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中古ワンルームの不動産投資=マンション経営

2015-07-31 マンション投資


◆マンション経営って何ですか?

●マンション経営について、まずは説明しましょう。中古でしょうが新築でしょうが入居をするための一室を購入することは、マンションに住む第一歩でしょうが、それ以外にも投資、つまりマンション経営をするために部屋を買う事もマンションに住むという意味では第一歩と云ってもいいでしょう。

マンションの部屋を買うとしても、洋服など日常品と比べ簡単に買えるものではないのです。なら、どうするか? 何のことはありません。銀行等と云った各種金融機関からローンの融資をすればいい話です。こうして金融機関から無事に投資を受け、晴れてマンション経営をスタートすることになりました。

●最初のうちはローンの返済メインでのマンション経営となりますが、そのローンが完済してからは、家賃収入そのものが自分の手元に入るわけです。 将来の年金不安はやがて訪れるでしょうし、そんな中、公的年金を支給したとしても安定した額が入ってるかが不安になることでしょう。その補填をする役割が私的年金で、公的年金をフォローしてくれます。

それ以外にも、インフレなどにも強い事や資産形成にもなること、また、所得税などと云った各種税金に対する節税効果も見込まれます。

しかしながらデメリットも存在しますので、まずは入居者が一番の要となり、その入居者がいない場合は徴収する家賃収入がなくなることを意味します。それ以外にも入居者とのトラブルや家賃未納問題、各種災害に対する建物の破壊などと云った面でもデメリットが存在しますので、目先のメリットにとらわれず、デメリットも存在することを理解したほうがいいでしょう。

◆中古ワンルーム投資=マンション経営

●中古のワンルームマンションを投資する事は、マンション経営そのものを意味しています。相変わらず超低金利は続いています。と云う事はこれまで安定していた投資信託が元本割れし、各種金融商品そのものが低利回りし、資産運用対象としてはその魅力が問われています。しかし、マンション投資は高利回りを実現しています。

団体信用生命保険は、住宅ローンを使ってマンションの一室を購入した時に加入することになっている保険で、新築だけでなく中古にも適用されます。返済中に万が一のことがあった場合、ローンの残債が保健でカバーする事が出来、残されたご家族にはマンションが残ります。しかし、ローン返済については完了扱いとなります。

●新築を購入した場合、値段は不動産側で決めてしまいますが、中古となると話は別。需要と供給の市場原理で価格が決まってしまいますので、新築で購入した時の値段と比べ、購入価格は安くなることがあります。築数年の物件ならば、新築時の約7割で購入する事が出来るわけです。 したがって、高い利回りは当然実現が可能となるわけです。

新築時と中古の家賃についても、前者は比較的高めで設定しますが入居者が退去されたら中古扱いになり、賃料は下がってしまいます。しかし後者は賃料そのものに変化はなく安定した家賃収入を得る事が出来るわけです。

その他、ワンルームとファミリータイプを比較しても物件価格やリフォーム費用、それに空室期間などを見てもすべての意味においてもワンルームのほうが有利で、ワンルームのほうが回転率がいい事を象徴しているのです。



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