くよい物件を選ぶための判断材料が多いのです。

■中古マンションの販売価格は、需要と供給の市場原理で価格が決まるので、自ずと適正価格になります。

販売価格:新築マンションの価格は、これから市場にでるために価格が本当に適正であるかどうか判断することが難しいものです。

土地原価・建築費に加え、広告宣伝費などが大きく計上されることも。

一方、中古マンションは、築年数の浅い物件でも新築分譲時の7割ほどの価格で購入することができます。

賃料:新築の1Rマンションは、新築時は比較的高めで賃料が設定されていることが多く、入居者が退去すると中古扱いとなるため賃料が下がってしまうのが一般的です。

一方、中古の1Rマンションは、中古市場の相場が適正賃料となるため賃料がほとんど変化しない(=値崩れしにくい)ということが魅力です。



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