緊急!新築シェアハウス問題でお困りの方はこちら

お急ぎの方はお電話で(平日10:00~20:00)0120-719-444

メールでお問い合わせ

情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加

  • 不動産コンサルタントFP事務所
  • 緊急!新築シェアハウス問題でお困りの方はこちら
  • 情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加
  • お急ぎの方はお電話で(平日10:00~20:00)0120-719-444
  • メールでお問い合わせ

マンション投資 購入時注意事項

2016-11-07 マンション投資


■「賃貸借申込書」のチェックポイント

《現在、どんな人がどんな契約で入居しているのか確認する》

不動産業者に購入の意思を伝えたら、「購入の申し込み」をする前に確認することがあります。

それは「賃貸借申込書」と「重要事項に係る調査報告書」の内容チェックです。

すでに入居者がいる物件を購入することを、「オーナーチェンジ」と言います。

この場合、現在の入居者がどんな人でどんな契約をして入居しているのか確認する必要があります。必ず不動産会社に”賃貸借申込書”を見せてもらうようにします。確認するポイントは次の3つです。

《確認するポイント》

・今どんな人が入居しているのか

・何年くらい住んでいるのか

・誰が連帯保証人になっているのか

■今どんな人が入居しているのか

1Kマンションの場合は、ほとんどが単身者のひとり住まいとなります。「どんな人が入居しているのか」を知るために次の4点をチェックしましょう。

・男性か女性か?

・学生か社会人か?

・年齢はいくつか?

・どういう職業か?

ここでは単純に「20歳の男子大学生」ということを確認するだけではなく、20歳の大学生ならあと2年で卒業して解約する可能性が高いとか、社会人でも結婚や転勤で退去することもあるとか自分がオーナーになったときのことを考えた方が良いでしょう。また、入居者がどんな職業の人なのかもチェックが必要です。

たとえば、入居者がアルバイトやパートの場合には、正社員よりも職業がやや不安定になるの で、連帯保証人の欄をより丁寧にチェックする必要があります。

他には、今までに賃料の滞納がなかったかどうかも調べる必要があります。いくら入居者つきの物件でも、その借主が賃料を支払わない、または延滞するような人ならマイナス要因となるからです。

■何年くらい住んでいるのか

入居者つきの不動産物件は『何年ぐらい住んでいるのが理想なのか』です。1Kやワンルームのマンションに住む人はほとんどが学生や独身者なので、社会人になって会社の寮に入ったり、結婚したりして、平均すると4〜6年程度で引っ越していきます。たまにそのマンションがとても気に入っているという理由で、10年以上、中には20年以上住んでくれる人もいます。

収益が安定するので、それはとてもありがたいことですが、10年、20年住んだ入居者が出たときは、その後が大変になります。きれいに使っていたとしても、クロス、天井、床、給湯器、エアコン、場合によってはキッチン、便器などほぼすべての設備を取り替えなければならないこともあります。

そうすると1年くらいの賃料は軽く吹っ飛んでしまいます。購入時点では空室よりも入居者つきのほうが人気はありますが、現在の入居者があまりにも長く住んでいる場合は、今後大きな費用がかかることを念頭に置いていた方が良いでしょう。

理想は1年くらい住んでいる入居者の部屋を購入することです。これくらいの年数だと引き続き住んでくれる確率は高いですし、もし退去したとしても入居時と中の状態はそれほど変わっていないと思われます。

■退去時の費用負担

退去時のオーナー(貸主)と入居者(借主)の費用負担については、原則次のようになります

《退去時のオーナー(貸主)と入居者(借主)の費用負担》

・経年変化の汚れはオーナーが負担・故意・過失による損傷は住居者が負担

例えば15年間住んでいた入居者が退去した場合、エアコンの交換もクロスの替えも経年劣化の結果生じたものとしてオーナーの負担となるのが原則です。1年で退去した部屋のクロスがたばこのヤニでまっ黒になっていたら、全額ではないとしてもほぼ入居者の負担になります。しかし、預かっている敷金を超えた額のリフォーム費用を別途徴収することは難しいのが現実です。

ここでよく問題になるのが、ハウスクリーニング費用はどちらが負担するのかということです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、「貸主は家賃という対価を得ている以上借主に対して使用収益させる義務を負っており、貸主は使用収益させるための修繕義務を負っている」とされているので、「ハウスクリーニング費用は原則、オーナー(貸主)の全額負担」となります。それではオーナー側の負担が多すぎるということで、契約書の「特約等」でハウスクリーニングの費用は入居者(借主)負担としている場合があります。この特約がついていても、常にハウスクリーニング費用が入居者の負担になるわけではなく、少なくとも次のような条件を満たす必要があります。

・ハウスクリーニングを専門業者に頼む必要があること

・契約書にハウスクリーニング費用の額を明示したうえで、入居者負担であることを書いていること

・入居者がハウスクリーニング費用を負担することを理解して了承していること

このように、原状回復費用は一部のハウスクリーニングの負担があること以外は、ほとんどがオーナーの負担となります。その対策として、毎月の家賃の一部を、入居者が出たあとの修繕資金として積み立てておくようにした方が良いと考えられます。目安としては、「家賃の1割程度」は積み立てておくと良いと思われます。また預かっている敷金は、一部クリーニング費用などを差し引いたら、入居者に返金するものです。つい自分のものだと思い込んで、使ってしまう大家さんが多いのですが、いざ敷金の清算をするときに、「返すお金がない」ということになったら大変ですので、「別口口座」に保管しておいていつでも返せるようにしておいた方が良いと考えられます。

■入居者がペットを飼っていたらどうするのか

分譲マンションの場合は、管理規約で「ペット可」となっているところが多くあります。賃貸に出す場合は「ペット不可」にしている場合がほとんどですがなかなか決まらないと少しでも貸しやすくするために「ペット可」にしていることもあります。契約書を見てペット可になっている場合は、次の3つに注意してください。

・敷金を多めに預かっているか

・契約書に退出するときの原状回復義務として、「壁紙の張り替えとクリーニングの費用は入居者が負担する」などの特約が定められているか

・ペットの種類、頭数、飼育方法などがきちんと定められているか

ペットを飼っている入居者が退出したあとは、原状回復にかなりのお金がかかる可能性があります。それに対する対策がなされているかどうかを契約書でチェックしておきましょう。

■誰が連帯保証人になっているのか

親や親族が連帯保証人になっているケースが1番安心できると思います。知人程度だと、家賃が滞納したときに賃料を支払ってもらえないケースも多々あるからです。また今は「家賃保証会社」を活用する例もたくさんあります。誰が連帯保証人になっているのか、もしくは家賃保証会社を利用しているのかを必ずチェックしてください。

■「事務所可」の不動産物件は基本プラス

管理規約で「事務所可」となっているマンションの多くは、駅から近い、また交通の便がいいところに建っています。「事務所可」の物件は希少性があり、「居住用」より「事務所可」のほうが賃料も高くなります。入居者が会社の場合は、その業種、業績などについても、しっかりチェックする必要があります。事務所可のマンションは借りてくれる人の範囲が広がるので、マイナスではありません。ただしマンションが雑居ビル的な印象となり、グレード的にはマイナスになる可能性もあるので、注意が必要です。

紹介料、キャッシュバック、おまとめ、借金、その他何でも、

お問い合わせはフォームかこちらのフリーダイヤルまで!

専用お問合せフリーダイヤル

0120-055-576



物件情報

  • 情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加
  • 今すぐ電話で相談!(営業時間:10:00〜20:00)0120-719-444
  • まずはご相談ください!メールでお問い合せ

不動産投資関連カテゴリー

成功事例一覧

  • 他社で新築マンション経営の提案を受けていた大場様は他社で新築マンション経営の提案を受けていた大場様は

    >続きを読む

  • もともとマンション経営に興味があった、山口様はご年収の…

    >続きを読む

  • 佐藤さんは毎月の返済額が10万円で、支払だけの生活…

    >続きを読む

  • 鈴木さんはカード会社で延滞していてローンが組める状…

    >続きを読む