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マンション投資で成功するためのポイント

2018-05-15 マンション投資


マンション投資 成功 ポイント

 

副業としてもここ最近人気を集め続けているマンション投資

豊富な蓄えがある人だけでなく、一般的なサラリーマンなども始めやすくなったこともあり、マンション投資に乗り出す人は未だ後は絶ちません。

もちろんそれだけマンション投資には魅力が備わっているからに他なりませんが、「参入者が多い」=「競争相手が多くなる」とも解釈できます。

要するに競争相手が多くなっている中で着実に利益をあげるには、それなりの「成功を掴むポイント」を押さえる重要性が増してきたとも言えるわけですね。

そこで今回は「マンション投資で成功するためのポイント」について、分かりやすく解説しました。

何をもって成功とするのか?目標はなるべく明確に

マンション投資 目標設定 成功

 

「成功」という言葉ははっきりしているようで、あいまいな言葉でもあります。

例えば「人生の成功」と言っても、お金持ちになるのを成功と感じる人もいれば、やりたいことを仕事にするのが成功と考える人もいるでしょう。

要は「目的が変われば、成功の定義も変わる」わけですね。

マンション経営においても、この仕組みは同じです。

マンション投資の目的は何なのか?

では具体的にマンション投資で成功を得るために、どのような目的を立てると良いのでしょうか?

基本的には以下のいずれかに分類できるかと思います。

・家賃収入で生計を立てて生活する
・毎月のキャッシュフローが多少マイナスでも、将来年金や生命保険代わりになれば良い
・将来的に事業にするため、とにかく経験を積みたい
・副業としてお小遣い程度の収入が毎月ほしい(毎月のキャッシュフローが常にプラス)
・節税対策、節税効果に期待して

 

このように目的が変われば、成功の定義もそれに応じて変わるため、まずは明確な目標を立てることが第一です。

例えば、将来の年金替わりとしてマンション投資を進めるのであれば、初期に多少のキャッシュフローが赤字になろうと、「失敗」ではなくなります。

明確な目標を立てて、その上で投資を進めていけば目先の利益や結果に対して動揺することなく、目指すゴールに向かって運用を続けやすくなるでしょう。

目的を明確にして、ぶれずにその目的を目指し続ける。

これが「自分なりの成功」を手にするためのまず第一のポイントです。

マンション投資の目標設定は難易度を踏まえたうえで

マンション投資 目標 難易度

 

不動産投資に関わらず、目標にはそれぞれ「難易度」というものが存在します。

言い換えれば、「確率」「可能性」の高さ、とでも言いましょうか。

マンション投資でも、自分のスキルや資金力に見合った目標を設定しなければ、「自分なりの成功」を手にするのは難しくなると覚えておいてください。

マンション投資の目標別難易度

参考までに、マンション投資における目標別の難易度を紹介しましょう。

難易度:高
・マンション投資で得た収益だけで生活していく
・事業として成功させる
難易度:中
・常に毎月のキャッシュフローが黒字の状態
難易度:低
・将来年金や生命保険代わりにする
・相続税の節税対策として

 

もちろんこれらはあくまで目安であり、知識や資金力、スキル、かけられる手間などによって、目標達成の可能性は増減します。

それでも、基本的に大きな収益をあげようするほど、またキャッシュフローの黒字率をあげようとするほど難易度は高くなります。

マンション投資は長期的な投資でもありますので、知識や経験が浅い場合、まずは長い目で見た運用計画を重視するのもアリでしょう。

マンション経営時の物件選びのポイント

マンション経営 物件選び ポイント

 

目標設定が何であれ、家賃収入で利益を得るタイプのマンション経営を行うのであれば、「所持している物件に入居者がいる」ことが何より重要になります。

どれだけ高いお金を出して物件を購入しようと、運用に手間やお金をかけようと、その物件が空室である限りは「単なる箱」でしかありません。

収益を得るには、「人が住んでこそ」。当然ですよね。

では入居率を高めるために、どのような物件を選べば良いのでしょうか?

暮らしやすい立地であるか

これはつまり、以下のようなポイントが基準になると考えてください。

・アクセスの良さ
・駅やバスなどの公共交通機関までの距離
・各種店舗、飲食店などの充実度
・治安の良さ

 

自分が住みたい場所を考えた時、多くの人は上記のポイントを踏まえて物件を選びますので、マンション投資の物件選びでもこれらの点がポイントになります。

つまり、生活に必要なものがどれだけ備わっているか?ですね。

もちろん単純に都心や栄えている場所が良いというわけでもなく、近くに大学などの教育施設があったり、大きな工場があったりなど、賃貸需要を高める具体的な要素があれば、入居率を高めるうえではプラスに働くと考えてください。

将来を見越して地域性を分析する

マンション経営は1年や2年など、短期間で収益をあげるタイプの投資ではありません。

それこそ数十年に渡って運用するケースも少なくないため、将来を見越したうえで物件が存在する場所の地域性を考慮しなければなりません

特に注意したいのは以下のようなポイントです。

・将来的な人口予想
・再開発、まちづくり計画の有無
・大学、大手企業などの移転計画の有無

 

これらはすべて、将来的な賃貸需要を左右する重要なポイントです。

例えばここ最近の話ですと、ある地域にて大学のキャンパスが移転してしまったため、家賃相場がおよそ半分近くにまで下落してしまうケースもありました。

もちろんそうなれば、長期的に収益をあげていくのは簡単ではなくなります。

そのような可能性を考慮し、物件が存在する地域の将来性は必ずチェックするようにしましょう。

ターゲットは単身者がおすすめ

マンションと言っても、もちろん物件によって間取りや広さ、設備はバラバラです。

そのため、どんな物件を選ぶかによって「入居者のタイプも分かれる」ことを覚えておきましょう。

例えばワンルームであれば単身者、2LDKであればファミリー層がターゲット、という具合ですね。

ただしマンション投資の経験が浅い初心者の場合は、ターゲットを単身者に絞ることをおすすめします。

理由はいたって単純で「入居率を高めるため」です。

ファミリー層の場合、一度住んでしまえば定着率は高い傾向にありますが、逆にいうと空室になった際に新たな入居者を獲得するのは簡単ではありません。

いっぽう、単身者は常に一定の需要が見込めるため、空室リスクをカバーし、安定的に収益をあげやすいメリットがあると言えるでしょう。

成功のためにパートナーを付けよう!

マンション経営 成功 パートナー

 

言うまでもなく、マンション経営ではいかにして必要コストを抑えながら、キャッシュフローの割合を多くするかがポイントになります。

そのため、例え経験が浅くても、

「出来ることはなるべく自分で」
「コストは極力カットしよう」

などと考えるかもしれません。

しかしながら特に副業などでマンション経営を行う場合、想像以上に手間やスキルが必要とされることを覚えておきましょう。

例えば物件の維持・管理・家賃回収などの大家業務ひとつとっても、入居者を満足させるクオリティを保つのは簡単ではありません。ノウハウや知識が少ない初心者ならなおさらです。

また、空室が出た時の対策にしても、スムーズに有効な対策を打ち出せなければ、入居者がいない状態が続き、赤字を垂れ流してしまうでしょう。

もちろんこれらのリスクについては、マンション経営特有の問題ではありません。

どんな投資であれ、様々なリスクは付きものであり、ほとんどの場合は自分自身で工夫しながらリスク管理を行わなければならないからです。

しかしマンション経営の場合、リスク管理を行いやすくするシステムがすでに確立されており、面倒な業務や難しい運用の手間を第三者から協力してもらうことで補えるようになっています。

具体的な例を出してみましょう。

・物件の維持・管理・家賃回収などの大家業務を管理会社に委託する
・家賃保証サービスを利用する
・空室対策を専門家に依頼する

 

当然これらに対しては費用が発生しますが、自分自身で無茶をしてしまい赤字を出してしまう可能性を考慮すれば、「必要経費」であると言えるでしょう。

むしろノウハウや経験が浅かったり、また手間や時間をあまりかけられない人にとっては、マンション経営を成功に導く武器だと考えても良いぐらいです。

私たち『不動産コンサルタントFP事務所』でも、これまで様々な目的、希望を持った方のマンション経営をサポートしてきました。

物件探しはもちろん、マンション経営を進めるうえでのリスクをカバーするためには何が必要か?を考え、安心して運用して頂けるプランをご用意しています。

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ひとりひとりのご要望をお聞きしながら、経験豊富なスタッフが対応させていただきますので、まずはお気軽にお問い合わせください。



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