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マンション投資初心者がこれだけは知っておきたい10のこと

2018-05-16 マンション投資


マンション投資 初心者 成功

 

・マンション投資が人気だけど、正直右も左も分からない…。
・でも投資金額が大きいだけに失敗したくない。

マンション投資について、初心者の方の多くはこのような疑問を抱くものですよね。

確かに比較的リスク管理がしやすく、初心者にも扱いやすいと言われるマンション投資ですが、「全員が成功するわけではない」のも確かです。

成功の秘訣、失敗しないためのポイントなど、「マンション投資初心者がこれだけは知っておきたい10のこと」を分かりやすくまとめました。

マンション投資はミドルリスク・ミドルリターン

マンション投資 ミドルリスク ミドルリターン

 

投資商品にはそれぞれ、リスクとリターンが存在します。

例えば株式投資であれば、得られるリターンを大きく出来る代わりに、リスクも比例して高くなりますし、定期預金の場合はリスクが低い代わりにリターンも少なくなります。

・株式投資…ハイリスク・ハイリターン
・定期預金…ローリスク・ローリターン

例とした二つはそれぞれ上記のように表現できるわけですが、要は「高いリターンを得ようとすると、リスクも高くなる」のが投資商品全般に共通した仕組みと考えてください。

従って、リスクを重視するか、リターンを重視するかで、投資商品の選び方も大きく異なるでしょう。

そんな仕組みの中にあって、マンション経営をはじめとしたマンション投資は数少ないミドルリスク・ミドルリターンに分類できる投資方法です。

物件を購入し、第三者に貸し出すことで賃貸収入を得るスタイルが基本のため、確かに「投資金額が高額になるのでは?」と感じるかもしれません。

しかしながら不動産投資の場合は「融資」を活用できるため、月単位で考えると少ない資

金で大きな投資を行えるとも言えるでしょう。
更に投資金額だけでなく、リスク管理の側面で考えても、すでにあらゆるリスクマネジメント対策が確立されているため、損失を防ぐ対策も立てやすい投資方法です。

また、株式投資のように相場の上げ下げで収益が増減するものではなく、入居者がいる限りは定められた家賃が毎月入ってくる「安定感」も見逃せません。

以上のような点から、一定のリターンが見込め、リスク管理のしやすさにも優れているため、マンション投資はミドルリスク・ミドルリターンが成立する優れた投資方法なのです。

投資計画を事前に立てておく

「家賃収入で利益」をあげると言っても、マンション投資のスタイルは千差万別です。

人によって投資に使える資金量も異なれば、目的もばらばらであるため、マンション経営に乗り出す際には事前に以下のようなポイントを元に投資計画を立てましょう。

・初期費用はいくら用意できるか?
・いつから利益を出したいか?
・毎月どの程度利益を出したいか?
・物件にいくら予算をかけるか?
・運用にどれだけ手間と時間をかけるか?

 

また、これらのポイントを元に投資計画を立てるうえでは、自分なりの「目標設定」も重要になります。

1.「毎月のキャッシュフローは赤字でも、老後の年金替わりになれば良い」
2.「常に毎月キャッシュフローが黒字の状態を続けたい」

 

例えば上記のような形で目標が異なれば、物件の選び方も異なりますし、必要な手間や費用にも違いが出てくるため、目標に基づいたうえで投資計画を立てなければいけません。

目標設定はあくまで個人の自由ですが、「資金量」や「手間」など、自分の中の許容範囲の限界を超えないよう注意しましょう。

※目標設定ごとに難易度が変わります。現実的な目標設定であるかどうか、プロのアドバイスも参考にしましょう。

人口の増減予想を参考に物件を選ぶ

マンション投資は、「所持物件に人が住んでこそ利益が生まれる」ものです。

どれだけ高い物件を購入しても、管理に手間をかけても、空室状態だと単なる“箱”でしかありません。

そのため、物件が位置する地域の「人口」は必ずチェックしてください。

単純に、人口が多ければそれだけ多くの住居が必要ですし、逆に人口が少ないと入居者の確保が難しくなるからです。

もちろんこの仕組みは「現在だけの話」ではなく、将来的な目線で考えた上での話です。

マンション投資は長期間に渡って運用するものですので、現在だけでなく、将来的に人口が増えるのか?減るのか?も事前に予測を立てましょう。

特に以下のようなポイントを満たしている地域であれば、将来的な人口の増加に期待できます。

1.東京23区(将来的に人口が安定すると予測されているため)
2.まちづくり、再開発計画がある
3.大学や工場など、大規模施設の建設・移転予定がある

 

物件はアクセスも重視

住む家は生活の拠点です。

部屋探しの経験がある人なら分かるでしょうが、会社や学校、またよく行く場所へのアクセスは部屋探しを行う上では欠かせないポイントのひとつでしょう。

もちろん駅から近ければそれだけ物件の値段も家賃も高くなりますが、「家賃が高い」のと「入居者が入るか」は別もの。
鉄道だけでなく、バスなどの他の公共交通機関へのアクセスなども考慮し、「家賃と入居率のバランス」が優れた物件選びを行うようにしましょう。

また、仮に公共交通機関などへのアクセスが良くないと言っても、代わりに物件の近辺に大学、工場といった大規模施設があり、一定の賃貸需要が見込める場合は話が別です。

ターゲットを誰に絞るか?でも適した物件選びの条件は異なりますので、あくまできちんとした投資計画に則った形で物件を探してください。

物件の周辺施設・環境に注意

物件の周辺に何を望み、何を避けるかは人それぞれです。

例えば、以下をご覧ください。

物件周囲の特徴

・緑や自然に囲まれている
・小学校や教育施設が豊富
・公園や遊戯施設が充実

 

このような条件ですと子連れのファミリ層にはウケが良いかもしれませんが、単身者にはそうでもないケースが多くなります。

逆に繁華街の近くや飲食店、娯楽施設が充実していると、単身者や若者には一定のニーズが見込みやすくなるでしょう。

以上のように、ターゲットごとに「相性の良い周辺環境」は異なりますので、物件のクオリティや概要だけでなく、周辺の地域性などにも着目して物件選びは行いましょう。

初心者にはワンルームマンションがおすすめ

初心者の場合、「物件の家賃が高いとそれだけ多くの収入を得られる」と考えがちかもしれません。

しかしながら「家賃が高い」=「占有面積が広い、部屋数が多い」といった傾向が高いことを忘れてはなりません。

もちろん部屋数が多い物件は、ファミリー向けになる割合も高くなります。

この「ファミリー向け」こそ、初心者にとってはリスキーであると覚えておきましょう。

ファミリー向け物件のデメリット

1.平均の入居年数が長い代わりに、空室時に次の入居者が入るまでの時間がかかりやすい。
 (現在住んでいる物件から動きにくいため)
2.平米あたりの家賃収入はワンルームマンションより低くなりがち

 

要するにリスク、リターンの両面から見ても、初心者にファミリー向け物件はハードルが高いと言えるわけですね。

新築区分には注意が必要

住む場所に限らず、「新品」というものにはやはり特別感を感じてしまいがちですよね。

マンション投資においても、「新築の区分マンションを購入した方が家賃も高くなりそう…」と考える方もいらっしゃるかと思います。

ただし、新築マンションは売り出す際の広告費などが上乗せされた物件価格、「新築プレミア」となっていることを覚えておいてください。

相場として、20~30%ほど物件価格に上乗せされていると言われていますので、それだけで大きなリスクと言っても良いでしょう。

もちろんその分、「新築だから貸し出す際に家賃も高めに設定できますよ」などと言われることもあるでしょうが、あくまでこれは最初だけの話です。

最初の入居者が出て行ってしまうと、そこからは周囲との価格競争に飲み込まれますので、20~30%ほどの「新築プレミア」が大きく足を引っ張る結果にもなりかねません。

融資先の選定が重要

物件購入費用が高額になりがちなマンション投資の場合、ほとんどの方は「融資」を受けて運用を行うことになるでしょう。

ただし、融資を行ってくれるところは複数存在し、難易度や条件が異なります。

以下、融資先ごとの特徴をまとめました。

メガバンク(都市銀行)

・対象エリアは全国ほぼすべて。低金利が特徴だが、高所得者や資産家以外(個人投資家)への融資は積極的とは言えない。

地方銀行、信用金庫

・対象エリアは地元が基本。低金利だが都市銀行よりは高め。その代わり、個人投資家への融資には前向きな傾向がある。

日本政策金融金庫

・小規模事業者向けに融資を行っている。金利も比較的低い。審査に時間がかかる代わりに、銀行で融資が下りなかった物件でも審査に通るケースもある。

ノンバンク

・預金の預け入れ業務などは行わず、貸出しのみを行う金融機関のこと。スピーディかつ審査難易度も銀行系より低めだが、金利は高い。

 

以上のような選択肢がある中で、当然ながら金利が低ければ、それだけ利益を出しやすくなります。

自分がどこから融資を受けられてどの程度の条件で借りられるのか?

これも踏まえたうえで、投資計画の見直しや修正を行うことも頭に入れておきましょう。

大家業務を甘く見ない

マンション投資 大家 難しい 初心者

 

ローンで物件を購入しマンション経営を行う場合、

「家賃」-「ランニングコスト」+「ローンの返済額」=「毎月手元に残るお金」

 

となります。

この中で家賃とローンの返済額は任意ですぐに変更できないため、キャッシュフローの黒字割合を増やすには「ランニングコストを以下に削るか?」が重要になるでしょう。

そのため、物件の管理や修繕、入居者との対応や家賃の回収など、なるべくひとりで大家業務をこなして、経費を削ろうと考えるかもしれません。

しかしながら大家業務は初心者にとって想像以上に面倒かつ、難易度が高いと考えるようにしてください。

具体的な例を出すと分かりやすいでしょうか。

・急なトラブルへの迅速な対応(設備故障、災害など)
・家賃の回収業務(滞納時の回収含む)
・空室時の入居者募集対策
・設備の維持・管理・修繕・リフォームなど

 

ざっと挙げただけでも、大家の業務を一人でこなそうとすると、このようなあらゆる事態に対処しなければいけません。
もちろん時には早急な対処も求められるでしょう。

仮に副業としてマンション経営している場合、すべてを満足できるレベルでこなせるでしょうか?

経験やノウハウを持っている人ならまだしも、初心者の場合はかなりハードルが高いはずです。

以上の点を考慮し、大家業務をはじめとした運用時の管理・対応・リスクなどは、必要に応じて外部から協力を得ることを視野に入れておいてください。

もちろん費用は発生しますが、入居者を失ったり、長らく空室状態が続くリスクなどを考慮すると、「無駄なコスト」ではなく「必要経費」だと考えられるはずです。

経験豊富なパートナーを付ける

マンション投資 初心者 パートナー

 

前述した大家業務に代表されるように、マンション経営は「すべて初心者ひとりで簡単に進められる」ものとは言えません。

リスクや失敗の可能性をより低くしたいのであれば、やはり専門家の助けを借りるのも賢い判断と言えるはずです。

ましてや副業としてマンション経営を行うなら、本業に支障を出さないことも重視すべきですしね。

ちなみにマンション投資に関しては、リスクを軽減したり、失敗の可能性を抑えるために、例えば以下のようなシステムがすでに用意されています。

物件の管理委託(物件そのものの管理、家賃回収、空室時の入居者募集など)
家賃保証サービス(空室になっても家賃が保証されるシステム)

 

これらのシステムを賢く利用すれば、それだけで手間とリスクは大幅に軽減でき、「初心者でも失敗しにくいマンション投資」を進められるでしょう。

また、パートナー選びの重要性は「投資を始める前」の段階から大きく関わってくるものでもあります。

投資計画に見合った物件探しを行うにはプロの手を借りるのが一番ですし、疑問点や不安材料を事前にクリアにする上でも大いに役立つでしょう。

つまり、「あなたにあったパートナーを見つけること」が、マンション投資で成功するための第1ステップであるとも言えます。
 
 

私たち「不動産コンサルタントFP事務所」も、提携不動産会社45社(平成30年1月30日現在)の協力により、これまで様々な方のマンション投資をお手伝いしてきました。

平均300万円、最大で500万円のキャッシュバックサービスなど、弊社独自の特典についてもご好評を頂いております。

「集まる情報とお客様の架け橋」をモットーに、どのような内容にも、経験豊富な弊社スタッフが親身に対応させていただきます。

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