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マンション投資と住宅ローンの解説!

2015-10-01 コラム・ニュース


不動産は資金0でも、地方銀行の住宅ローンで融資できる

◆資金0円で不動産が買える?!

●不動産は高額な買い物です。お弁当を買う要領で簡単に買える代物ではありません。自己資金0で購入できるなんて、客観的に見てもどのサイトを調べてもあるわけないですし、長期間の貯蓄をお願いするしかないと判断されるでしょう。

しかし、自己資金0で不動産を購入する事が出来るんですね。と云うのも、銀行からのローン融資をしてしまえば何とかなるものです。不動産と提携している金融機関で物件に対するリサーチをして、融資額を査定したうえで査定融資額そのものを販売価格としているんですね。

なので、融資査定額そのものを販売価格にして、自己資金を0で購入できるようになっているのですね。

●金融機関が融資額を出した=価値があるという考えは、不動産会社側がお客さまに話す内容の一つだとお思いでしょうが、その金額で売れば利益が生まれるからと内心、そう判断しているのでしょうね。

しかしながら、それには裏があるわけでして、それ相応の査定額が出るまでの価値があるのかと不思議がる物件も存在するわけです。自己資金0で買えると思って購入したらその物件は「はずれ」になりかねないという事です。 自己資金0で購入する物件には、こういうリスクが伴う恐れがあることを理解したうえで、慎重に見極める事が大事です。

◆自己資金0円の物件は、地方銀行から融資が出来るのか?

●自己資金0の物件ですが、前述したように銀行からの融資で購入する事が出来ます。といっても、大手銀行の融資ならではとお思いの方がいらっしゃることでしょう。 しかし、銀行からの融資は何も大手からの融資とは限らないのです。

最近では地方銀行そのものが自己資金0の物件に融資をするようになったことです。不動産会社は大手銀行だけでなく、地方銀行や信用金庫などと提携して自己資産が無い方でも物件が購入できるよう住宅ローンを活用しての購入が出来るようになりました。

●しかし、自己資産0円の物件があるとしても、実際購入したら物件そのものが期待外れの物件だったと、期待とは裏腹に泣きを見る事例もあるようです。 自己資産0円で物件が購入できるのは、不動産業者そのものがお客さまに物件を購入させようとする口実ですし、住宅ローンを活用しての物件を購入させられたという話を聞かれるくらいです。

しかしながらすべてがそういう話だけではないのです。自分の自己資金が0の状態で地方銀行から住宅ローンを融資した場合、返済額そのものをアパートの家賃を払ってるようなものだと割り切って返済している人も、中にはいらっしゃるのです。 地方銀行に住宅ローンの融資をした場合、独自の融資基準が設定されています。その基準をクリアしていくことにより、結果的には住宅ローンを融資してもらえることになるのです。とはいえ、返済額そのものについては、銀行の方とお話をして家賃並みの金額でも返済できるのかを確認してもらったほうがいいでしょう。

住宅ローンを組むのにサラリーマンは絶大な信用力がある。

 ◆サラリーマンだからこそマンション経営

 ● サラリーマンとして普段から当たり前のように働いている方にはあまり実感がわかないかも知れないが、定期的な収入があるサラリーマンの社会的信用力は絶大だ。そのため、住宅ローンも比較的容易に組むことが可能である。これはマンション経営をする際にとても大きな魅力なのです!いくら羽振りの良い自営業者さんでも、いざマンション経営をはじめるとなると収入の安定性が問われ、金融機関からの融資が思うように得られず、多額の自己資金を用意する必要に迫られることもあります。しかし何年もひとつの会社に勤続しているサラリーマン、しかも、バリバリ働ける若手ならば、頭金0円も現実的なほど、金融機関からの信用力は高いのだ。信用力は使えるうちに使おう!

 ◆ 副業も可能

 ● 副業が禁止の会社は多いですよね!「副収入は欲しい、老後のことが不安、でもうちの会社は副業は禁止だし…」とあきらめている方も多いかと思うが、実はマンション投資は副業には該当しないのです。サラリーマンでもできる副収入を得る方法として、マンション経営はとってもオススメな選択肢なのです!

 ◆ 老後に安定した収入を!

 ● サラリーマンで安定した収入を得ていても将来の心配は尽きないものだ。そこで、若いうちからマンション経営を始めることによって、定期的な収入を得ることがとても重要なのです。これが株式などであれば半年何年スパンの配当ですが、マンションでは入居率さえ安定していれば毎月の収入になります。ローンを完済してしまえば、さらにそこから住宅ローンを組んで新しいマンションを購入するなどして、収入の上積みを狙うのもいいですし、もちろん自分の資産ですから自分で老後に住むことも可能なのです。賃貸を続けていれば年金と合わせた安定した収入にもなりますし、これだけでも将来の不安がいくつか解消してしまうことでしょう。

「住宅ローンが人気の銀行ベスト3」

今現在、住宅ローンが人気の銀行を紹介したいと思います。 今現在の人気1位は新生銀行です。変動金利のみならず固定金利でも「実質総合コスト」が低く、1%を下回る水準が人気の理由だと思われます。 債務者の人にとって、借り入れ条件も特になく、繰り上げ返済も手軽にでき、さらに手数料も完全に無料と、とても有利な条件が揃った商品となっています。また、条件をクリアすれば変動金利などが0.15%優遇されるキャンペーンも実施されており、実質金利がさらに低くなるため、さらに魅力が増すと言えそうです。

2位は住信SBIネット銀行です。最も金利が低いことが理由として考えられます。借り入れ時の手数料が2.0%と、他の銀行の保証料とほぼ同じですが、それを考慮しても金利の低さは大きな魅力です。加えて通常0.3%ほどかかる8疾病保障が無料というのもポイントです。「Mr.住宅ローン」では、変動金利タイプの金利がさらに有利となっているほか、8疾病保障に加えて、傷害保障や地震保障も無料となっており、注目の商品といえます。

3位はイオン銀行です。変動金利や10年固定金利がとても低く設定され、繰り上げ返済も一部返済の手数料は無料で、元金返済も1万円から可能です。利用しやすい住宅ローンの代表といえます。 イオン銀行はご承知のとおり、大規模ショッピングセンターのイオングループの銀行子会社です。その関係から、ショッピングセンター内に「インストアブランチ」が開設されています。 イオンショッピングセンターはほぼ全国に進出しており、かつこの「インストアブランチ」は土日・祝日関係なく、営業時間も午前9時から午後9時まで営業しており、銀行としては抜群の利便性を誇っています。 加えてインターネットでも簡単に手続きができるので24時間いつでも返済可能な、とても親切な返済態勢を整えています。

銀行

銀行の3大機能である「金融仲介」「信用創造」「決済機能」を以下に説明します。 銀行が預け入れられた資金(預金)を貸し出すことを「金融仲介」といいます。多くの預金者から短期・小口の資金を預かり、資金を確保した上で、長期・大口の貸し出しを行います。通常、低利子で預かって高利子で貸し付けるときの利ざや(差額)がサービスの対価となります。

銀行から貸し出された資金はやがて再び銀行に預けられ、その預金は再度貸し出しに回されます。これが繰り返されることで銀行全体の預金残高が増すことを「信用創造」といいます。実際の信用創造は現金に余裕をもって預金を払い戻すことができるように、支払準備率やBIS規制で制限されています。

銀行の「決済機能」は、通貨の流動性・確実性・受領性の上に成り立っています。 預金は、財・サービスの取引にかかわる支払いと受け取りにも利用されます。例えばA社がB社から100万円の商品を購入し、B社がA社から40万円のサービスを受けた場合、銀行の預金口座ではA社の口座からB社の口座へ差額60万円の移動が行われます。これを「決済機能」といいます。

住宅ローン

住宅ローンとは、宅地の取得や住宅の新築・改築などの目的のために、土地と家屋を担保として銀行などから資金を借りるローンです。

平成19年3月末で公的住宅ローンの住宅金融公庫融資が廃止となり、以降「フラット35」も含め、民間住宅ローンを中心に住宅ローンを組むことが一般的になりました。

この流れを受けて、銀行など各金融機関も独自の住宅ローン商品の投入や期間限定のキャンペーンなど行なうようになり、以前のような横並びの傾向は大きく崩れてきました。 また、メガバンク(旧都市銀行)や信金中央金庫、JA(農業協同組合)が「フラット35」並みの低金利の固定金利型住宅ローンの取り扱いを行なったり、最長35年の固定金利型住宅ローンを扱うノンバンク系のローン会社が登場するなど、民間住宅ローンの種類自体も多様化が進んでいます。

さまざまな情報収集を行ない、自分にとって有利な住宅ローンをしっかり比較検討してから、住宅ローンの融資先を決定しましょう。「住宅ローンが人気の銀行ベスト3」



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