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マンション投資は老後の年金対策として有効なのか?

2016-05-13 マンション投資


現在、この国では生産年齢人口3人当たりに1人の割合で高齢者を扶養しています。

少子高齢化が進み将来的には2人で1人の高齢者を扶養すると予測されています。

年金保険料の引き上げや、年金給付額を引き下げるなど、年金の運用の仕方は、この国が抱える大きな問題とも言えます。

これまでのように年金を受給できるのかは不透明です。

マンション投資を行い、それにより家賃収入を行っていくことは将来的な個人年金として非常に有効です。

つまり、不労所得で家賃収入を得ることによって、年金問題に対するリスクヘッジをはかっていくことができるのです。

相続税対策や生命保険としても有効

相続税の計算上、現金や株(有価証券)が時価で評価されるのに対し、マンションでは相続税法等による計算に基づくため、実際の価値よりも大きく評価額が下がります。

具体的には、土地の相続税評価額は「路線価」を基準としており、市価のおおよそ50~80%と言われています。

また、建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」を基準としており、こちらもおおよそ70%程度と言われています。

特にマンション経営のように、第三者に建物を貸している場合、評価額はさらに30%の控除が可能になり、時価の1/3に抑えられることもあります。

つまり、現金を賃貸用マンションに変換しておくことで、支払う税金を抑えられる上、家賃収入を見込むことができるのです。

また、住宅ローンを利用して購入する場合は、団体信用生命保険に加入することになります。

これは、契約者の方に万が一のことがあり、大きな問題が起きてローンが返済不能になってしまった時に保険金が支払われ、住宅ローンの残債が相殺される(つまり完済される)というものです。

家賃収入が見込める資産を残すことができるのです。

マンション経営は初心者には難しい?

マンション経営(投資)と聞くと、非常に高い壁のイメージを持たれているかもしれません。

しかし、実際には金融機関から借り入れ(ローン)をする一方で、家賃収入がありますので、多くの方が少ない資金ではじめられるメリットがあります。

例えば3000万円のマンションを購入した場合、月1万円の経費がかかるとしたら、30年で360万円の支出になりますが、手元には3000万円前後の資産が残っている計算になるのです。

ローンの支払いが終了すれば、家賃はそのまま収入にもなります。もちろん、物件によっては経費を上回る家賃収入を得ることも可能です。

不動産のプロによるしっかりとしたサポートがあれば、マンション経営は難しいものではありません。

マンション投資での賢い資産運用

日銀によるマイナス金利政策の影響で、生命保険会社や投信会社の運用する金融商品が軒並み利回りを引き下げる状況に陥り、中長期の視点で安定的な利回りを求める投資家は、現在、ポートフォリオの見直しを迫られ、そんな中でマンション投資への注目が非常に集まっています。

マイナス金利時代だからこそのマンション投資

今、ポートフォリオの一つとして、相対的に高いインカムゲイン(利回り)が見込めるマンション投資に注目が集まっています。

また、銀行でローンを組むことによって低金利での資金調達が可能である一方、長期にわたり安定して家賃収入を見込めることができます。

世界が注目する東京の不動産

CBRE/グローバル投資家意向調査(2015年)による“投資したい都市ランキング”によれば、東京はロンドンについで第2位でした。

その人気はニューヨーク、パリ、サンフランシスコをも上回っています。

東京の2015年の投資取引額は前年から58%と大幅に増加しており、2016年に向けて「優先して投資したい」とした投資家の割合も22%に上昇しました。

世界の投資家の間で東京の不動産に人気が集まるのは、東京が域内総生産で世界一であり、東京五輪開催でさらなる成長性が見込まれているにもかかわらず、不動産の価格水準が世界の名立たる都市と比較すると割安である点にあります。

また、世界都市の不動産市場を見た時、ニューヨークやロンドンでは流動性が非常に高いこともあり、キャピタルゲイン(値上がり益)を求める傾向がありますが、東京の場合、安定的な家賃収入が相対的に見込めることを背景に、インカムゲイン(家賃収入)を求める傾向があります。

投資家達は、それぞれの市場の特徴を見極めて資産運用をしています。

マンション投資による年金対策まとめ

マンション投資>により、年金と「同様の長期的な安定収入」を得ることができます。今後、年金が削減されても、それを補う役割が期待できます。

■「定期的に継続して入ってくる」という意味で年金と同じ

年金とは、定期的に、かつ、長期に渡って継続的に得られる収入です。老後受け取る年金も、2ヶ月ごとに、一生涯受け取ることができます。

マンション投資を行うことで得られる家賃収入も、毎月入ってきますし、長期的に得られるものです。実際、老後の生活資金源として、マンション投資を始める方も多いです

■年金は制度改正で削減される可能性大

少子高齢化が進み、年金財政が厳しくなっています。

平成に入ってから、何度も改正が行われてきましたが、すべて「給付を削減する」方向です。

従来、厚生年金は60歳から支給されていました。

しかし改正により、昭和36年4月2日以降(女性の場合は昭和41年4月2日以降)に生まれた方は、65歳からの支給となります。

そして現在、この支給開始年齢をさらに遅らせることが検討されています。

今後の改正の内容はまだ固まっていませんが、いずれにしても、現在の給付水準が維持できるとは考えにくい状況です。

■ゆとりある老後のためには、年金だけでは足りない

生命保険文化センターの調査によると、ゆとりある老後生活をおくるためには、月額36万円ぐらいのお金が必要になります。

公的年金は、夫婦合わせても月額25万円ぐらいが平均です。上述のように、今後、給付引き下げが行われることで、20万円程度まで下がるかもしれません。

公的年金だけでは、15万円ほど足りない計算になります。老後を迎えてから、就労によって月15万円を稼ぐのは大変です。

この対策として、マンション投資は有力と考えられます。マンション投資による家賃収入を「自分だけの第二の年金」とすることができますし、年をとって体があまり動かなくなっても収入が得られます。

実際、若い方がローンを組んでマンション投資を行うケースが増えています。

若いうちに物件を買っておけば、老後を迎える頃にはローンが完済されており、収入がまるまる「第二の年金」になります。



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