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マンション投資の利回りの目安とは?

2017-07-05 マンション投資


マンション投資 利回り

マンション投資をする際にとても大事な要素となってくるのが利回りです。

マンション投資の利回りをしっかりと理解できていないと利益の出ない駄目な物件をつかまされてしまいマンション投資を失敗してしまうといった可能性が高くなります。

マンション投資の利回りをしっかりと理解する事によってしっかりと利益を生む事の出来る物件を見極める事が出来、マンション投資で成功を収める事が出来るようになるようです。

マンション投資の物件は数え切れないほどありますのでその中からしっかりと見極め、利回りの良い物件を探し出す事がマンション投資を成功させるカギという事になります。

この記事ではマンション投資においての利回りの目安について解説をしていきたいと思います。

これから初めてマンション投資をしてみようかと思っている方はまずここでマンション投資の利回りについてチェックしてみてはいかがでしょうか。

マンション投資の利回りの考え方

まずはマンション投資における利回りの考え方を紹介していきたいと思います。

マンション投資の利回りとは簡単に言うと投資した金額に対しての私益の割合の事を指します。

マンション投資における利回りには3種類の利回りの種類があります。

表面利回り

マンション投資の表面利回りとは一般的に販売図面に記載されている利回りの数字の事で大まかな収益指標のような物です。

表面利回りはグロス利回りとも言われています。

表面利回りはランニングコストを含めた計算をしていませんので実際の利回りとは異なりますので表面利回りだけでその物件の投資効率を見極める事は出来ないという事が言えます。

マンション投資の表面利回りの計算方法はこのようになります。

表面利回り=年間収入÷購入価格×100

この計算式で表面利回りを計算する事が出来ます。

想定利回り

想定利回りというのは現状は空室もしくは売主が居住をしているが賃貸として貸し出した場合を想定した参考になるマンション投資の利回りの収益指標の事を指します。

この利回りの計算はあくまで想定になりますので相場の家賃での想定となります。

ですのでその家賃で借主が現れなかった場合、家賃を下げる事になりますので利回りの数字も変わってきてしまいます。

想定利回りはこのような計算式で算出する事が出来ます。

想定利回り=年間収入(想定)÷購入価格×100

ざっくり利回りを計算したいといった際にはこの計算方法で想定利回りを出してみましょう。

実質利回り

ランニングコストや管理費など実際にかかった税額なども含めたリアルな数字で計算して出したマンション投資の利回りの事を実質利回りといいます。

正確な数字になりますのでマンション投資をする際に重視するべき利回りというわけです。

実質利回りはこのように計算をする事が出来ます。

実質利回り=(年間収入-年間支出)÷購入価格×100

このように計算をすれば実質利回りを出す事が出来ます。

この年間支出には以下のような物が含まれます。

・建物管理費・修繕積立金

・固定資産税・都市計画税

・賃貸管理会社管理費

・火災保険料

・税理士・弁護士などの報酬

マンション投資の利回りの最低ラインや平均は?

ここではマンション投資の利回りの最低ラインや平均はどれくらいなのかといった事を解説していきたいと思います。

マンション投資をする上でこの利回りが収益が出るか出ないかを決めると言っても過言ではありません。

その上でマンション投資の利回りの最低ラインや平均値を知っておくという事は非常に大事になってきますのでここでしっかりとチェックしていきましょう。

また利回りというのは場所や物件のタイプによっても変わってきますのでいろいろなパターンでの利回りの平均を解説していきたいと思います。

一棟アパートの場合の利回り平均

まずは一棟アパートにマンション投資をするといった場合の平均利回りを解説していきたいと思います。

一棟物のアパートの場合マンションにと比較をすると建築費用が安く収まる為その分他の一棟マンションや分譲マンションに比べて1%程高い平均利回りとなっているようです。

一棟マンションの場合の平均利回り

次に一棟マンションの平均利回りを解説していきたいと思います。

一棟アパートよりも1%程利回りが低くなりますがその分耐用年数が一棟アパートよりも長いため長期間に渡って収益を得る事が出来るといった事もあります

分譲マンションの場合投資額が一棟アパートや一棟マンションに比べ少なくなりますのでその分マンション投資のしやすさがあるようです。

あくまで平均値ですので地域によっても利回りの平均は変わってきますので狙っている地域などがありましたらそちらの地域の平均値を調べてみると良いでしょう。

首都圏と地方の利回り平均の違い

ここでは首都圏と地方では平均利回りはどのように変わってくるのかといった事を解説していきたいと思います。

首都圏と地方の利回りの平均は圧倒的に地方の方が平均値が高くなります。

首都圏ではトータルの不動産通しの平均利回りが10%を超える事はまずありませんが地方の場合15%~20%位になる事もあるようです。

理由は単純に不動産の売買価格が地方の方が安いためその分、マンション投資の利回りの率が高くなるという事です。

単純に利回りだけをみると地方の方が良いと思ってしまいがちですが地方ではその分空室率が高くなります。

マンション投資では空室になり入居者が決まらない状況が続いた場合、その間家賃収入が無く固定資産税だけ取られるといった状況になる為、マンション投資の利回りを大きく悪化させてしまうといったリスクがあります。

ですのでマンション投資をする際は利回りと賃貸需要のバランスを考えて投資をするといった事が重要になるようです。

マンション投資の利回りにおける最新の動向と推移

それではここでは最新のマンション投資の利回りにおける動向と推移を解説していきたいと思います。

2011年ごろから見てもいままで表面利回りは下降の一途をたどっていました。

ですがそれも2016年の半ばごろからは歯止めがかかり横ばいの状況に変わっているようです。

都心部ではなく横浜・川崎・大阪などは同じ時期ごろから上昇に転じている事もわかります。

こういったことから見てもこれからマンション投資をするにはいい時期になってきているといった事が言えます。

マンション投資を検討しているといった方はぜひこの上がり始めている時期に検討してみても良いかもしれませんね。

マンション投資の利回りシミュレーション

ここではマンション投資の利回りのシュミレーションをしていきたいと思います。

それでは一例をあげてシュミレーションしていきたいと思います。

不動産情報

①物件価格 9,600,000円

②家賃 70,000円

③管理費・修繕積立金 15,145円

④PM管理会社管理費 3,780円

不動産諸経費(年間)

⑤固定資産税 25,400円

⑥管理・修繕費 181,740円

⑦PM会社費用 45,360円

⑧損害保険料 6,700円

⑨合計(⑤~⑧) 259,200円

利回り計算

⑩年間収入 840,000円

⑪年間支出 259,200円

⑫年間実質収入 551,000円

⑬表面利回り(%)(⑪÷①) 8.75%

⑭実質利回り(%)(⑬÷①) 6.05%

一例を挙げると利回りのシュミレーションはこのようになります。

この数字を見ても表面利回りと実質利回りを比べると大きな差が生まれます。

マンション投資を検討する際は実質利回りを計算する事が重要になりますのでランニングコストを含めて計算をするようにしましょう。

マンション投資の



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