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不動産投資の利回りとは相場を把握する目安!

2017-10-04 コラム・ニュース


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マンション投資では利回りがとても大切です。

色々と調べてみても、利回りの情報については、今一つピンとこない方も多いのではないでしょうか。

賃貸物件で利回りを考察

人はやったことがないものに対してはイメージが湧きづらく、利回り10%、利回り15%といった数字を見たとしても、ピンとくる人は多くいません。

そこで、実際に不動産の利回りについて考えてみましょう。

持家だろうが、賃貸だろうが、人はみな家に住んでいます。

そこに家がある限り、利回りを考えることは重要なのです。

利回りを計算する方法

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それでは、どうやって利回りを計算していけばいいのか解説します。

利回りを計算する上で重要な数字は2つ。

① 物件の価格

これはその言葉の通りです。実際に売られている物件の価格を使います。

サイトによっては「販売価格」と使っているところもあります。

② 満室想定賃料

これは少し難しいかもしれません。

満室想定賃料というのは、物件が満室だった場合を想定して、年間の家賃の計算をします。

そして、この賃料の計算方法は、その物件の状況によって変わってきます。

これは一部屋でのマンション経営か1棟丸々でのアパート経営によっても変わります。

空室がある場合はどうなるのでしょうか。

この場合は、周辺の相場環境を踏まえた上での想定賃料を使います。

想定ですから、この収益物件を買ったとしても、想定通りの賃料を貰えるとは限りません。

そして、この想定賃料を決めるのは、売手である不動産会社です。

想定賃料についても確認するようにしましょう。

自分が住んでいる場合は、空室の場合と同じように周辺の相場を踏まえた上での想定賃料を使います。

利回りと空室率の関係

収益物件購入の要はこの場所と収益性のバランスと言えるでしょう。

利回りはもちろん重要な投資指標なのですが、利回りだけを見て判断すると逆に痛い目にあってしまうこともありますので、入居づけが可能かどうかという点も重要な指標になります。

入居付けができない物件の場合、利回りは全く意味を持たなくなってしまいます。

さらに、入居付けができるかどうかを確認すると同時に、将来家賃がどれぐらい下落するのか確認することも極めて重要です。

今後人口の減少が見込まれるエリアで収益物件を購入する場合、家賃がずるずると下がっていくことを想定に織り込んだ上で購入の判断をするようにしましょう。

どれぐらい賃料が下がってくるのかというのは個別に検討する必要がありますが、ざっくりとした数字としては、毎年1%ほど賃料が下がっていくと考えておくと良いでしょう。

表面利回りは、外部に支払う経費などを一切無視して計算されていますので、運営経費をしっかりと押さえた上で収支のシミュレーションをすることが重要です。

マンション投資を考える時に一番重要なのは利回りです。

利回りはつまりその物件価格を決定し、逆もまた同じで物件価格が利回りを決定します。

では、どの程度の利回りがあれば良いのでしょうか。傾向として都市部では利回りが低く、地方に行けば利回りは高くなります。

地方で収益物件を買えば良いのでしょうか。

単純にそうは言い切れません。基本的に地方の人口(世帯数)は少ないです。つまり借り手が少ないので、空室になる可能性が高いわけで、今後さらに人口(世帯数)が減っていくというリスクも含んで利回りが高くなります。

東京について言えば出生率が全国で最も低いにもかかわらず、地方から絶えず若い世代が流入してくるため、日本で最も人口が多く、また人口密度が高い都市というだけでなく人口世帯数ともにいまだ上昇傾向にあります。

マンション投資の利回りはそういった点も多角的に見ていく必要があるのです。

不動産コンサルタントFP事務所では、マンション投資における利回りなどのご相談も承っています。

お気軽にお問い合わせくださいませ。



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