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マンション投資で気をつけなければいけないリスクヘッジ

2017-08-07 マンション投資


今回はマンション投資を始めるにあたって気を付けなければいけないリスクヘッジに関してお話します。

マンション投資に関わらず、どんなことを始めるにもメリットとリスクをきちんと理解したうえで物事の良し悪しを判断する必要があります。

投資の中でも安定した運用を目指せるマンション投資ですが、それでももちろんリスクは存在します。

例えば、お部屋が空室になった場合のリスクや、金利が上昇した際のリスク、修繕費用のリスクや管理会社の倒産等様々なリスクが存在します。

これらのリスクを知らなかったり、知っていても何の対策を取らなければあなたのマンション投資は必ず失敗します。

但しこれらのリスクはそれぞれ事前に防ぐことのできるリスクヘッジの方法があるのがマンション投資の魅力ですのでしっかりチェックしておきましょう。

リスクヘッジってなに?

リスクヘッジ(Risk Hedge)とはそもそもどういう意味でしょうか?資産運用に注目が集まるようになってからリスクヘッジという単語を耳にすることも増えましたが、これは主に金融取引などで頻繁に使われる言葉で、リスクヘッジとは将来的に起こりうるリスクを予測し、それを回避したり、軽減するための対策をとる事を言います。

ちなみにヘッジも同じ意味を表します。

実はみなさん多くの方が加入されている生命保険も生活におけるリスクヘッジだったりします。

重度の病気や、突然の事故などのリスクに備えて、その時に発生する経済的ダメージを軽減する為のリスクヘッジです。

保険商品は友人や知人の薦めで加入しているが、投資はリスクが怖くて何もしていないという話もよく聞きますが、何もしなければリスクがないわけではありません。

普通に生活していても、病や突然の不幸に見舞われる可能性は皆さん誰しもが持っていますし、仮に健康に問題がなく時が過ぎても、老後の年金が危ぶまれている時代ですから、それに対してヘッジをしなければその代償は計り知れません。

自分は投資など何もしていないからリスクとは無縁だと考えるのはとても危険なことです。

資産運用等なにもされていない方こそ自身に何かあった際に家族に何を残すことができるのか、老後を迎えた際の資金繰りはどうするのか、継続的に起こっているインフレに対してそれに比例しない収入をどのように増やせばいいのか等をじっくりと考える必要があります。

新しい事を始める際には必ず確認しておきたいのがリスクですが、何も始めずとも起こる可能性のあるデメリットやリスクも考えながら、それぞれのメリットとリスクをきちんと把握して資産の運用方法を考えましょう。

マンション投資で起こりうるリスクと対策

安定した運用が魅力のマンション投資ですが、メリットがあればリスクがあるのが投資です。どんなに素晴らしい商品であっても使う目的や用途を間違えれば、その良さは半減してしまいます。

マンション投資はとても素晴らしい投資先ではありますが、きちんとリスク対策をしなければ必ず失敗します。以下のリスクポイントは必ず把握して対策をしておきましょう。

①空室のリスク

空室になると原則賃料は発生しませんので、これはマンション投資最大のリスクといえるでしょう。

空室リスク回避にはいくつかのポイントがありますが、まずは購入物件のエリアです。地方の高利回り物件は要注意です。北海道で表面利回り40%というような物件はかなり危険です。そもそも利回りとは1年分の想定賃料÷物件価格で算出される数字ですが、高利回り物件では想定賃料をものすごく高く見積もっていたり、悪質な業者ですと販売時は高い賃料で満室の物件を紹介し、購入と同時に入居者が全員出てしまったというよう経験をされている方もいらっしゃいます。

安易に高利回りなものに手を出さずに、賃貸需要が見込めるエリアで物件購入を検討しましょう。日本では人口減少が進んでいますが、東京、神奈川、沖縄のエリアでは人口が増加しており、今後も外国人労働者の方の増加などを見越すと投資先に適したエリアといえます。

空室リスクを軽減するためには賃貸需要の見込めるエリア圏、最寄り駅まで徒歩15分圏内の物件を選び、信頼できる賃貸管理会社にお部屋の管理を任せましょう。

物件が良くても賃貸募集や入居者の方のトラブル対応をする賃貸管理会社の管理がずさんで賃貸がつかないという事もありますので、賃貸管理会社も空室対策には大切なポイントになります。弊社は投資に適した物件のご紹介だけでなく、その後の管理もしっかりとサポートさせて頂きます。

自社の賃貸店舗でしっかり賃貸付けのお手伝いを致します。

どうしても空室が心配な方は空室時家賃保証(サブリース)での管理も承りますので、お気軽にご相談下さい。

②修繕費のリスク

修繕費とはご自身の不動産の価値を維持する為の重要な費用です。主に区分所有の場合、専有部分にかかるものと共有部分でかかる二つの修繕に発生する費用があります。

区分所有のオーナーさん方が建物管理会社に毎月支払う修繕積立金でマンションの廊下や階段、ゴミ捨て場の清掃や、エレベーターの点検などを行いますが、お部屋の中のエアコンや給湯器などの交換は、それぞれのお部屋のオーナーさん負担になります。

ワンルーム用のものであれば数万円程度で揃い、使用可能寿命は約10-15年ですが、急にはお金の工面が難しい方であれば、毎月ご自身で、専有部分修繕積立金として2000円程度の貯金をすることをお勧めします。

真夏にエアコンが壊れて、直す費用が無いとなると入居者からのクレームにもなりかねませんので、きちんと対策しておきましょう。

③金利上昇のリスク

金融機関での融資を利用した運用の場合、金利が上昇すると月々の支払いが増えますので、キャッシュフローも悪くなります。

但し、実は金利上昇は完全なリスクとは言えないのです。

なぜ金利上昇が起こるのかご存知ですか?一般的には景気が良くなると金利はそれを追うように上昇してきます。

景気が良くなると物価は上がりますので、不動産の価格はそれに伴い上昇します。この場合は所有物件の売却を選択肢に入れることができます。

現在とバブルの時のワンルームの購入状況を比較するとわかりやすいのですが、

バブル時代 金利:8-10% 物件価格:6000万円ー1億円

現代 金利:2-4.5% 物件価格 1000-3000万円

というようになります。金利の上昇は売却の大チャンスです。よって金利上昇の際は売却という視野を頭に入れておきましょう。

④自然災害のリスク

マンション投資では火災と地震のリスクヘッジがポイントになります。まず火災に関してですが、これは建物管理会社と物件所有者、入居者の三者が火災保険に加入する事によりリスク回避ができます。

原則火災保険は三者共に加入が必須ですが、入居者の方に関しては稀に加入されていない方もいるので、必ず確認の上加入をしてもらいましょう。次に地震のリスクですが、これは大前提として新耐震基準の物件を購入する事によって大きくリスク回避が可能となります。

過去の大きな地震で崩れかけたマンションを目の当たりにしてゾッとした方も多いかと思いますが、実は過去の大地震で大破したのは昭和56年以前に建てられた旧耐震の建物がほとんどだったんです。

それでも心配という方は地震保険を活用する事もできますので、必要に応じて保証内容を選んでみてください。

⑤賃貸管理会社倒産のリスク

マンション投資において、信頼のおける管理会社を見つける事はとても大切なことですが、例えどんなに大きな会社でも倒産の可能性はゼロではありません。

最悪の場合を想定しておけばもしもの際に慌てずに対応できます。

今後長いお付き合いを前提で管理を任せるものですが、万が一賃貸管理会社がつぶれてしまっても焦ることはありません。

管理会社はたくさんありますので、それぞれの条件を比べてご自身に合った管理会社を選びましょう。



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