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マンション投資をする人に融資するポイント

2016-01-25 マンション投資


◆ どんな人に銀行は融資する?

● 銀行側も住宅ローンとして高額なお金を融資するわけですから、誰でも簡単に貸せるわけではありません。

また、銀行側は、数年後、数十年後には融資した総額にプラス利息付きで完済してもらえることを期待して融資していますので、相手にそれ相当の返済能力や実績がなければ融資するわけにいきません。そのためにも、まず銀行側は、融資にあたって、相手に返済能力があるか、どれだけの資産を所有しているか、返済の実績はあるか等について審査します。

つまり、相手に安定した収入や貯金があるか、ローンを完済した実績はあるか、担保となる資産を所有しているか等から検討して審査します。

そして、その審査で条件をクリアーした人にのみ、融資を行います。また、住宅ローンの融資を受けるにあたって、上記した審査をクリアーすることも重要ですが、頭金(資本金)を準備しておくことも大切です。

住宅ローンの融資を受ける際、通常は物件価格の20%は頭金として入れることを目安としています。よって、実際に住宅ローンとして融資できる金額は、残りの残額80%となります。

ですので、貯金ゼロで住宅ローンの融資を受けることは、相当の担保がない限りは、基本的に不可能と考えておきましょう。こうして全ての条件が考慮され、銀行側は金利や融資額などを決定していきます。

◆ アパートローンは特殊な融資

● 収益アパートやマンションを購入するための融資といえば、アパートローンを思い浮かべるが、このアパートローンというローン商品は、銀行が行っている融資の中では、かなり特殊なものだということを最初に理解する必要がある。 アパートローンは住宅ローンやマイカーローンなどと同じく「定型ローン」で、審査基準や借入条件を簡略・明確化することで、借り入れできる対象者の範囲を広げ、融資をしやすくしている。 従って、「給与年収500万円以上」「配偶者のいる30歳以上」というような属性条件や、「融資期間は法定耐用年数以内」「限度額は2億円以内」「土地は路線価、RCマンションの平米単価は17万円で担保評価」のような基準は、個別案件ごとに考慮の余地がほとんどない。

融資の審査に通らず、「なんでこんなに利回りの高い物件が通らないんだ!」とか「空室率50%でも返済できるのにダメなんだ?」というような不満を持たれた方も、いらっしゃるのではないだろうか。しかし、アパートローンは同時にとても有り難いローン商品でもあります。本来、銀行はサラリーマンが片手間で始める新規かつ未経験の事業に、何千万円も融資するようなことは絶対にない。(賃貸業に真剣に取り組んでいても、兼業である以上、銀行からは「片手間」だと思われている) 担保となる土地もない状態から、一棟ものの収益不動産を購入するためには、アパートローンの活用は不可欠だろう。

所有物件数が少なく賃貸事業者としてのキャリアが短いうちは、この定型化された「アパートローン」の融資基準を熟知して、それに合わせるのが最も効率的な戦略だ。良いと思った物件を銀行に持ち込むのではなく、「はじめから銀行の審査基準に合う物件のみを購入対象とする」というイメージだ。



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