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不動産投資のリスクについて

2016-10-12 マンション投資


マンション投資のリスクは大きく分けて5つあります。

1.空室

2.物件価格下落

3.家賃下落

4.地震.火災

5.賃貸管理会社倒産

1 . 空室リスクと対策

いくら利回りが良い物件を購入できたとしても、入居者がいなければ家賃収入は入ってこないので、その利回りにまったく意味はありません。投資の利点を最大限に高めるためには、空室期間のいかに短縮できるかがポイントになります。

空室リスク2つの要素

要素1. 立地

空室リスクを抑えるのであれば、東京23区内の駅から徒歩10分以内の物件を選ぶことです。あと人口が上がっている横浜、川崎エリアなども良いでしょう。

さらに、新宿・渋谷・池袋・東京などのビッグターミナルへのアクセスが便利で、駅から徒歩10分以内の物件が、いわゆる最も賃貸需要の高い立地になります。

一般的に、日本はすでに人口減少時代に突入しており、地方や郊外ではその傾向は顕著にあらわれています。こうした場所の不動産に投資をした場合、人口がもともと少ないので、空室を埋めるのは難しくなります。

その点、東京23区内であれば、日本で最も人口が多く、さらに企業や学校も集積しているので、入居者となる若者も全国から集まってくるので、賃貸需要には向いています。

要素2. 競争力(人気のある物件かどうか)

入居者から魅力のある物件かどうかは、「部屋の内容」と「手ごろな価格(賃料設定)」の2つがポイントです。

いくら部屋の内容が良くても、高額過ぎる家賃ではそもそも借り手が少なく、競争力のある部屋とは言えません。一方で、価格は安くてもボロボロのアパートで、駅から15分以上もあるような部屋では入居者もなかなか埋まりません。

不動産にはおおよその賃料相場があります。

都内のワンルームマンションであれば、6万円から10万円未満の物件です。

こうした手ごろな価格帯の物件は、入居者層も幅も広く、たくさんの方がいます。あまりにも高額な家賃設定だと、入居者が限定されるので、かえって空室が長引くこともあるのです。

だからこそ、部屋の内容もグレードが高すぎればいいというわけではなく、適度なグレードで借りやすい価格帯の部屋のほうが、投資物件としては使い勝手がいいということになります。

2.物件価格下落リスクと対策

築年数の経過と共に物件価格は下落していきます。そうはいっても、物件の選び方次第では、価格下落を軽減することができます。

資産価値が落ちづらい物件の条件

資産価値が落ちづらい物件とは、将来にわたって高い収益性が見込める物件です。

具体的には次の要素を持っている物件です。

・将来にわたって賃貸需要のある立地である(都内23区など人口が増加しているエリア)

・最寄り駅から近いこと(10分以内が目安)

・分譲タイプの鉄筋コンクリート造のマンション

そして、この中で一番大切なのが立地です。立地を外してしまうと、いくらそのほかの要素を満たしていたとしても、資産価値は築年数の経過と共にゆるやかに下落してしまいます。

そのほか、物件価格は景気動向などの「外部環境」にも影響されますが、これは個人ではコントロールが効きません。まずは、上記の条件に見合った物件を選びましょう。

立地が良ければ資産価値も落ちづらい

築年数の経過によって物件価格がゆるやかに下落していくといっても、上記の条件にあった物件であれば、家賃もいつまでも下がり続けるわけではありません。

3. 家賃下落リスクと対策

物件価格の下落と同様、築年数が経過し、建物と部屋の老朽化が進めば家賃も下落していきます。そして、家賃水準は立地と部屋自体の魅力によって決まります。

家賃が下落しづらい物件の条件は、物件価格が落ちづらい物件と一致します。

立地が良ければ家賃も落ちづらい

築40年以上たっている物件でも、条件に見合った物件であれば、5万円以上の家賃で成約することも珍しくありません。40年以上たったからといって、都内の物件であれば2万、3万になることもないのです

4.地震リスクと対策

大地震の発生リスクが高まっている現在、地震リスクへの備えが実物資産であるマンション投資では欠かせません。地震リスクに備えるために、地震に強い物件、地震に強い立地、エリア分散がポイントです。

地震に強い物件を選ぶ

いつマンションが建築されたかで、地震に対する強度が異なります。地震に強い物件を選ぶには、1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことです。

新耐震基準法は、1978年(昭和53年)に宮城県沖で発生した地震による被害を教訓に、新たに定められた基準で『震度6強以上の地震で倒れない住宅』とされています。

実際に、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準で建てられたマンションの倒壊は1棟もありませんでした。

だからこそ、築年数が1978年以前の旧耐震の投資物件は選ばず、地震に強い新耐震基準の物件を選びましょう。

エリアを分散する

一か所に投資不動産に集中させるのではなく、分散して投資をすることで、地震リスクを分散することができます。 たとえば、1億円の投資資金で1棟アパートを買うよりも、ワンルーム5戸を購入して、エリアを分散させたほうが、地震による火災などもリスクも分散することができます。

火災リスクと対策

入居者様とオーナーとで火災保険に入りますので、火災発生時ほぼ100%保証されます。

あと火災リスクを抑える立地選びのポイントは2つです。

・火災事故が起こった際に緊急車両が入れる道路幅があること

・延焼が広がりやすい木造密集エリアは避けること

各自治体では、こうしたエリアごとの火災危険度ランクマップを作成しています。

マップを参考にしながら、火災危険度の高いエリアは避けましょう。

5.賃貸管理会社の倒産リスクと対策

大切な不動産を預けるのにふさわしい賃貸管理会社を選ぶことが大切です。 毎月決まった日に振り込まれていた家賃がたびたび遅れ始めるようであれば、それは管理会社の経営が行き詰まっているシグナルです。家賃入金の遅延が続くようであれば、賃貸管理会社の変更を検討すべきです。

ただ、解約するといっても、すぐにできるわけではありません。会社によって差はありますが解約の事前告知期間が定められています。会社によっては、この事前告知期間前の解約については、高額の違約金を取るケースもあります。

では、どのようにして倒産リスクの少ない賃貸管理会社を見分けることができるでしょうか。

・管理戸数

管理戸数が多ければ、多いほど一般的に賃貸管理会社の経営は安定します。賃貸管理業務はストックビジネスで、管理戸数が増えれば増えるほど、オーナーからもらう手数料の総額も大きくなり、安定した経営を行うことが可能です。 賃貸管理会社の財務内容が安定すれば、当然ですが倒産リスクも低くなります。

・実績

創業年数の古さも賃貸管理会社選びの目安になります。賃貸管理業を長く続けていけるということは、それだけ経営も安定しているということの証明でもあります。一般的に、立ち上げたばかりの会社ほど資金繰りには苦慮することが多いので、より安定的な賃貸管理会社を選ぶのであれば、創業年数を参考にすることもよいでしょう。

マンション投資にもリスクは当然ありますが、そういったリスク面をどれだけカバーできるかも大事になってきます。ちゃんとご自身の目で、どれだけリスクヘッジができているのかを確認してそれを上回るようなメリットがご自身で確認できればぜひマンション投資をお勧めします。 キャッシュバック、おまとめ、借金、借金、マンション投資

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