緊急!新築シェアハウス問題でお困りの方はこちら

お急ぎの方はお電話で(平日10:00~20:00)0120-719-444

メールでお問い合わせ

情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加

  • 不動産コンサルタントFP事務所
  • 緊急!新築シェアハウス問題でお困りの方はこちら
  • 情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加
  • お急ぎの方はお電話で(平日10:00~20:00)0120-719-444
  • メールでお問い合わせ

マンション投資を始める人の年収

2016-10-11 マンション投資


■マンション投資を始める人の年収

「自分の年収ではマンション投資は無理だろう」と思うかもしれませんが、実際には年収500万円以下から投資している人もたくさんいます。どんな人がどんな物件を買っているのか、年収別の目安を紹介します。

初めてマンション投資をしようと相談に見えたお客様に資金計画の試算をしてみると、「そんなに高い物件でも買えるのですか?」という反応を示す方が少なくないです。予想していた以上の投資物件を購入できることに驚かれます。ご自身の購入能力を低く見積もりすぎているのではないかと考えられます。

では、どのくらいの年収の方が、どんな物件を購入しているのか、または購入可能なのかを紹介します。 マンション投資は個別性が高いため、本人の属性に加えて物件の条件によって実際に購入できる金額は変わります。ひとつの目安としてお考えおくべきだと思います。

■年収300万円程度なら区分所有マンションからスタート

サラリーマンの平均所得の水準に近い300万~500万円の方の場合ですが、マイホームの場合ですと、住宅ローンの借入可能額は年収の5~7倍程度ですが、投資物件の場合は年収の10倍程度まで融資を受けられる可能性があります。物件の評価額や資産背景によってはそれを超えることも少なくないです。

そのため、頭金を物件価格の2~3割入れれば、5,000万~6,000万円の1棟アパートを購入することも不可能ではありません。物件の評価額や資産背景によっては、頭金なし、または1割程度でも可能です。

このくらいの年収で初めてマンション投資をする方には、不安もあるでしょうし、いきなり1棟アパートは荷が重いかと考えられます。区分所有物件からスタートするのが無難だと思われます。まずは、家賃収入を得て、マンション投資をすることのメリットと投資の流れを勉強するのが良いでしょう。

■年収300万円で購入できる物件例

例えば、区分所有のワンルームマンションでしたら、東京23区内でも1000万円前後。 資金調達方法としては、全額現金、または融資を受ける場合も価格の5割程度までに抑えるほうがいいと考えられます。投資用のワンルームマンションに対する融資は、都市銀行はあまり積極的ではありません。ノンバンク系から借り入れることが多くなります。しかし、ノンバンクは金利がやや高めですし、借入金額を多くし過ぎると、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。

区分所有物件を1戸購入し、何年か運用して賃貸経営の実績を作ってから、余裕ができたら2戸、3戸と買い増ししてみる。そして、手持ちの物件を担保に融資を受けて1棟アパートを購入するというステップを踏むのがいいかと思われます。

■年収700万円程度なら新築の1棟アパートの購入も可能

年収700万~800万円になると、無理なく1棟アパートを購入できるケースが多くなります。最近では、新築アパートの売り出しも増えていますから、選択肢が広がってきています。

■年収700万円で購入できる物件例

例えば、神奈川県の川崎市や横浜市では、満室想定利回りが7~8%台の新築アパートが5,000万円前後で販売されています。 東京23区内では、新築アパートは利回り7%前後、7,000万~8,000万円になります。築5年前後の中古アパートなら利回り8~9%、23区に限らなければ5,000万~6,000万円の物件はそれほど珍しくありません。 自己資金を2~3割用意できれば、1億円程度の1棟マンションも購入可能な範囲に入るかと考えられます。

購入後2~3年、賃貸経営をしてローン返済を進め、家賃収入から経費を引いた残りのキャッシュを積み立てて再び自己資金を増やしていけば、銀行も実績として認めてくれます。そうなると、2棟目の融資も受けやすくなりますから、徐々に資産を増やしていけるようになります。地方銀行や信用金庫は返済実績を重視しますので、こうした金融機関との取引実績を積むことが次のステップにつながります。 年収1,000万円以上なら、1棟マンションを始め、選択肢は広がります。 年収1,000万円以上の方になると、選択肢は一気に広がり、価格が1億~2億円程度、利回りが8~9%程度の1棟マンションを、頭金1~2割で購入するケースが多くなります。

■年収1,000万円で購入できる物件例

仮に同じ利回りの物件でも、購入価格が大きいほうが手取り収入も大きくなります。そのため、次の投資に回せる自己資金も早く増えますから、それだけ資産形成のスピードアップができるようになります。可能な範囲で大型物件を取得して、2~3年たったら次の投資を検討し、積極的に資産を増やしていくというスタイルです。

個人所得税の最高税率40%が適用される課税所得1,800万円以上の方は、住民税10%を合わせると収入の50%が税金となり、半分しか手元に残りません。このくらいの高額所得の方は、必要経費として計上できる建物の減価償却費の割合が大きい投資物件を選ぶなど、所得税の節税を想定したマンション投資を検討することも大事になっていきます。

■高額所得層は、法人化を視野に入れたマンション投資が必要

さらに、個人所得税が高い方は、法人化を視野にいれたマンション投資も必要です。個人のままで不動産所得を給与所得と合わせてしまうと、資産規模が大きくなってしまい、家賃収入が増えても、税金の支払いが大きくなって手取り収入は思ったようには増えなくなるからです。維持管理の手間やコストがかかるような物件が増えてしまうと、手取り収入が赤字になる恐れもでてきます。

そこで、配偶者や子、親などを役員や社員にした会社を作り、不動産をその会社の所有にします。家賃収入を会社の収入とし、会社から役員報酬や給与を家族に支払います。所得税は、課税所得が低いほど税率も低くなりますから、複数の人数に所得を分散することによって税額を減らせます。これが「所得分散効果」による節税になります。

法人化に伴いさまざまな経費がかかりますから、すべての人が法人化によって節税できるとは限りません。以前はサラリーマンで年収2,000万円以上の高額所得者にならないと、法人化の恩恵はないと言われていました。

しかし、昨年、法人税率が30%(課税時期と法人の規模等で異なる)以下に引き下げされ、2015年からは個人所得税の最高税率が45%へ引き上げられることが決まりました。つまり、個人は増税、法人は減税という方向になっているという事です。そのため、これからマンション投資を行う場合には、給与所得が年収1,000万円を超えるくらいから、法人化の検討が必要になってくると考えられます。

今後は、税務を通じた専門家に相談しながらマンション投資をすることが、ますます重要になってくるのではないかと考えられます。

■まとめ

年収300万円くらいの方であれば区分所有マンションをお勧めします。区分所有マンションをコツコツ初めて、それを1部屋2部屋と増やしていくような方法が向いていると思われます。 年収700万円ぐらいの方であれば、一棟アパートもしくは、区分所有を何件か始めたのち一棟アパートを検討してみるのもいいかと考えられます。 年収1,000万円以上の方であれば一棟マンションを選択肢に入れることができます。 年種が多いという面で資産形成のスピードも格段に上がり、どんどん資産を増やしていくというスタイルにチャレンジすることが可能です。 年収ごとにいろんなマンション投資のやり方がありますので、それぞれ自身にあったやり方でチャレンジしていくといい運用ができるでしょう。 キャッシュバック、おまとめ、借金、借金、マンション投資

紹介料、キャッシュバック、おまとめ、借金、その他何でも、

お問い合わせはフォームかこちらのフリーダイヤルまで!

専用お問合せフリーダイヤル

0120-055-576



物件情報

  • 情報をいち早くお届け!!LINE@で友達追加
  • 今すぐ電話で相談!(営業時間:10:00〜20:00)0120-719-444
  • まずはご相談ください!メールでお問い合せ

不動産投資関連カテゴリー

成功事例一覧

  • 他社で新築マンション経営の提案を受けていた大場様は他社で新築マンション経営の提案を受けていた大場様は

    >続きを読む

  • もともとマンション経営に興味があった、山口様はご年収の…

    >続きを読む

  • 佐藤さんは毎月の返済額が10万円で、支払だけの生活…

    >続きを読む

  • 鈴木さんはカード会社で延滞していてローンが組める状…

    >続きを読む