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マンション投資 狙い目地域

2016-11-16 マンション投資


■B級地域をねらう

B級地域とはどういう地域だと思う方がほとんどだと思われます。よく「B級グルメ」という言葉を聞くことがあるかと思います。A級グルメのように洗練された美しさや上品な味ではないけれど、値段もリーズナブルで十分満足できるのがB級グルメです。

実は不動産にもB級グルメのような地域があるのをご存知でしょうか。都心の一等地でしたり、人気のあるお洒落な街や学生街など、いわゆるA級地域は、誰から見ても申し分のない立地条件や駅の周辺の不動産物件です。

こういった不動産物件は、値段が高く利回りは低くなります。しかし、都心から少し離れているけれども、ねらい目の駅や地域があります。こういう地域がB級地域になるのです。

《B級地域にあてはまるような駅周辺》

次の3つのいずれかにあてはまるような駅周辺をB級地域とします。

・複数の路線が交差している駅

・土地区画整理事業や市街地再開発事業が行われている駅

・大型商業施設が将来できる予定の駅

それではなぜこれらの地域がB級地域なのかを見ていきましょう。

■「複数の路線が交差している駅」がB級地域の理由

いわゆるターミナル駅といわれる駅は、複数の路線が乗り入れています。東京の「新宿」駅などは、JR線、小田急線、京王線、東京メトロ線などが乗り入れている典型的な大ターミナル駅です。駅周辺には西武線、都営地下鉄も走っています。新宿は大都会の超A級地域ですから不動産物件の価格も高くなってしまいます。ですので、もっと都心から離れたところで複数の路線が交差している駅を探してみた方が良いと考えられます。

たとえば新宿から中央線の特別快速なら27分、各駅停車でも38分くらいのところにある「立川」駅がそうです。JR中央線、JR南武線、多摩都市モノレールなどが乗り入れています。また駅周辺は新しいデパートや大規模な商業施設が次々とできており、立川駅を使う人が年々増えています。もちろん地価も値上がりしていますが、それ以上に地域が発展しているので、区分所有マンションなどはお買い得な物件がたくさんあります。こういう地域は賃料も安定していて、入居者が退去しても次の借り手が短期間で見つかりやすいです。まずは、あなたの住んでいる街周辺で「立川」のような駅を探してみて良いかと考えられます。そして駅周辺の物件を探してみてください。

《新宿区と立川市の築10年以内1Kマンションの平均賃料と平均利回り》

新宿区 価格1800万円 賃料89600円 利回り5.9%

立川市 価格820万円 賃料55900円 利回り8.1%

新宿区と立川市の築10年以内1Kマンションの平均賃料と平均利回りは以上のようになります。

数値は調べた時期によってやや変動がありますが、傾向は変わりません。立川は新宿に比べると賃料は安いが、物件の価格がさらに安いので利回りが高くなる。つまり、投資初心者でも買いやすいということです。

■「土地区画整理事業や市街地再開発事業が行われている駅」がB級地域の理由

土地区画整理事業というのは、道路、公園、河川などの公共施設を整備、改善して土地の区画を整え、宅地の利用増進をはかる事業のことです。また市街地再開発事業というのは、駅前の空いている土地や古い建物などを一帯で開発し、大きなビルにつくり変えるなどして地域を活性化させる事業のことを言います。どちらの事業も事業前と事業後では街が大きく変わります。

たとえば大阪の門真市では、古いアパートの建て替えにあわせて土地区画整理事業を実施しました。街区や敷地をきっちり整えて賃貸マンションへ建て替えたため、見違えるように街がきれいになりました。土地区画整理事業を実施する前は次のような地域で、地震などにより火災が起こると大きな災害になってしまう危険がありました。それが土地区画整理事業を実施したことで、街が活性を取り戻しました。

また、川崎駅前では駅前のビルの設備が老朽化したため、市街地再開発事業を実施しました。事業を行う前は中低層の古いビルが建ち並び、パッとしない駅前でしたが、事業を実施したことで高層ビルに建て替えられ、近代的な駅前に様変わりしました。また、お洒落な店舗が入ったことと買い物が便利になったことでより人が集まる街になりました。

その他にも、有名な所では六本木ヒルズやミッドタウンなどがあります。六本木ヒルズは約400人もの民間地権者の利害を調整する市街地再開発事業で、竣工までに17年を要しました。六本木駅周辺は今でこそ、近代的な街並みとなりましたが、それまでは都心の一等地にありながら小さな戸建や木造のアパートが建ち並ぶあまり、全くもって魅力に欠ける街でした。一方ミッドタウンは開発される前は防衛庁の施設が建っていました。六本木ヒルズ、ミッドタウンがオープンしたあとは街全体の格が上がり、地価も大きく値上がりしました。

■整理事業や開発事業の計画のある地域をねらう

3つの例からわかるように、地域全体が魅力的な街に変わると集客力のある店舗が入ってしまい、大型施設やマンションが建ちます。それに伴って、その街の人々が流れ込んでくるので、賃貸マンョンも人気が出ます。これらの事によってその地域は驚くほどきれいになり、整然として便利に生まれ変わります。そしてこういう地域の不動産物件は価値が上がります。ここまで大きい事業は特殊ですが、規模な事業はたくさんあります。

この中で事業中もしくは検討中の地域を探して、その周辺の不動産物件の購入を検討する方が良いと考えられます。ただし、再開発事業や土地区画整理事業をしているからといって、まったく知らない地域の不動産を選ぶのはお勧めできません。どうしても事業計画は計画にしかすぎないので、事業が完成したあとでイメージしていた街とは違った、人がそれほど流れてこなかったといったことが起こり得るからで自分のよく知っている土地や地域、住んでいるところに近い地域、土地勘のある地域であれば、地域をよく知っている分、情報も入りやすいしイメージがわきやすいと思いますので、そういった切り口で「事業中」「検討中」の周辺不動産物件をねらうのがB級地域ねらいのコツです。

■大型商業施設が将来できる予定の駅」がB級地域の理由

駅周辺や徒歩圏内の範囲にスーパーや量販店などの大きな商業施設ができると、その街は買い物が便利になるため、人が流れ込んできて不動産市場も人気が出ます。大きな商業施設のオープン予定情報は、最寄りの役所、新聞やテレビ、インターネットなどで知ることができます。こういう地域の不動産物件を購入するのは将来の価格の値上がりを期待した、転売利益をねらう面からも面白いです。

■「武蔵小金井」のような街の商業施設の完成前に不動産物件を買う

新宿まで特別快速で21分、各駅停車でも28分程度のJR中央線の武蔵小金井」駅は、都心まで近いわりにはつい最近まであまりパッとしない駅でした。賃貸の人気も今ひとつさえない地域でした。

ところが数年前、再開発事業によって駅前が劇的に変わりました。駅前にはJR東京西 駅ビル開発運営の「セレオ武蔵小金井」や「アクウェルモール」というショッピング ビルと「イトーヨーカドー」ができました。大きなスーパーとショッピングモールができたことで、駅の乗車人員が増えて、人の流れが変わりました。

JR東日本の発表によると2014年の「武蔵小金井」駅の1日平均の乗車人員は5万9386人で、再開発事業前の2008年の5万5413人から比べると4000人近く増えていることがわかります。また2013年調査で、中央線の1日あたり乗車人員の10年前比較では「武蔵小金井」駅の伸び率は7.6倍となっており第7位にランクされています。

このように大型の商業施設ができると駅の乗車人員が増えて人が集まり活気に満ちた街となります。「B級地域において、商業施設の完成前にマンションをねらうのが有効」です。

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