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不動産・マンション投資で失敗しないために知っておきたいこと

2018-04-20 マンション投資


マンション投資 失敗しないために

 

最近流行りのアパート・マンション経営型のマンション投資。

サラリーマンを中心として、働きながらの副業としても人気を集めていますが、必ずしも成功する人ばかりではありません。

何より、物件の購入費用などマンション投資は、投資規模が数千万円にのぼることが多い商品です。

一度の大きな失敗が長期間に渡り、後を引くことが容易に考えられますので、「どれだけ儲けるか」だけでなく、それ以上に「いかに失敗しないか」が重要であるということも出来るでしょう。

今回は、不動産・マンション投資での具体的な失敗事例を挙げながら、失敗しないためのポイントをまとめてお伝えします。

実際にあった失敗から学び、効率よくマンション投資を進めるためにも、ぜひ一通りチェックしてみてください。

実際にあったマンション投資での失敗例

マンション経営 失敗 具体例

投資で失敗したくないのは誰でも同じ。
しかし、どんな投資にも少なからず何らかのリスクは潜んでいますので、失敗したくなくても失敗してしまうのが現実です。

ではマンション経営で失敗しないためには、どのような点に心掛けるべきなのか?

まずは失敗のイメージを明確にするため、実際にあった代表的な失敗例を見ていきましょう。

購入物件の選択ミスで失敗

一言でマンション経営と言っても、物件のタイプは様々です。

・一棟まるごと
・ワンルームタイプ
・ファミリータイプ
・シェアハウス

 

などなど、どのような物件や部屋を購入するかでその後の運用や管理の仕方は異なるでしょう。

中でもファミリータイプを購入して失敗するケースが、過去には多く見られました。

具体例

・将来的に自分で住むことも見越してファミリータイプの部屋を購入
・いざ運用してみると毎月の修繕積立金がどんどん上がり、収益を圧迫
・結果的に仕事の転勤によって自分で住むことも出来ないように

このケースは修繕積立金の値上げにより、当初の目論見からどんどん外れてしまってことが発端です。
また、運用をあきらめて自分で住もうにも、転勤や仕事上の都合でその場所から離れてしまう可能性はゼロではありませんので、見通しの甘さが露見してしまったとも言えるでしょう。

自己管理がおろそかになり失敗

いかなる投資にしても同じですが、特にマンション経営では収益を確保する上で、不要なコストをどれだけ抑えるかがカギになります。

そこで、人によっては所有物件の管理を自分で行うことを選択する場合もあるでしょう。
要するに大家業務を自分でこなす訳ですね。

しかしながら、いざ運用を始めてみると、自己管理の限界に達して損失を被ってしまうケースがあります。

以下はこのケースに該当する失敗の具体例です。

具体例

・これまで特に問題のなかった入居者が家賃の支払いを遅延するように
・数か月後には滞納、一切の振込がなくなる
・連絡が取れず、部屋を訪問しても応答なし

このように、マンション経営に欠かせない管理業務を自分ですべてまかなおうとした結果、手の打ちようがなくなってしまうケースが実際にいくつも起こっています。

経験しなければ分からない管理業務の難しさを身をもって痛感した、というところでしょうか。
知識やスキルの乏しい素人ができることには、やはり限界があると学ばされる事例です。

税金や修繕コストの知識が少なくて失敗

マンション経営において、多くの人は物件の場所や利回り、ローンの金利などに目を奪われがちです。

逆に内装費などの修繕費や税金に関して疎かに考えている人は少なくありません。

ではこちらも具体的な失敗例を見てみましょう。

具体例

・経験がなく、確定申告や納税が出たとこ勝負の状態で運用を始める
・いざ納税を迎えると、思いのほか税金がかかりキャッシュフローが圧迫
・焦って税理士などに相談するが手遅れ

マンション投資にかかるコストは、物件購入費用や管理費用だけではありません。
税金はもちろん、設備代や修繕費はどんな物件でも発生します。

特に税金に関しては、一度に負担がまとめてかかってくるものですので、払うべき時には手元にキャッシュがない…なんて失敗をする人も多いようです。

空室リスクをカバーできず失敗

家賃収入が収益源となるマンション投資では、空室リスクが非常に大きな懸念点です。

といっても、この点は投資をお考えの方ならほとんどの方が理解しているでしょう。

中には空室リスクを把握しつつ、ご自身で空室が出た際の対策案を用意している方もいらっしゃるかもしれません。

ですが時として、思わぬ形で空室リスクをカバーできなくなるケースは珍しくありません。

具体例

・空室対策として家賃の値下げを実施
・相場より安くしているはずなのに入居者が入らず
・同じ物件の他の部屋には入居者が入るのに自分のところだけ入らない

このケースにもやはり、「素人の限界」がダイレクトにかかわっています。

何より入居者を募集する際、どんな物件でも使える「万能の対策」など存在しません。
知識・経験・分析に基づいて対策しなければ、何をやっても的外れ…などいう結果に陥る可能性も十分に考えられるのです。

マンション投資で失敗しないためのポイント

マンション投資 失敗しない ポイント

マンション投資における具体的な失敗例はチェックしましたか?
これらはあくまでも一例ですが、根本的な要因はいくつかに整理することが出来ます。

実際の失敗例を踏まえて、マンション投資で失敗しないためのポイントをまとめました。

基本はワンルームマンション

前述したとおり、マンション経営では間取りやスタイルなど、様々な物件選択が可能です。

ですがリスクを考慮し、安心なのはやはりワンルームマンション。

何故ワンルームマンションがおすすめなのか?、その理由を以下にご紹介しましょう。

・設備代や修繕費が抑えられる
・リフォームも手軽に
・ファミリー向けの部屋で気になる騒音や内装・設備損傷のリスクが軽減
・ひとり暮らし向けなので入居希望者も多い
・物件購入費が抑えられる

 

上記のような理由から、初めてのマンション経営や知識があまり豊富でない方にはワンルームマンションがおすすめです。

面倒な大家の業務は管理会社に委託

昨今、副業としても需要の多いマンション投資では、本業を持ちながら大家業務を並行してこなすのは意外と骨の折れる仕事です。

かといって大家業務をおろそかにしておくと、入居者のトラブルや管理不足により、思わぬ手間を被りかねません。

家賃収入をより確実に確保したいなら、管理を専門会社に委託するのがおすすめです。

もちろん後々新しい物件の投資を進める時に備えて、知識や経験をその間に積んでおくのも一つの手でしょう。

経験やスキルが不足した状態で大家業務を一手に引き受けるのは、想像以上にリスクの高い行為だと考えてください。

節税対策、運用コストについては専門家に相談

マンション経営は確かに手間の少ない資産運用と言えますが、話を聞くのと実際にやってみるのでは大きな違いがあるでしょう。

特に税金をはじめとした運用にかかるコストについての知識が乏しいと、いざという時にキャッシュが足りず、右往左往する事態にもなりかねません。

そこである程度の経験を積み、ノウハウを蓄積するまでは、専門家主導のもと節税対策や運用コストへの対策を練るのが賢明でしょう。

いざ不足の事態に陥ってからでは遅いのです。

転ばぬ先の杖、ではないですが、様々な事態に備えて専門家の知恵を借りながら運用するのが、安定的に収益を確保していくための秘訣です。

家賃保証を活用する

マンション経営で最も気を付けたいリスクのひとつである「空室時の家賃ロスト」。

事前に自分自身で対策を用意していても、その対策が本当に有効なものかどうかはその時になってみなければ分かりません。

例えば空室時の対策と言っても、

・家賃を下げる
・家賃は下げず、敷金・礼金を下げる
・外国人入居の受け入れ
・家賃無料期間(フリーレント)を設ける
・家具付き物件として募集する

 

などなど、その手法は様々です。

もちろんどの手法が効果を出すかは、物件、立地、地域性、相場など様々な要因によって左右されます。
経験や知識の浅い状態では、これらの分析を正確に行うことはやはり難しく、なかなか入居者が入らずに損失を垂れ流してしまうケースも珍しくありません。

更に副業としてマンション経営を行うのであれば、空室対策に費やす時間や手間もばかにならないでしょう。

労力を割いたところで、必ず成果が上がるとは限らないのが投資の基本ですので、手間やリスクを考慮すると家賃保証サービスの活用も十分に有効な手だと言えます。

むしろ他の投資では基本的にリスクは自分自身でカバーしなければいけませんので、家賃保証というリスク対策方法が確立されているマンション経営は、他にはないメリットを兼ね備えた資産運用であると言えるでしょう。

賢くマンション投資するために

マンション投資 運用 コツ

ここまで、マンション経営で失敗しないためのポイントを紹介してきましたが、すべてを通じて言えるのは「素人の考え、力には限界がある」という点です。

もちろんマンション投資の知識がない素人は、マンション経営に手を出すべきではない、との意味ではありません。

むしろ真逆です。

知識のない素人でも運用できる対策や環境、サービスが整っているからこそ、マンション経営は幅広い層におすすめできるのです。

確かに資産運用するからには、少しでもコストをおさえて、より多くの収益を得たいと考えることでしょう。
しかしながら、「無駄なコスト」と「必要なコスト」は全くの別物と考えなければいけません。

日々の生活を考えてみてください。

病気にかかった時は、原因を特定しより確実に直すために医師のもとを訪ねます。
日用品が壊れたら専門家に修理を依頼します。
着るものは服屋で買いますし、食べ物は小売店で買うでしょう。

人によってはそれぞれを自分で切る人もいるかもしれませんが、自分が求めるものすべてを自分で叶えることは不可能なのです。
そしてそこにかかるお金は決して無駄なコストではなく、必要なコストだと考えるでしょう。

マンション経営も根本はこれと同じ。
出来ないこと、割に合わないことはコストをかけてでも専門家を借りて、より効率的な運用を行うのが成功の秘訣です。

弊社「不動産コンサルタントFP事務所」でも、マンション経営にかかわる様々な要望や疑問にこれまでお答えしてきました。

お悩みや相談内容は本当に人によって千差万別です。

マンション経営について、ご質問やご要望がある場合は、一度お気軽にお問い合わせください。
もちろん物件をお探しの方のご相談も随時受け付けております。

ちなみに現在弊社では、特典として「最大500万円、平均で300万円のキャッシュバック」もご用意しております。

借金のおまとめを希望する方などにご好評を頂いておりますので、ご興味のある方は当サイト最下部のお問合せ窓口からご相談ください。



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