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不動産投資の大家は儲かるの?カラクリを大公開!

2017-09-13 マンション投資


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数ある資産運用の中でも、最近マンション投資がブームと言われています。

それでも、マンション投資の実態をあまり知らない人からしてみれば、「マンション投資って本当に儲かるの?」などと疑問を抱いても不思議ではありません。

マンション投資の仕組みと基本的な知識をもとに、「儲かるカラクリ」について解説していきたいと思います。

マンション投資とは?基本的な仕組みを知る

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資産運用を行うなら、何を選択するにしろそれぞれの基本的な仕組みや特徴を理解する必要があります。

あくまで「運用」ですから、何の知識も持たないまま行う投資は、正しい資産運用とは呼べないでしょう。

マンション投資に関しても当然同じこと。

儲けるうえでも、損をしないうえでも、まずは基礎的な仕組み・知識・特徴をしっかりと頭に入れておいてください。

そもそもマンション投資とは何か?

マンション投資の場合、アパート・マンション・一軒家等の物件を所持(購入)するところがまず最初のステップになります。

「不動産」を「投資」するわけですから、当然その元となる不動産を所持していなければなりませんのでね。

つまり、所持した物件(不動産)を運用することで生まれる利益を目的とした投資、それがマンション投資です。

マンション投資で利益を生む仕組み

利益の得方は大きく分けて二つ。以下の内容です。

①所持しているアパート・マンションなどを売却する
②所持しているアパート・マンションなどを第三者に貸し出す

①の場合は、購入額と販売額の差額によって生まれる利益を狙った投資のパターンです。

資産価値が購入時よりも上昇していれば、一回で大きな利益を生みだしますが、その逆もしかり。プラスどころか、マイナスに転じて損失を被る可能性も大いに考えられるのがこの投資パターンの特徴です。(バブル崩壊時はマンション投資で大損失を被るケースが続出しました)

ちなみにこのパターンは不動産価格が跳ね上がっていたバブル期などには人気でしたが、現在は不動産価値が高騰し続けている状態ではありませんので、主流とは言えなくなりました。

次に②のパターン。

こちらが現在主流の投資方法で、昨今のマンション投資ブームを支える柱とも言えるパターンです。

①の売却のように一度の取引でのハイリターンは期待できませんが、その分リスクも低いのが大きなメリットのひとつ。

貸し出す=賃貸物件として運用しますので、入居者の家賃収入が毎月得られるという利益の安定性は非常に高いものがあります。

ご覧のように、一口にマンション投資と言っても、①と②の投資パターンでは全くその性質が異なるのがお分かり頂けたでしょうか?

なお、ここからはあくまで現在主流となっている②の「所持している不動産を第三者に貸し出す」タイプのマンション投資に的を絞って解説を続けることにします。

他の資産運用とは何が違う?リスクやメリットまとめ

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マンション投資がブームと言われている昨今、選ばれるのには当然理由があります。

株式投資、FX取引、個人向け国債、先物取引、外貨預金…。

ざっと挙げただけでもこれだけの資産運用が存在する中、何故今マンション投資が注目を浴びているのか?

ここからは他の資産運用と比較を交えながら、マンション投資のリスク・メリットなどに迫っていきましょう。

他のキャピタルゲイン型資産運用との比較

キャピタルゲインとは、資産運用における利益の得方を指しており、保有資産を売却することによりあがった利益(差益)を指します。

株式を売却して利益を得る株式投資や債券売却により出た利益などがキャピタルゲインの代表格。

分かりやすく株式投資を例に出して考えてみると、常に株式の価値は変動しているため、その変動の波を予測し、「購入した時より株式の価値が上がった時点で売る」ことが利益をあげるうえでの非常に重要なポイントになります。

がしかし、当然ながら購入時よりも価値が上昇する保証などどこにもありません

逆に購入時より価値が下がるケースも十分にありますので、投資額以上の損失を被るケースもあるのです。

従って、リスクの高さがキャピタルゲインの大きな特徴と言えるでしょう。

もちろんリスクが高いだけに、跳ねた時のリターンの大きさもキャピタルゲインの特徴ではありますので、短期間で大きな利益を上げられる点はメリットになります。

ではマンション投資と比較するとどうでしょうか?

まず第一に、「所持している不動産を第三者に貸し出す」タイプのマンション投資の場合、保有資産を売却することによっての利益を目的とはしていませんので、キャピタルゲインに該当せず、インカムゲインという利益の得方になります。

難しく考える必要はありません。

安く買って高く売るのがキャピタルゲインの利益の上げ方。

所持している不動産を貸し出し、毎月家賃によって利益をあげるのがマンション投資です。

このふたつを比較してみると、マンション投資は一撃の爆発力こそ少ないものの、「家賃」という定期的に見込める利益の得方が特徴であることが分かります。

何より、家賃の価格というものは毎日変動しませんので、キャピタルゲイン型と違い、逐一市場の動向をチェックする必要がありません。

このように、マンション投資はある意味手堅く、それでいて長期にわたり安定的に利益を得られるバランスにすぐれた資産運用なのです。

他のインカムゲイン型資産運用との比較

「所持している不動産を第三者に貸し出す」タイプのマンション投資で得られる利益はインカムゲインだと前述しましたが、インカムゲインとは「ある資産を保有しながら安定的・継続的に受け取る利益」を指しています。

保有しながら、というのがインカムゲインのポイントですね。

代表的なインカムゲインを挙げると、やはり銀行預金の利息が最も分かりやすいでしょうか。

あくまで資産(預金)を保有した状態でこそ生まれる利益ですから、ここがキャピタルゲインとの大きな違いです。

ではインカムゲインの代表格である銀行預金の利息とマンション投資を比較してみましょう。

まず銀行預金の場合、一番のメリットは堅実さ。損失を被るのは非常に低く、抜群の安定性が大きな魅力であると言えます。

しかし、昨今の日本の定期預金は金利が下がり続ける一方で、年0.1%にも満たないケースがほとんど…。

100万円を預金しても、仮に0.1%でも年に1,000円しか利益が生まれない計算ですから、資産運用目的の選択肢としてはかなり厳しいように思えてしまいます。

そう考えると、月々家賃収入を得られるマンション投資はリターンにおいて、定期預金に大きく勝っているのがよく分かるのではないでしょうか。

もちろんローンの返済などに家賃を充てたりなど、支出も必要になるとはいえ、運用次第では定期預金を大きく上回る利益を上げることも可能になります。

何より、ローンを完済した後は、家賃収入がほぼそのまま利益(必要経費除く)となりますから。

長い目で見ても、インカムゲインの中では様々なメリットを持つ資産運用であると考えて良いはずです。

大家さんは儲かる?マンション投資で利益を上げるカラクリ

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あらゆる魅力を兼ね備えたマンション投資ですが、必ず儲かるとは限りません。

といってもこれはどんな資産運用でも同じ、ノーリスクで必ず儲かる投資など存在しません。

ではマンション投資で効率よく利益を上げる為にはどうすべきなのか?

大家さんになって儲けたい!と考えるのであれば、利益を上げるカラクリをしっかりと頭に入れておかなければなりません。

リスク管理のうまさが利益に繋がる

利益を上げたいなら、まず第一に損失・支出を最小限に抑えるべきです。

理由は単純。

損失・支出が多ければ多いほど、儲けるにはマイナスを補てんしてプラスαで利益に持っていくだけの収入を確保する必要があるからです。

そう考えると、抑えられる可能性のあるマイナス分は自らリスク管理に乗り出すことで、防ぎにかかるのがやはり賢明でしょう。

ただ、マンション投資もあくまで「投資」ですので、すべての損失を前もって読み切れる訳ではありません。

事前に考えられるとしたら「損失の可能性」についての話になるでしょう。

ではアパート・マンション経営の場合、どのような損失が最も可能性が高いと考えられるとでしょう?

ズバリ「空室」による損失です。

空室が出れば、当然収入源となる家賃も途絶えてしまいます。

そして物件を所持している以上、空室が出てしまう可能性は非常に高いと言わざるを得ません。

例えばアパートを一棟所持していたとして、全部屋の住人が何十年も住み続けることなどまず考えにくいですよね?

場合によっては、春先に複数の空き部屋が出るケースなども多いにあり得ます。

具体的に考えると空室によって損失を被る可能性が高いのはイメージ出来たでしょうか。

ではこの損失の可能性、つまりリスクをどう管理するか?

鍵になってくるのが「家賃保証」です。

家賃保証とは空室が出ても、空室分の家賃が保証されるシステムで、「一括借上げ」にてアパート・マンション経営を行っている場合はこの家賃保証が適用されます。

【一括借上げ】

物件を所有するオーナーから不動産管理会社がアパート・マンションなどをまとめて借り上げ、入居者の募集や契約関連業務、更には家賃の集金や物件の管理業務などを全て行うシステムのこと。
空室が出ても、家賃保証によりオーナーに家賃が支払われる。
ただし、賃貸業務を不動産管理会社に任せる為、その分のコストは必要になる。

この一括借上げ制度を利用することにより空室時のリスク管理を行っておけば、長い目で見た際により多くの利益を上げやすい、つまり儲けやすさもアップすると言えるでしょう。

マンション投資で儲けるためのポイント・コツを大公開!

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大家さんになってマンション投資で儲ける為には、常に入居状態であることを目指すのが理想形です。

家賃保証がなければ空室時は当然収入がない訳ですし、一括借上げで運用していたとしてもその為の費用が定期的にかかりますし、家賃保証も全額であるとは限りません。

従って、空室が出ないように物件の管理や修繕。必要に応じてリフォームを行うなどして、常に求められる物件になるよう気を配ることが重要です。

それでも入居者の都合で退去するパターンは良くあるケースですから、空室になった際の対応についても力を入れなければなりません。

入居者の募集について、近辺の不動産屋に掛け合う。また、そもそも物件自体が魅力的でなければ新規入居者の獲得は難しくなりますので、たとえ入居状態であったとしても空室になった後のことを考慮し、管理をおろそかにしすぎないように注意しましょう。

また、マンション投資そのものに正しく力を注げるよう、パートナー選びも重要です。

つまり、最初の段階で不動産を購入する際、あっせんしてくれる業者やコンサルタント選びが重要になってくるのです。

マンション投資を行った際に面倒となる確定申告を引き受けてくれる、取扱不動産業者が豊富であるなど、すぐれたパートナーとともにマンション投資を始めることも、長い目で見た際に儲けられるかどうかを左右するでしょう。

確かに毎日株価の変動などをチェックしなければならない株式投資等と比べれば、マンション投資は手間がかからない資産運用です。

それでも、賢く資産運用するには「全て放置」とはいきません。

マンション投資の基本的な仕組みやメリット・デメリットを理解するだけでなく、いかに利益を多く挙げるだけの材料をそろえられるかが肝になります。

マンション投資で儲けるには、自分自身での準備と仕掛け、計画性も大いに必要になってくることを覚えておいてください。



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