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マンション投資の方法とは?

2018-04-20 マンション投資


マンション投資 方法 やり方

様々なメディアや雑誌などで、「マンション投資が最近ブーム」という話を目にして、マンション投資に興味を持つ人は多いでしょう。

特にここ数年主流のマンション投資は、サラリーマンをはじめとした若い世代からも多くの支持を集めています。

株式や仮想通貨など、様々な種類の資産運用・投資が存在する中、なぜこれほどの人気を得ているのでしょうか?

マンション投資の仕組みや具体的な方法、また始める前に知っておきたい豆知識などを今回は分かりやすくまとめました。

初心者の方にも理解しやすい内容となっていますので、イメージを掴むためにもご覧になってみてください。

最近の主流のマンション投資ってどんなもの?

マンション投資 種類

マンション投資は、いわゆるマンション投資と言われる投資商品のうちのひとつですが、形式やタイプは様々なものが存在しています。

しかしながら最近主流のマンション投資は、ある程度タイプが絞り込まれていると言えるでしょう。

他のマンション投資との違いを比較しながら解説していきますので、まずはイメージを掴んでください。

マンション投資の種類

マンション投資の代表的な種類を挙げながら、特徴をご紹介します。

アパート投資
・一棟丸ごと土地も含めて購入することが多い
・土地も所持できるので資産としての価値が高い
・購入金額が大きいので対象者は絞られる
・木造が多いので、耐久年数が若干短め(30~40年ほど)
・空室が多いほど比例して収益が減る

マンション投資
・一棟丸ごとではなく、1戸単位での購入が多い
・価格がある程度低めなので融資を受けやすい
・鉄筋コンクリートが多いため、長期的に建物が持ちやすい(100年ほど持つものも)
・空室が出ると収益が入らくなる

戸建て投資
・戸建てはファミリー層向けなので一度入居すると空室になりにくい
・将来的に自分の家族と住むことも出来る
・ファミリー向きのため、空室が出ると入居者が入りにくいことも
・物件の値段は大きくなりやすい
・価格がある程度低めなので融資を受けやすい

 

他にもマンション投資としては駐車場経営などがありますが、建物を所有する形ではないので、詳細は割愛します。

なお、上記でご紹介したマンション投資はすべて、物件を自分で所有した状態で他人に貸し出し、家賃収入にて収益を得る方法になります。

80年代後半から90年代後半のバブル期においては、土地の価格が継続して上昇していたため、「物件を購入して、高くなってから売り払う方法」が一時ブームとなりましたが、現在ではもう主流ではありません。

バブル期が終わり、地価の急激な上昇がストップしてしまいましたから、上記のような「安く買って高く売る」方法は日本において難しい投資方法となってしまったんですね。

その代わりに、所持物件を他人に貸し出し家賃収入を得るタイプの「安定型マンション投資」が現在は主流になっていった訳です。

では複数ある投資タイプの中で、なぜマンション投資が人気を集めているのでしょうか?

マンション投資が人気の理由

マンション投資を始めるにあたり、多くの人は以下のような点を障害と感じます。

・物件の購入費用が高すぎる
・入居者が入りにくい物件
・運用コストがかかりすぎる(設備代、修繕費など)
・大家業務の手間が多い

 

見ての通り、これらは特に若年層やいまだ現役で働いている人にとっての懸念点と言えますね。

本職を持っていると生活の中心は仕事の時間に多く割かれますし、ある程度年齢を重ねていないと十分な蓄えを持つのが難しいからです。

従って、物件購入費がコストがかさみやすく、また空室対策も易しくないアパート経営や戸建て投資はリスクが高いと感じやすい投資方法なのです。

いっぽい、マンション投資は基本的に1戸単位で所持するため、購入費用を抑えやすく、また管理や運営の手間も少なくできるのが特徴です。
更にマンション投資の中でも、特にワンルームマンション経営になると、対象が単身者向けとなるため、空室対策も取りやすいのが大きなメリットとなります。

「手間」「コスト」「リスク」、すべての面で負担を抑えやすいからこそ、マンション投資は副業としてもここ数年ブームになるまで人気を集めている訳ですね。

マンション投資の具体的な方法・流れを解説

マンション投資 方法 やり方

マンション投資は物件を購入して、他人に貸し出すことで家賃収入を得る。

一言で言えば、マンション投資とはこのような投資方法ですが、いざ始めようとしても「何から始めれば良いのか」「どのような方法を選べば良いのか?」「具体的な流れは?」などなど、いくつもの疑問が生まれるかと思います。

ここからはマンション投資の具体的なやり方や流れを解説していきましょう。

ステップ1:まずは計画から

どのような投資・資産運用であったとしても無計画で始めるのは非常にリスキーであると言わざるを得ません。

理由は単純で、人によって「使えるお金の額」「かけられる手間」「収入目標」などが異なるからです。

従って、マンション経営を始める前に、まず下記の3点を確立させましょう。

1.マンション投資にいくら使うか
2.マンション投資でいくら収益をあげたいか
3.マンション投資でいつから収益をあげたいか

 

この3点はすべてが関連しあう関係にありますので、どれか一つがかけたり不透明になるのは好ましくなりません。

例えば投資金額が少ないのに収益目標が高いと、それだけリスクの高い投資方法を選択しなければならない、というような具合に3つそれぞれのバランスの違いにより、リスクや難易度が異なってくるのです。

その点を踏まえてベストな方法で計画するためには、2と3の収益目標(金額と時期)をまず立ててから、1の投資金額を確定させるようにしましょう。
こうして逆算して目標を立てることにより、リスクや難易度の高すぎる目標計画を回避し、バランスの取れた投資目標を確立させやすくなります。

※今回はあくまで「マンション投資」に関する方法や流れを解説していますので、計画の立て方についても「マンション投資で収益をあげる」ことを前提に紹介しています。

ステップ2:物件選び

投資計画が確立されたら、いよいよ物件選びです。
もちろんここでも投資計画に沿って物件を探すことになりますので、「投資に使えるお金」の範囲内で、「収益目標を見込める物件」探しを行ってください。

初心者やマンション投資の経験が少ない人の場合は、専門の会社に相談しながら物件選びを行うと良いでしょう。

物件の購入費用は、「自己資金+融資でまかなう」のが基本ですが、自己資金が十分でない方は自己資金ゼロでマンション経営を始められるシステムを用意している会社を使うのもひとつの手です。

ちなみに物件選びを行う際は以下のポイントを心掛けると良いでしょう。

・融資条件
・家賃の見込み(いくらぐらいになりそうか)
・空室率予想と空室対策の難易度
・管理費・設備代・修繕費などの運営コスト
・物件の将来性

 

特に家賃や空室率については物件のスペックだけを見ていても予想しきれません。

物件の立地や地域性、近隣にどれだけの物件があるかなど、需要と供給のバランスを分析して予想することが重要です。

ここでも個人レベルでの判断が難しい場合は、専門家のアドバイスを参考にすると良いでしょう。

ステップ3:物件の申し込み

購入したい物件が決まったら、いよいよ購入手続きです。

ここでは購入に際して以下のような手続きが行われます。

・重要事項説明書の説明
・売買契約
・金融機関などとローン融資の契約
・管理費・設備代・修繕費などの運営コスト
・決済、登記手続き
・各種保険の加入の有無
・契約書に入れる条件

 

この中でも特に「契約書に入れる条件」が重要で、売り手・買い手ともに、将来的なトラブルや変化を見越してお互いの条件をすり合わせながら条件の調整を行います。

場合によっては購入申し込みをした後でも、「条件があまりよくないので別の買い手を探す」などと、売り手がキャンセルすることもあります(正当な手続きです)ので、前もって把握しておくようにしましょう。

お互いにあくまでビジネスですからこういった事例は当然起こりえますし、だからといって妥協せずに納得できる条件で契約することが重要です。

ステップ4:マンション投資の開始

契約が無事完了し、物件が自分のものとなればいよいよマンション投資のスタートです。

管理や運用のコストを減らしたいなら、専門の会社に業務を委託し、リスクと手間を減らすのもひとつの方法です。

マンション投資で失敗しないためにはパートナー選びが大切!

マンション投資 パートナー

マンション投資は確かに手間を抑えやすく、リスクマネジメントにも長けた投資方法です。

しかし、マンション投資の経験が浅い状態で「ひとりですべてを進めようとするのは危険」です。

例えばマンション経営は人が住むところを提供するわけですから、そのために必要な管理や手続きなど、大家業務ひとつ取っても甘く見てはいけません。

・入居者のトラブル対応
・家賃回収業務(延滞時の対応含む)
・物件の維持、管理
・空室時の入居者募集手続き

 

などなど、ざっと挙げただけでもこれだけの業務が必要となり、知識やスキルが不足した状態では、どうしてもどこかにほころびが出てしまう可能性が高くなります

管理が行き届かず入居者の不満が溜まれば退去の確率も上がりますし、物件によっては空室を埋める対策も一筋縄でいかないケースも珍しくありません。

当然空室の状態が長く続けば収入は得られず、ローンの支払いなど運用コストだけがかさむことも忘れないでください。

そのような不測の事態を招き、「マンション投資で失敗」しないためには、管理やリスクマネジメントを引き受けてくれるパートナーの助けを得ることが重要になります。

もちろん管理や運用の一部を委託すればコストが発生しますが、たった一人で大きな損失を出してしまうリスクを考慮すれば「必要経費」と言えるはずです。

また、唯一の収益源である家賃収入を確保するために「家賃保証」に入っておけば、退去の悩みや空室対策への不安を大幅に軽減できるでしょう。

弊社ではこのような「失敗リスク」をカバーするために、様々なサポートが整ったシステムで、ひとりひとりのマンション投資をお手伝いしています。

しかも今なら「最大で500万円、平均で300万円のキャッシュバック」をご提供中!

自己資金ゼロ円~、また借金があっても始められるシステムもご用意していますので、ご興味があれば一度ご相談ください。

どのようなお悩み、ご質問にも経験豊富なスタッフが対応にあたらせて頂きます。



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