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不動産投資の頭金と経費は?

2016-02-01 マンション投資


マンション投資を始める前に必ず必要になるのがある程度の資金です。

物件購入のための頭金はもちろん、当面の運営資金も必要になります。資金の目安は、投資規模や新築か中古かによって変わってきますが、ここでは中古物件に投資をするという前提で解説します。

まず頭金ですが、最低でも売買価格の20%は準備してください。できれば30%欲しいところです。

なぜかというと、銀行は、物件の担保価値を物件の価値(売買価格ではない)の70%から80%でしかみてくれません。

売買価格=物件の価値なら、単純に担保価値として足らない部分の20%から30%が頭金として必要になってくる金額になります。

売買価格の方が高ければ、もっと頭金が必要になるでしょうし、逆に売買価格の方が低ければ頭金も少なくて済むでしょう。

次に必要なのが、当面の運営資金です。

うまく軌道に乗るまではいろいろと出費がかさみます。

とくに中古物件を購入した場合などは、たちまち設備の修繕が発生することも考えられますので、100万円は欲しいところです。

そんなときに即対応できなければ、退去ということにもなりかねませんし、次の入居者を見つけることも難しくなってしまいます。

運営資金は、始めるときだけではなく常にある程度用意しておくことが望ましいでしょう。

マンション投資は非常に長い期間かけて成果を出していくものです。

長い期間の間にはいろいろなことが起こります。

不動産所得は実際にお金の支出があるといっても、必要経費として計上できない支出もあります。

一方で、お金の支出がなくても経費として計上できるものもあります。

それぞれの違いをきちんと把握しておかないと、必要経費として本来計上してはいけないものを計上してしまって、後で税金を追加で支払うことが求められるかもしれません。

また、必要経費として計上できるものを計上しないと、せっかくの節税のチャンスみすみす見逃してしまうことになります。

必要経費として認められるものを、計上しなかったとしても、そのことについて税務署は親切に指摘をしてくれません。

不動産所得を計算するにあたって、なにが必要経費として認められて、なにが認められないのか。

しっかりと把握しておかないと、せっかくマンション投資で利益があがっても手元に現金を残すことはできません。



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