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マンション投資は賃貸需要で決まる!

2018-05-15 マンション投資


マンション投資 賃貸需要

 

マンション投資で成功するには何が大切だと思いますか?

比較的リスクマネジメントが行いやすく、長期的に収益を上げるのに向いていると言われる不動産投資ですが、皆が皆必ず成功する訳ではありません。

成功の秘訣…ではないですが、効率よく収益をあげるには当然ながらいくつかのポイントを抑えておく必要があります。

中でも「賃貸需要」に関して正しい知識を持った上でマンション投資を進めているか否かで、結果は大きく左右されやすいと言えるでしょう。

マンション投資の「生命線」であるこの賃貸需要について、今回は基礎知識から、心がけておくべきポイントまで詳しく解説しました。

賃貸需要に関する基礎知識と現状

マンション投資 賃貸需要 基礎

 

マンション経営、アパート経営などの不動産投資は「人が住んでこそ成り立つ投資」です。

どれだけ高額な物件でも、設備が整っていても、入居者がいなければ、そこは単なる「空間」でしかありません。

もちろんマンション・アパート経営は長期的な投資でもありますので、現時点の需要だけでなく、「将来的な需要が見込めるかどうか」も十分に考慮する必要があります。

ただし、昨今ではアベノミクスや東京オリンピック開催決定などの影響により、首都圏を中心としたマンション投資の競争が激化。

参入者が増える一方で都心の地価は上がっており、効率よく収益をあげるには様々な工夫が必要となってきました。

従って、「賃貸需要」と一言で言っても、ただ単に「住みたい人がどれだけいるか」だけでは判断できず、周辺物件との兼ね合いや地域性を考慮しなければなりません。

例えば、「〇〇駅周辺に住みたい」という人が100人いたとしても、その場所に物件が5棟あるのと100棟あるのでは、競争の厳しさが大違いなわけです。

あくまでこれは極端な例ではありますが、要するに賃貸需要を考えるときは、

自分が所持する物件に安定して入居者を確保できるだけの需要が見込めるか?

ここに注目しておかなければならない訳ですね。

マンション投資で賃貸需要を見極めるためのポイント

マンション投資 賃貸需要 ポイント

 

では実際にマンション投資を進めるにあたり、どのような点に注目して賃貸需要を見極めれば良いのでしょうか?

将来的に収益を安定してあげるために、以下で示すようなポイントに注目しましょう。

アクセスの良さ

自分の身に置き換えても分かるでしょうが、住む場所を決める時、多くの人は「交通の便」を重視します。

・学校までのアクセス
・職場までのアクセス
・公共交通機関までの距離

 
交通の便とはつまり、上記のような内容ですね。

もちろんどの条件を重視するかは人それぞれで、駅までの距離が遠くても大きな会社や大学などが近くにあるなら一定の賃貸需要は見込みやすいでしょう。

また東京を中心とした首都圏の場合、最寄り駅の利便性(複数の路線選択が可能など)やバス停までの距離などの違いでも賃貸需要は変動すると覚えておきましょう。

例えば、最寄り駅まで徒歩30分の立地だとしても、

1.ターミナル駅直通のバス停まで徒歩1分
2.近くのバス停まで徒歩10分

 
このように他の交通機関の選択肢に関する条件が異なれば、通勤・通学手段を考慮した際に需要面でのギャップが出てくるわけです。

住環境の良さ

住む家は無論、日々の暮らしにおいて「生活拠点」となる場所です。

そのため、居住地周辺の「施設」や「治安」「環境」などは、賃貸需要を見極めるうえで欠かせないチェックポイントと言えるでしょう。

では優れた住環境とは、いったいどのような特徴が当てはまるのでしょうか?

・日用品・食料品販売の店舗が充実している
・飲食店・娯楽施設が充実している
・大学、会社など、大規模施設が多い
・治安が良い(犯罪率、街並みなどで判断)
・公園や自然などに恵まれた環境

 
要するに、「よく行く場所」や「あったら良いなと考える場所」、また「安心して暮らしやすい住環境」を多くの人は求めていると考えてください。

特に大学や大企業、工場などが隣接している場所は、住環境、更には治安が安定している場所が多いため、賃貸需要を見極める際にはチェックしておくと良いでしょう。

開発・発展が見込める地域であるか

マンション経営は数十年という長い月日をかけて運用することが多い投資です。

特にローンで物件を購入してマンション経営を進めるなら、それ相応の期間安定して入居者を確保しなければなりません。

従って、物件が存在する地域の将来的な開発・発展の予定や見込みに関して目を向けておくようにしてください。

例えば東京における典型的な例を出すと、以下のようなパターンです。

・品川駅~田町駅間に山手線の新駅が2020年に誕生予定
・敷地面積約680,000㎡に渡る常盤橋町区再開発プロジェクトが2022年に完成予定

 
また、そのほかにも商店街や街レベルでの再生プロジェクトなどが、東京ではいくつも計画されています。

具体的な開発・発展が予定されている地域であれば、将来的な見通しが立てにくい地域よりは長期にわたる賃貸需要を見越しやすくなるでしょう。

大学の都心回帰に注目!

近年、東京では拠点集約や学生争奪面を考慮し、大学の都心回帰が進んでいます。
ここ数年でいくつものキャンパスが都外から都内に移転しており、そのあおりを受けて、以前キャンパスがあった地域(主に都外)の中にはは、家賃相場が半分近くまで下落したところも出てしまいました。

都外で大学などの教育施設周辺という理由により賃貸需要を見込んでいる場合は、この都心回帰加速の流れを念頭に置き、十分な検討を重ねるようにしましょう。

マンション投資時の賃貸需要分析は専門家に相談

マンション投資 不動産会社 賃貸需要

 

ここまで、マンション・アパート経営の際に重視すべき賃貸需要について解説してきましたが、実際には更に複雑な要因が絡み合い、投資の結果に影響を及ぼします。

何故ここまで複雑なのか?

それは「投資家一人一人の計画や収益モデルが異なるから」です。

例えば、マンション投資を始めるにあたってのターゲット選定にしてもそうでしょう。

1.学生を狙う⇒⇒大学や教育施設が充実度している場所
2.社会人の単身者を狙う⇒⇒オフィスや工場が周辺に多い場所
3.ファミリー層を狙う⇒⇒教育施設や公園、医療機関の充実度

 
などなど、ターゲット選定が異なるだけでも、賃貸需要を見極めるうえでの重要ポイントは異なります。

また、物件が存在する地域について詳しい情報の認識度合い、投資にかける費用の違いなど、あらゆる面を考慮すると、自分一人で賃貸需要の見極めを行うのはある意味リスクが高いと言えるかもしれません。

特に不動産投資初心者の場合は「間違いに気づけるだけの知識やスキルが乏しい」ため、十分に注意が必要です。

自分の投資計画に見合った賃貸需要の見極めを行うには、やはり信頼できる専門家をパートナーにつけるのが一番でしょう。

賃貸需要を念頭に、あなたの「希望」を満たすための物件提供を行える不動産会社を見つけることが、何より重要なステップかもしれません。

私たち「不動産コンサルタントFP事務所」では、提携不動産会社45社(平成30年1月30日現在)の協力により、あらゆる物件のご案内・提供を行っています。

一人一人に合ったマンション投資を進めて頂く為に、経験豊富なスタッフが親切に対応いたしますので、まずは一度、お気軽にお問い合わせください。



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