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マンション投資は100万円でできる?

2018-04-26 マンション投資


マンション投資 100万円

数ある投資、資産運用の中でも、世代を問わずに幅広い人気を集めているマンション投資

副業としても進められる手軽さや手間の少なさが人気の秘訣ですが、物件を購入する以上、ある程度の自己資金が必要になるとイメージする方は多いでしょう。

事実、物件を所持して他人貸し出すことで収益を上げるマンション投資の場合、現金一括にしろローンにしろ、物件購入費用が発生するのは確かです。

ではマンション投資を行うにあたり、具体的にどの程度の自己資金があれば良いのでしょうか?

キャッシュが100万円もあればマンション投資は可能なのか?」をテーマに、マンション投資と自己資金の関係性について、詳しい仕組みや流れを踏まえて解説していきたいと思います。

マンション投資の初期費用について

マンション投資 初期費用

マンション投資に関しては、各種保険や税金の支払いも踏まえると、ある程度の自己資金を持っていた方が安心なのは確かです。

ただし、まずは最も基本的な部分「初期費用」についての知識が無ければ、どの程度自己資金が必要なのかイメージも付きにくいでしょう。

基本的な初期費用の目安

あくまでスタンダードな目安ですが、マンション投資開始時の自己資金としては以下のような基準がよく言われる内容です。

・物件購入価格のおよそ1割
・融資用に物件価格のおよそ1~2割

 

つまりこの目安で考えると、たとえば1,000万円の物件があった場合、物件購入用として「100万円」、融資用として「100~200万円」、計「200~300万円」の自己資金が必要という計算になります。

具体的な初期費用の項目

では具体的に初期費用として掛かる項目にはどのようなものがあるのでしょうか?
一通りの項目を順に並べてみましょう。

登録免許税:不動産関連の登録に課される国税(土地・建物:固定資産税評価額×、抵当権:債権額×0.1%)
司法書士手数料:不動産登記を依頼する司法書士に支払う手数料(司法書士により異なるが、1件当たり数万円~が多い)
不動産取得税:固定資産税評価額に対して土地(3%)、建物(4%)、それぞれに課税される税金(宅地:固定資産税評価額×3%×50%、家屋:固定資産税評価額×3%)
売買契約書印紙税:売買契約書に張り付ける印紙代として(物件の金額によって異なるが、1通60万円以下)
融資手数料:金融機関から融資を受ける際に発生する事務手数料(およそ3~5万円ほどが多い)
金銭消費貸借契約書印紙税:金融機関と交わす契約書に張り付ける印紙代(物件の金額によって異なるが、1通48万円以下)
仲介手数料:物件を紹介された不動産会社に支払う手数料(200万円以下の取引金額・・・5%+消費税、200万円を超え400万円以下の取引金額・・・4%+消費税、400万円を超える取引金額・・・3%+消費税)

 

以上が主だった初期費用の内訳一覧になります。

自己資金が少なくてもマンション投資できる?

マンション投資 自己資金 少ない

結論から先に申し上げると、自己資金が少なくとも、マンション投資は可能です。

むしろ自己資金0円でもマンション投資は不可能ではありません。

ただし、あくまで「ケースバイケース」であると付け加えておきましょう。

要するに自己資金ゼロ円で購入できる物件もあれば、それが出来ない物件もあるということです。

ではここからその詳しい理由について解説することにしましょう。

少ない自己資金でマンション投資するには

例えば貯金が100万円や全くゼロという状態でマンション投資するには、当然ながら「キャッシュとして出ていく初期費用・物件購入費用」を抑えるところから始めなければいけません。

しかしながら前述した通り、不動産投資では基本の目安として物件価格の2割~3割程度は初期費用として現金を用意しておくのが無難と言われています。

この基本的な目安に則って、少ない自己資金でマンション投資を行うには、以下のような方法が考えられます。

1.安い物件を探す
2.フルローンを活用する

 

では上記3つの方法について、ここから順に解説していきましょう。

安い物件を探す

マンション投資するには、物件購入費用に何千万円ものお金が必要とのイメージを持っている方もいらっしゃるかもしれません。

ですがこの広い世の中、億を超える価格帯のいわゆる億ションもあれば、数十万円で購入できる物件も存在しています。

例として以下のような物件をイメージしてみると分かりやすいでしょうか。

・首都圏から外れた地方のマンション
・築45年
・専有面積:30㎡
・最寄駅から徒歩40分
・物件価格:65万円

 

いかがでしょう?
物件のスペックは別にして、65万円でオーナーになれると考えれば、マンション投資がそれほど高いハードルとは感じられなくなるかもしれません。

ただし、詳細情報を見ての通り、築年数が相当古く、最寄駅から40分以上と立地的な難点を兼ね備えているからこそ物件価格が安価になっていることが分かるでしょう。

このような条件だと、「近隣に大きな工場が会社、学校があり入居者の需要が見込める」など、具体的な好条件がそろわない限り安定的な入居者の確保は難しいことを大前提と考えなければいけません。

一概には言えませんが、高い物件には高いなりのメリットがあるように、安い物件で効率よく運用するにはそれだけの工夫や成功の可能性を見出す分析力が必要となるのです。

フルローンを活用する

マンション投資の場合、ほとんどの方は金融機関から融資を受け、ローンで物件を購入した上で運用することになるでしょう。

しかしローンを使ったとしても、自己資金が少ない人にとってネックとなるのが「頭金」や「諸経費」などの初期費用です。

既にご紹介した通り、物件価格のおよそ2~3割を用意しておくのが基本的な目安ですので、たとえば1,000万円の物件であれば200~300万円のキャッシュが必要な計算になります。

そのようなケースに際して、役立つのが「フルローン」です。

フルローンとは、物件の購入金額を金融機関からすべて融資で調達するローンのことです。

言い方を変えると「頭金ゼロ」で物件を購入する場合を指し、「全額融資(全額ローン)」とも呼ばれています。

この方法であれば、物件購入にかかる初期費用を抑えられますので、自己資金が豊富でなくともマンション投資を始められるかもしれません。

ただし、フルローンを利用した場合でも「自己資金ゼロ」でマンション投資を始められる訳ではないことを念押ししておきます。

前述したように、物件の購入に際しては物件自体の購入価格だけでなく、税金や保険料、手続きに必要な手数料など、諸費用が物件価格のおよそ1割弱程必要になるからです。

従って、フルローンを使っても「物件価格の1割程度」はキャッシュが必要になると覚えておきましょう。

例えば手持ちのキャッシュが100万円だと、フルローンを利用しても1,000万円以内の物件に投資対象が絞られてしまいますので、人によっては希望の条件に見合わないかもしれませんね。

自己資金について不安があるならプロに相談!

マンション投資 プロ 不動産会社

ここまででご紹介してきた通り、「マンション投資は100万円でできる?」と聞かれれば、結論的には「YES」です。

ただし、各種ローンを利用するのであれば、ローンに通るかどうかは人それぞれですし、初期費用含めて融資でお金を調達するなら一定のリスクも考慮する必要があるのは理解いただけたことでしょう。

つまるところ、マンション投資を少ない自己資金で行うには、正しい知識・スキルに基づいた計画性と運用能力が必要とされると言えます。

その為、「初期費用が少ないから」と言って、何の考えも持たずに素人がマンション投資に手を出すのは危険だと考えてください。

出来る事ならプロの手を借りたうえで、少ない自己資金でリスクをカバーしながらマンション投資を始めていくのがおすすめです。

ひとりひとりの年収、資金量、収益目標、運用方法などを踏まえたプロのアドバイスを受ければ、その人に見合った物件を絞り込み、失敗してしまうリスクを考慮したう上でのマンション投資をサポートしてくれるでしょう。

弊社「不動産コンサルタントFP事務所」では、今回ご紹介したような「自己資金が少ない方向け」のマンション投資サポートシステムをご用意しています。

また、最大500万円、平均で300万円のキャッシュバックシステムもご提供中ですので、借金おまとめ奨学金返済をお考えの方にもキャッシュバックを組み合わせてプランがご用意できます。

自己資金を抑えてマンション投資したい方、キャッシュバックにご興味がある方。
内容問わず、まずはお気軽にお問い合わせください。

経験豊富な弊社スタッフが、お客様一人一人に合ったプランや投資計画をご案内させて頂きます。



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